São Paulo - A alta da inflação esperada para este ano pode favorecer os fundos imobiliários, que devem ser o destaque do mercado este ano. Segundo José Alberto Diniz, diretor de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos, com o mercado puxando para cima suas projeções para o IPCA, aplicações ligadas à inflação continuarão sendo muito procuradas. “Estamos muito otimistas, só nós estudamos hoje três a quatro fundos com valores entre R$ 200 milhões e R$ 500 milhões cada”, afirma Diniz, que não revela detalhes das operações porque ainda estão em fase inicial de negociação.

Ele cita apenas um deles, o fundo feito em parceria com a construtura JHSF, formado por ativos da Fazenda Boavista, que deve ser o primeiro do ano. “Já fizemos também R$ 33 milhões em operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o que mostra que vamos ter boa procura por esses papéis, que também contam com isenção de imposto de renda nos rendimentos para pessoa física”, afirma.

Quase 100 mil investidores

O ano terminou bem para os fundos imobiliários, com quase 100 mil investidores, segundo dados levantados pela Rio Bravo em seu relatório mensal enviado aos clientes este mês. Desse total, 46 mil entraram no fim do ano, na oferta do fundo de agências do Banco do Brasil, o BB progressivo. “São cerca de 98 mil CPFs registrados na bolsa, e o número deve aumentar pois o foco dos emissores deve continuar voltado para o varejo”, afirma Diniz.

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O patrimônio dos fundos imobiliários registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) atingiu R$ 37 bilhões, o dobro do ano anterior, distribuídos em 176 fundos. No total, foram 44 ofertas primárias e quatro secundárias em 2012, somando R$ 14 bilhões, valor que também é o dobro do ano anterior, segundo dados da Rio Bravo.

De olho na vacância

Um fator para o qual o investidor precisa ficar atento neste ano é a vacância, que pode aumentar devido ao grande número de prédios que devem ser entregues este ano, especialmente comerciais. É preciso olhar com cuidado mesmo os fundos que envolvem renda garantida, alerta o executivo. “Deve-se ter bastante calma para ver a vacância depois do período de garantia de renda”, afirma Diniz. “Não que todos sejam ruins, mas o investidor vai ter de ser um pouco mais especialista para saber se no fim da garantia de um ou dois anos o imóvel vai ser alugado ou não”, diz.

Diniz não tem números oficiais de 2012, mas estima que a cidade de São Paulo, incluindo Alphaville, terminou com 7% de imóveis vagos na média, o dobro dos 3,5% de 2011. Esse número pode crescer com o aumento das entregas de novos prédios. Para o executivo, porém, o percentual ainda é baixo. “Até 10% é administrável”, afirma.

Ainda sem luz amarela

De 10% a 15%, já se acende a luz amarela e acima de 15% já é a vermelha. “Foi o que aconteceu entre 2003 e 2005, quando a vacância bateu nos 15% e havia muitos imóveis bons com muitas vagas em regiões nobres como a Avenida Faria Lima”, diz.

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Depois, o mercado se aqueceu e bateu nos 3% de vacância de 2011, considerado o mínimo técnico do mercado. “Esse percentual representa os imóveis em reforma ou no intervalo entre a saída de um inquilino e a entrada de outro”, explica.

Já algumas regiões vivem situações mais complicadas, caso de Alphaville, bairro nobre próximo a São Paulo, que chegou no ano passado a 32% de vacância. Além disso, o ritmo de novas locações foi pequeno no fim do ano, período marcado pela indefinição dos rumos da economia. “Mas começamos a ver uma retomada neste início de ano, as empresas estão procurando imóveis para se
instalar e podemos ter um misto de novos prédios e vacância maior com a saída da estagnação econômica do fim de 2012”, diz.

