Seja bem-vindo ao mundo da securitização

Como um empreendimento é financiado no Brasil? Até um passado recente, a resposta seria: por meio de bancos ou recursos públicos. Mas securitização é uma alternativa que está ganhando cada vez mais espaço no mercado: quem busca financiamento transforma os valores que tem a receber no futuro – com a comercialização de seu projeto – em títulos, que, por sua vez, são comercializados para investidores, sejam eles pessoa jurídica ou física.

Eles são vendidos no mercado de capitais como títulos de renda fixa e quem os compra conta com um investimento que possui uma estrutura robusta de garantias e controles e isso se traduz em maior segurança, além de rentabilidade sobre o recurso investido. Para quem recebe o financiamento, a securitização também apresenta uma série de vantagens. Por exemplo: o pagamento da dívida é feito segundo o fluxo de recebimentos do empreendimento, enquanto, geralmente, os bancos dividem as parcelas sem considerar o prazo da carteira e o tempo de maturação do projeto.

“Estruturamos operações personalizadas, que levam em conta as necessidades específicas de cada cliente”, explica Juliana Mello, sócia e diretora da Fortesec, empresa especializada em conectar investidores a empreendedores. “Na securitização tradicional, o mercado capta o dinheiro todo de uma vez, o que faz com que os juros comecem a incidir desde então, mesmo que esse recurso seja necessário somente no futuro”, diz. “A Fortesec inovou nesse aspecto, por meio de integralizações em tranches, ou seja, oferecendo não apenas uma liquidação, mas várias, de acordo com as necessidades de cada projeto.”

CRI e CRA

Fundada em 2015, a Fortesec é formada por sócios com décadas de experiência no mercado imobiliário, em bancos de investimentos, no agronegócio e na operação de dívida lastreada em recebíveis imobiliários. A companhia já soma mais de 1,5 bilhão de reais em emissões, com mais de 80 000 créditos sob gestão, para mais de 75 empreendimentos em mais de 40 cidades, em todas as cinco regiões do Brasil.

A empresa trabalha com duas modalidades de emissões: os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). “São papéis frequentemente adquiridos por fundos de investimentos e pessoas físicas. Para esses últimos, o papel tem a vantagem de isenção de imposto de renda”, explica Juliana. Outra vantagem é a diversificação do risco de recebimento, já que muitas operações contam com carteira pulverizada. Mais um ponto importante para a mitigação do risco é entender previamente se o projeto é sólido: as operações são emitidas somente após contar com uma criteriosa análise de viabilidade, crédito e riscos.

Com a Fortesec, esse tipo de produto passou a ser acessível também a projetos de menor porte. “O mercado entendia que a securitização só funcionava com emissões acima de 20 milhões de reais”, explica a sócia da empresa. “Era um mito e nós provamos isso. Conseguimos montar uma estrutura diferenciada que nos permite fazer emissões a partir de 3 milhões de reais.”

Estruturação de dívidas

O uso da securitização tem uma série de aplicações. Pode-se financiar desde projetos agrícolas até a construção e a incorporação de condomínios residenciais, loteamentos, passando pela construção de resorts e shopping centers, por exemplo. “Nosso trabalho, basicamente, consiste em estruturar dívidas, de uma maneira que faça sentido para o empresário e que seja segura para o investidor”, conta Juliana.

Além de a empresa atuar, na prática, como estruturadora da operação, a Fortesec possui o compromisso de gestão integral das operações emitidas. Isso significa que há uma equipe especializada e responsável pelo controle e monitoramento de cada operação, auxiliando e acompanhando os clientes na condução do seu negócio e trazendo aos investidores o conforto de que a Fortesec supervisiona de perto suas operações.

“Cada CRI e cada CRA representam um patrimônio separado, ou seja, possuem balanços e demonstrações financeiras próprias, e cada operação é monitorada mensalmente em termos de rentabilidade e performance da carteira de recebíveis cedida pelo cliente, além de apresentarmos relatórios detalhados para os investidores”, afirma. Caso necessário, a Fortesec também auxilia no acompanhamento de obras e do fluxo da operação, gerando valor na cadeia completa do negócio. A prestação de serviços e o modelo de negócios inédito fazem com que a empresa seja destaque entre os maiores emissores de operações estruturadas do mercado.

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