Mercado de imóveis corporativos já viveu o pior, diz Engebanc

São Paulo - O mercado brasileiro de escritórios corporativos já passou pelo pior momento, mas pode levar até três anos, dependendo da região, para se recuperar da mais severa recessão em décadas, com investidores ainda cautelosos em lançar novos projetos, apesar da sinalização de juros menores e dos primeiros sinais de melhora da confiança.

Na cidade de São Paulo, cujo estoque corporativo de 5,1 milhões de metros quadrados corresponde a 50 por cento do total nacional, a recuperação dos preços deve ocorrer primeiro em zonas empresariais mais centralizadas e desenvolvidas.

Isso inclui Faria Lima, Itaim, Jardim Paulistano, Jardins, Paulista, Pinheiros e Vila Olímpia, conforme estudo desenvolvido pela consultoria imobiliária Engebanc Real Estate.

A companhia gerencia e supervisiona projetos, além de fazer avaliações de propriedades, tendo entre os clientes empresas como Petrobras, grandes bancos e redes de varejo.

Isso deve incentivar a migração de inquilinos para eixos ainda em desenvolvimento, incluindo Berrini, Chácara Santo Antônio, Morumbi, Roque Petroni e Santo Amaro, cujos preços são mais acessíveis. "Essa expansão vai demandar mais investimentos em infraestrutura", disse o presidente da Engebanc, Marcelo da Costa Santos, em entrevista concedida à Reuters.

Segundo ele, a cidade é hoje a mais competitiva no segmento de escritórios corporativos entre as capitais na América do Sul, mas corre o risco de ficar para trás sem um planejamento urbano estratégico. "São Paulo é mais sofisticada e tem um mercado mais estruturado que as capitais vizinhas, mas se não agir agora pode perder essa competitividade nos próximos 10 anos", ponderou Costa.

No primeiro trimestre, a Engebanc calcula que preço médio do metro quadrado em São Paulo caiu para 87,80 reais, de 88,60 reais no quarto trimestre do ano passado, embora as desocupações tenham caído para 30 mil metros quadrados, ante 74 mil metros quadrados de outubro a dezembro.

Desde o começo da crise, proprietários vêm adotando uma postura mais flexível na negociação de contratos, a fim de evitar o aumento dos níveis de vacância, enquanto inquilinos aproveitam os preços menores para transferir seus escritórios para empreendimentos de melhor padrão.

Segundo Costa, esse movimento, conhecido como 'flight to quality', deve ser o principal motivador de demanda neste ano. Nos três primeiros meses, as ocupações atingiram 85 mil metros quadrados em imóveis A+/A, ante apenas 12 mil metros em B+/B.

Como resultado, a taxa de disponibilidade de escritórios de alto padrão em São Paulo caiu para 23,9 por cento, de 24,8 por cento no quarto trimestre, mesmo com a entrada de 65 mil metros quadrados em novos empreendimentos. No segmento B+/B, por outro lado, a taxa de disponibilidade subiu de 18,8 por cento para 19 por cento na mesma base de comparação, mesmo sem chegada de novos estoques.

Para o mercado carioca, a perspectiva é de que há um espaço maior para redução de preços, dada a crise econômica vivida pelo Estado do Rio de Janeiro. "A economia carioca é baseada em petróleo e o Estado está quebrado, então a flexibilização dos proprietários vai ser fundamental para garantir a permanência dos inquilinos e atrair nova demanda", explicou Costa.

No primeiro trimestre, o preço médio do metro quadrado de escritórios corporativos no Rio de Janeiro caiu para 96,83 reais, de 97,70 reais no quarto trimestre de 2016. Mas as locações superaram o total de desocupações pela primeira vez desde o terceiro trimestre de 2015, em 30 mil metros quadrados.

Mesmo assim, a taxa de disponibilidade no Rio de Janeiro subiu para 31,9 por cento nos três primeiros meses do ano, ante 31 por cento no quarto trimestre, tendo em vista a entrega de 61 mil metros quadrados em novos prédios, conforme a Engebanc.

Galpões industriais e logísticos

Em outra frente, o segmento de galpões industriais e logísticos deve continuar sentindo os efeitos da crise nos próximos meses. Apenas no primeiro trimestre, as desocupações superaram as locações em todo o país em 128 mil metros quadrados.

Consequentemente, a taxa de disponibilidade subiu 1 ponto percentual ante o quarto trimestre, para 26,4 por cento. E, não fossem os atrasos nas entregas de empreendimentos novos, a alta teria sido maior, de 1,5 ponto percentual, apurou a Engebanc.

"Com o desemprego em alta, há queda em consumo, o que se reflete em menos estoques e menor necessidade de espaço para armazenagem", afirmou o diretor de serviços industriais e logísticos da Engebanc Real Estate, Abiner Oliveira.

Diferentemente dos escritórios corporativos, os inquilinos neste segmento estão preferindo preços mais baixos a instalações mais sofisticadas, destacou Oliveira.

São Paulo respondeu por 75 por cento das locações de galpões industriais e logísticos em todo o país entre janeiro e março, embora as devoluções no Estado tenham ficado 50 por cento acima da média histórica, atingindo 150 mil metros quadrados no período, segundo o levantamento.

No Rio de Janeiro, que vive uma crise de segurança, as devoluções de galpões somaram 93 mil metros quadrados nos três primeiros meses do ano, o que elevou a taxa de disponibilidade em 5,4 pontos percentuais, para 24,6 por cento.

"Rio de Janeiro estava mais resiliente durante Olimpíadas, mas é muito dependente de óleo e gás e tende a sangrar mais que SP nos próximos 18 a 24 meses", alertou Oliveira.