Compactos são 70% dos lançamentos em SP: 'É a vocação do paulista', diz CEO do Secovi

Unidades menores, especialmente na faixa entre 30 metros quadrados e 45 metros quadrados, concentram a maior parte dos lançamentos, das vendas e da liquidez do mercado imobiliário de São Paulo. Dados do relatório de junho de 2026 do Secovi-SP mostram que essa categoria respondeu por 70% dos lançamentos de imóveis na cidade, com 8.777 unidades colocadas no mercado no mês. O segmento também representou 64% das vendas, com 5.985 unidades comercializadas.

Além do volume, os compactos também apresentam o melhor desempenho de liquidez. Essa mesma faixa registrou VSO (Vendas Sobre Oferta) de 11,1%, o maior índice entre as diferentes metragens analisadas, indicando que são os imóveis que giram mais rapidamente no mercado.

Em valor financeiro, esse segmento movimentou R$ 1,9 bilhão em VGV (Valor Geral de Vendas) no mês, equivalente a 46% de todo o valor comercializado na capital paulista. Considerando as unidades vendidas nessa metragem, o tíquete médio ficou em aproximadamente R$ 317 mil por imóvel.

A concentração das incorporadoras nesse formato está diretamente ligada ao novo cenário de financiamento imobiliário, especialmente ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Com a atualização dos limites de preço do programa em abril de 2026, imóveis de até R$ 400 mil passaram a se enquadrar na Faixa 3 em São Paulo.

Na prática, incorporadoras passaram a desenvolver projetos com metragens menores para manter os preços dentro das faixas de financiamento com maior demanda.

Segundo o levantamento, as faixas do programa habitacional concentraram 81% dos lançamentos imobiliários em junho.

A relação entre preço e financiamento também aparece nos dados de vendas. Os imóveis entre R$ 275 mil e R$ 400 mil foram responsáveis por 49% das vendas na capital, com 4.527 unidades comercializadas.

Já os imóveis abaixo de R$ 275 mil apresentaram a maior velocidade de venda, com VSO de 12,7%, indicando uma demanda ainda mais forte por unidades de menor valor.

Embora a faixa entre 30 metros quadrados e 45 metros quadrados seja a principal força do mercado, os imóveis ainda menores também têm participação relevante. As unidades com menos de 30 metros quadrados representaram 17% dos lançamentos em São Paulo, com 2.137 unidades, e responderam por 26% das vendas, com 2.405 unidades comercializadas.

Para Ely Wertheim, CEO do Secovi-SP, afirma que a preferência por unidades extremamente reduzidas foi passageira. Para ele, a verdadeira demanda e o que deve crescer é o mercado de 40 metros quadrados a 60 metros quadrados.

"Um incorporador não faz apartamentos compactos porque quer impor isso. Faz por que a pesquisa diz que tem demanda. Essa é a vocação do paulista", resume Wertheim.

Apartamentos maiores exigem muito mais capital. Para quem busca investir, as unidades menores são mais acessíveis e possuem uma velocidade de vendas e procura maior muito maior, argumenta. "Além disso, são ideais para pessoas que estão começando suas vidas. Os compactos se adaptam ao ciclo natural do comportamento do consumidor", diz.

Interior não é mais sinônimos de casa grande

A tendência de apartamentos menores não ficou restrita à capital. No interior de São Paulo, os imóveis compactos, com até 45 metros quadrados, também passaram a concentrar uma parcela relevante do mercado, principalmente nas cidades acompanhadas pelo levantamento do Secovi-SP.

“Existia aquela ideia de que quem mora fora da capital não queria apartamento porque tinha espaço para morar em casa, mas isso mudou. Os jovens do interior querem uma vida mais moderna, com as conveniências de um condomínio, como academia, convivência e comunidade. O apartamento, mesmo menor, passou a carregar uma proposta de qualidade de vida. O jovem do interior não pensa diferente do jovem da capital. As pessoas estão conectadas e querem ter acesso aos mesmos produtos e experiências”, explica.

A análise considera 41 municípios paulistas, que juntos representam 36% do PIB e 35% da população do Estado de São Paulo, incluindo cidades como Campinas, Sorocaba, São José dos Campos, Ribeirão Preto, Jundiaí, Santos e São José do Rio Preto.

No primeiro trimestre de 2026, os compactos representaram 58% dos lançamentos imobiliários nessas cidades. O segmento também liderou as vendas, respondendo por 45% das unidades comercializadas, além de representar 38% do estoque disponível.

Assim como na capital, o movimento está diretamente ligado ao avanço do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). No interior paulista, o programa respondeu por 59% dos lançamentos e 58% das vendas no período, reforçando a estratégia das incorporadoras de desenvolver projetos com valores compatíveis com as faixas de financiamento habitacional.

O crescimento do segmento também acompanha a expansão das contratações do MCMV/FGTS nessas cidades. Segundo o levantamento, o volume passou de 36,2 mil unidades em 2022 para 63,1 mil unidades acumuladas nos 11 primeiros meses de 2025, indicando uma trajetória de maior participação do financiamento habitacional na dinâmica imobiliária regional.

A diferença em relação à capital está principalmente no perfil de preço e de demanda. Enquanto São Paulo concentra uma parcela relevante dos compactos em regiões com maior densidade urbana e busca por localização, o interior combina unidades menores com a expansão de mercados regionais e maior disponibilidade de terrenos, permitindo que incorporadoras mantenham os empreendimentos dentro dos limites de financiamento do programa habitacional.

Mercado imobiliário de SP movimenta R$ 4,2 bilhões em junho

Apesar do protagonismo dos compactos, o mercado residencial paulistano vive um momento de forte atividade em diferentes segmentos. Em junho de 2026, foram vendidas 9.308 unidades residenciais na cidade de São Paulo, movimentando um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 4,2 bilhões.

No acumulado de 12 meses, entre julho de 2025 e junho de 2026, o mercado paulistano chegou a 114 mil unidades vendidas, com um VGV total de R$ 59,7 bilhões. No mesmo intervalo, os lançamentos somaram 143,7 mil unidades.

O ritmo de vendas também aparece no indicador de VSO (Vendas Sobre Oferta), que ficou em 9,2% no mês. A oferta final encerrou junho com 91,5 mil unidades disponíveis, estoque que levaria cerca de oito meses para ser absorvido no segmento econômico e 13 meses nos demais mercados.

Além da metragem, outro fator que ajuda a explicar o desempenho do mercado é o perfil dos empreendimentos. Os imóveis de dois dormitórios foram maioria entre os lançamentos, representando 79% das unidades colocadas no mercado em junho e 68% das vendas realizadas.

A faixa de preço também reforça a influência do financiamento habitacional. Unidades entre R$ 275 mil e R$ 400 mil concentraram 50% dos lançamentos e 49% das vendas, acompanhando os limites atualizados do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

O programa habitacional teve papel central no desempenho do mês: respondeu por 81% dos lançamentos, com 10.181 unidades, e por 75% das vendas, com 6.957 unidades comercializadas.

Entre as regiões da capital, a Zona Leste liderou os lançamentos, com 36% de participação, enquanto a Zona Sul concentrou a maior fatia das vendas, com 30%, e o maior VGV, com 33% do total, equivalente a R$ 1,4 bilhão. Já o Centro registrou o maior índice de velocidade de vendas da cidade, com VSO de 10,8%.