O metro quadrado deixou de ser argumento de venda?

RESUMO ＋

A metragem média dos lançamentos residenciais caiu 30% na última década, segundo dados do setor, enquanto a eficiência das plantas ganhou peso na decisão de compra de imóveis. Na construtora NossoLar, 80% dos clientes pesquisam o memorial descritivo antes de visitar o plantão. Área útil, qualidade construtiva, bem-estar e potencial de locação passaram a influenciar a percepção de valor.

Texto por Francisco Matheus, CEO da NossoLar.

O setor imobiliário brasileiro vem discutindo há alguns anos a redução da metragem média dos lançamentos residenciais — segundo dados do setor, a metragem média dos lançamentos caiu 30% na última década.

Mas há outro lado dessa equação que merece atenção: à medida que os espaços se tornam mais compactos, cresce a exigência sobre a forma como cada metro quadrado é planejado e utilizado. Depois de mais de mil unidades entregues em Praia Grande, essa é uma das mudanças mais claras que observo no comportamento de quem compra imóvel hoje.

Com a informação na palma da mão, o comprador chega ao estande depois de comparar diferentes empreendimentos e pesquisar detalhes do projeto. Hoje, 80% dos nossos clientes chegam ao plantão já tendo pesquisado o memorial descritivo online. Perguntam sobre sistema construtivo, impermeabilização, isolamento acústico e esquadrias antes de assinar.

Esse comportamento elevou o nível de exigência do mercado: decisões de projeto passaram a ter tanto peso quanto os acabamentos na percepção de valor.

Área útil importa mais que área total

Localização continua sendo um fator decisivo, mas metragem e número de dormitórios deixaram de ser analisados isoladamente. O comprador passou a observar com mais atenção o que é realmente útil no dia a dia: circulação, integração dos ambientes, funcionalidade da planta e possibilidades de uso.

Para famílias com filhos, a metragem ainda pode ter um peso maior. Para casais sem filhos ou para quem compra pensando em investimento, a eficiência do projeto ganha protagonismo.

Wellness não é item de folheto

Existe uma diferença importante entre incorporar bem-estar desde a concepção do empreendimento e simplesmente apresentá-lo como diferencial comercial. Essa diferença aparece na planta, e não apenas no material de venda.

Quando o conceito de wellness orienta o projeto desde o início, áreas verdes, iluminação natural, espaços de movimento e convivência passam a fazer parte das decisões estruturais do empreendimento.

Essa lógica também muda a distribuição das áreas comuns. O ponto central é observar como os espaços são efetivamente utilizados pelos moradores: o salão de festas, por exemplo, é usado em média três vezes por ano, enquanto a academia pode ser frequentada três vezes por semana.

Em nosso projeto atual, com 96 unidades em 23 pavimentos, redistribuímos 100 m² do salão de festas e do pub para academia, pilates, spa e área verde. Mais do que ampliar uma lista de comodidades, a proposta é criar espaços com uso recorrente e que contribuam para a experiência de morar.

Rentabilidade também entra na percepção de valor

Para quem compra um imóvel como investimento, o preço por metro quadrado é apenas o começo da análise.

Liquidez, potencial de locação, flexibilidade de uso, qualidade construtiva, localização e histórico da incorporadora também influenciam a capacidade de o ativo preservar valor ao longo do tempo.

Esse comportamento aparece com frequência no atendimento aos compradores. Há quem queira entender desde o início as possibilidades de locação, inclusive por temporada, e quem avalie a planta pensando tanto no uso próprio quanto em uma futura geração de renda.

Segundo levantamento próprio da construtora, uma unidade nova de 50 m² com esse pacote de áreas comuns pode alcançar valor de locação até 50% superior ao praticado em prédios antigos do entorno. Nesse cenário, um projeto funcional e alinhado às novas formas de morar pode ampliar a atratividade do imóvel para diferentes perfis de ocupação e investimento.

Para onde isso vai

Nos próximos anos, a percepção de valor tende a se tornar ainda mais ampla. O consumidor deve olhar não apenas para o preço da unidade, mas para a experiência de ocupação, a flexibilidade do imóvel, os custos de manutenção e a capacidade de adaptação a diferentes momentos da vida.

O mesmo espaço poderá precisar funcionar como moradia, ativo para locação e patrimônio com boa liquidez para revenda.

Há ainda um aspecto que hoje aparece como diferencial, mas tende a ganhar status de requisito: a qualidade do ambiente interno.

Luz natural, ventilação, conforto acústico e sensação de bem-estar passam a fazer parte da decisão de compra de forma cada vez mais objetiva. Quem projeta olhando apenas para a quantidade de metros quadrados corre o risco de responder a uma lógica de mercado que já está mudando.

'Perguntas frequentes'

Por que a área útil ganhou importância na compra de imóveis? ＋

A área útil ganhou importância porque os compradores passaram a avaliar circulação, integração dos ambientes, funcionalidade da planta e possibilidades de uso, afirma Francisco Matheus, CEO da NossoLar. Para casais sem filhos e investidores, a eficiência do projeto pode ter mais peso, enquanto famílias com filhos ainda tendem a valorizar uma metragem maior.

O que os compradores pesquisam antes de visitar um empreendimento? ＋

Os compradores pesquisam detalhes como sistema construtivo, impermeabilização, isolamento acústico e esquadrias. Segundo Francisco Matheus, 80% dos clientes da construtora NossoLar chegam ao plantão após consultar o memorial descritivo online.

Como o conceito de wellness influencia um projeto imobiliário? ＋

O conceito de wellness influencia decisões estruturais quando orienta o empreendimento desde o início, afirma Francisco Matheus. Áreas verdes, iluminação natural e espaços destinados a movimento e convivência passam a integrar a concepção do projeto.

Como as áreas comuns podem ser adaptadas ao uso dos moradores? ＋

As áreas comuns podem ser redistribuídas conforme a frequência de uso, já que o salão de festas é utilizado, em média, três vezes por ano, enquanto a academia pode receber moradores três vezes por semana. Em um projeto da NossoLar com 96 unidades e 23 pavimentos, 100 m² do salão de festas e do pub foram destinados a academia, pilates, spa e área verde.

O que investidores avaliam além do preço por metro quadrado? ＋

Investidores também avaliam liquidez, potencial de locação, flexibilidade de uso, qualidade construtiva, localização e histórico da incorporadora. Segundo Francisco Matheus, esses fatores influenciam a capacidade do imóvel de preservar valor ao longo do tempo.

Quanto uma unidade nova pode render em comparação com imóveis antigos? ＋

Uma unidade nova de 50 m² com áreas comuns voltadas ao uso recorrente pode alcançar valor de locação até 50% superior ao de prédios antigos do entorno, segundo levantamento próprio da construtora NossoLar. O potencial considera um projeto funcional e alinhado a diferentes perfis de ocupação e investimento.