Procura ainda forte

Ainda assim, a procura por fundos imobiliários deve continuar forte, afirma Diniz, lembrando do fundo Santander Agências, que captou R$ 400 milhões e saiu com rentabilidade de 8% ao ano no fim de dezembro. Hoje, o fundo está sendo negociado em bolsa com ágio de 5% em suas cotas, o que ainda garante um ganho de 7,5% ao investidor, líquido de imposto. “É ainda melhor que uma aplicação de renda fixa que pague 100% do CDI e que renderia 5,75% ao ano”, afirma Diniz. E, como os contratos do Santander têm reajuste pelo IGP-M, se o índice subir 6% ou 7%, haverá ainda esse ganho adicional.

Fundos de agências seguem como destaque

Os fundos de imóveis comerciais tendem a continuar sendo a maioria, incluindo prédios de escritórios para locação de empresas, fundos de agências, centros logísticos e, galpões industriais. “Podemos ter ainda mais um ou dois fundos de shopping centers”, acredita Diniz.

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Os preferidos dos investidores, porém, devem continuar sendo os de agências de bancos, pelo atrativo dos contratos de locação longos, 10 anos em média, e pelo nome forte por trás da operação.

Já quando a operação envolve um galpão industrial ou um shopping center, é mais difícil para o investidor analisar, a não ser que o inquilino ou administrador seja muito famoso. “Esses menos conhecidos terão procura pela isenção fiscal, mas serão menos disputados”, afirma o executivo da Rio Bravo.

Remuneração tende a cair

O aumento da oferta de fundos imobiliários deve também reduzir a rentabilidade das carteiras, acredita Diniz. No início do ano passado, os fundos pagavam 9% a 10% ao ano para o investidor. No segundo semestre, o retorno já estava em torno de 9% e o Santander acabou, no fim do ano, pagando 8%. “Este ano, a rentabilidade deve cair para 7% a 9% ao ano, dependendo do risco de cada empreendimento”, afirma Diniz. Um centro lojístico de uma empresa menos conhecida, por exemplo, pode pagar 9% enquanto um fundo de agências,, mais perto de 7%.

CVM aperta fiscalização

Junto com o crescimento dos fundos imobiliários, deve vir também maior atenção dos órgãos reguladores, observa Diniz. No fim do ano, a CVM divulgou uma cartilha para o investidor sobre esses fundos e agora a Anbima deve incluir a categoria em seu manual de autorregulação. Além disso, representantes da CVM têm solicitado mais dados para os gestores e administradores desses fundos desde o fim do ano passado.

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Segundo Diniz, há uma boa cooperação entre a CVM e o setor. “Em dezembro houve uma reunião com os gestores e o regulador, onde conversamos sobre pontos importantes e preocupações e houve um alinhamento bastante positivo”, diz.

Isso deve resultar em regras mais claras e mais fiscalização da CVM, que tende a ser mais rígida, até com apoio dos gestores, que teriam muito a perder caso ocorresse algum problema no setor. “Há muitas empresas entrando no mercado, muitos gestores surgindo, sem muita tradição, e isso pode trazer algum risco”, observa.

Shoppings fora de São Paulo

Sobre a oferta de shoppings, elas devem ser de empreendimentos prontos, já existentes, e não projetos em construção, como no passado, acredita Diniz. E shoppings fora de São Paulo podem até ser mais atrativos.

É preciso, porém, analisar bem o negócio, para ver se o centro comercial atrairá consumidores. “O ganho do shopping é composto por um aluguel fixo e por outra parcela variável, como estacionamento, quiosques e merchandising”, afirma Diniz. Além disso, do aluguel pago pelo lojista, 80% é fixo e 20% pode variar de acordo com as vendas. “Se o shopping for fora de São Paulo pode ter uma taxa de crescimento maior”, diz.

Fundos de incorporação

Ele não vê muito espaço também para fundos de incorporação voltados para a construção de prédios. “O investidor não está preparado pois é uma operação mais sofisticada, o ganho é maior, mas o risco também, como por exemplo o de a empresa não entregar o imóvel”, lembra. O investidor hoje ainda é o típico de renda fixa, que quer a renda daquele empreendimento já pronto, sem risco, observa. “É aquele investidor que tem um título federal vencendo e quer outra aplicação igual”, afirma Diniz. “Podemos ter alguns fundos de incorporação, mas não serão relevantes e não devem ir para o varejo, poucos vão arriscar”, diz.