As ações do setor de shopping centers voltam a liderar as perdas do Ibovespa nesta terça-feira, 29, no seu terceiro pregão seguido de queda. Na esteira do movimento, o mercado ainda digere o texto da reforma tributária apresentado pelo governo federal, que, na leitura do BTG Pactual, pode trazer um “grande impacto” negativo para os papéis do setor. 

O motivo da preocupação está nas entrelinhas da reforma. E não nas três principais mudanças do texto (taxação dos dividendos, fim dos juros sobre o capital próprio e corte de cinco pontos percentuais no imposto de renda corporativo), que teriam um impacto mínimo nas ações do setor, comentam, em relatório, os analistas do banco Gustavo Cambauva e Elvis Credendio. 

A questão recai sobre uma regra específica que o governo acrescentou para as empresas do setor imobiliário. Ela fala sobre o fim do regime de tributação do lucro presumido para as empresas que têm mais de 50% de suas receitas vindas de aluguel, o que se aplica ao universo das administradoras de shoppings, apontam.

Nos cálculos dos analistas, a expectativa é que essas empresas passem a pagar uma alíquota de imposto de cerca de 29% do lucro antes de tributos, contra uma projeção anterior do banco de aproximadamente 19% para 2023. 

“Isso impactará maciçamente os resultados financeiros e a capacidade das empresas de pagar dividendos [que também serão tributados em 20%, versus 0% hoje]”, avaliam Cambauva e Credendio. 

Na visão deles, as mudanças devem afetar todas as empresas, uma vez que: 

1. i) A Aliasce Sonae (ALSO3), brMalls (BRML3) e Iguatemi (IGTA3) têm uma porcentagem muito similar de shoppings sob o regime de lucro presumido; 
2. ii) O imposto de renda da Multiplan (MULT3) — uma exceção nesse universo, com baixa parcela exposta ao regime de lucro presumido — não vai aumentar, mas a companhia perderá todos os benefícios com o fim do juros sobre o capital próprio.

A projeção dos analistas é de um impacto negativo de cerca de 15%, em média, para o fluxo de caixa proveniente das operações (FFO, na sigla em inglês) estimado para as empresas do setor para 2023. A brMalls sofreria o maior baque, com queda de 16% quando comparado com a estimativa anterior do banco.   

O que muda com a proposta?

Eles explicam que, historicamente, a estrutura das administradoras de shoppings apresenta diversas sociedades de propósito específico (SPE) — sendo cada ativa de propriedade da empresa uma SPE, cujos resultados são consolidados. 

Cada SPE pode optar por pagar o imposto pelo regime de lucro presumido (com PIS/Cofins de 3,65% da receita bruta mais imposto de renda de 10,88%) ou pelo regime de rendimentos reais (PIS/Cofins de 9,25% da receita mais imposto de 34% do lucro antes dos tributos). Normalmente, dizem, as empresas têm uma combinação de SPEs em ambos os regimes com o intuito de minimizar o pagamento de impostos.

Em média, as empresas de shoppings têm 45% dos ativos sob regime de lucro presumido e 55% sob regime de lucro real. A exceção é Multiplan (MULT3), com 10% e 90%, respectivamente. 

Assim, com o fim do regime tributário de “rendimentos presumidos”, esperamos que a alíquota tributária geral das empresas do setor seja muito mais elevada. Até a Multiplan não terá mais o benefício do pagamento dos juros sobre o capital próprio, o que reduz a carga tributária”, comentam.

Perto das 13h45 desta terça-feira, as ações da Iguatemi apareciam como a maior baixa do Ibovespa, com queda de 4,06%, e acumulavam nas últimas três sessões desvalorização de quase 10%. A brMalls e Multiplan recuavam 3,85% e 2,57%, respectivamente. Fora do índice, a Aliansce Sonae registrava queda de 3,02%. Desde a última sexta-feira, as três caíam entre 8% e 9%.