São Paulo – O programa de habitação Minha Casa, Minha Vida (MCMV), do governo federal, encontra uma série de obstáculos para vingar na cidade de São Paulo, principalmente na menor faixa de renda. O preço dos terrenos e o custo das obras na capital são muito elevados e inviabilizam boa parte dos projetos. E pelo que dizem a Caixa Econômica e representantes da construção civil, o problema ainda está longe de ser resolvido.

No começo de julho o governo federal decidiu mudar o valor máximo dos imóveis financiados pelo programa para a baixa renda. Para famílias que ganham até 1.600 reais por mês, o valor máximo permitido passou de 59 mil reais para 65 mil, no caso de apartamentos, e de 57 mil reais para 63 mil no caso de residências térreas.

A mudança não é suficiente. Quem está diretamente envolvido com o programa diz que o valor máximo dos imóveis que entram nos benefícios do MCMV é irreal para a maior cidade do país. “Os 65 mil estipulados pelo governo não vão resolver o problema no município de São Paulo. A cidade precisa de uma condição especial”, diz Sérgio Watanabe, presidente do Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon) de São Paulo.

A própria Caixa Econômica Federal, principal agente financeiro do MCMV, reconhece as dificuldades na capital paulista. “Quando nós – Caixa, Banco do Brasil, ministérios do Planejamento, da Fazenda e da Casa Civil – definimos os valores, tínhamos convicção de que para São Paulo e outros grandes centros brasileiros não era suficiente. Mas trabalhamos com recursos escassos”, diz Teotonio Costa Rezende, diretor executivo de Habitação da Caixa.

O preço médio do metro quadrado na cidade justifica a preocupação do setor. Segundo informações coletadas pelo Índice FipeZap de julho, a unidade de área em São Paulo é a terceira mais cara do país – cerca de 5.571 reais, na média. No bairro mais barato da capital, Paraisópolis, o metro quadrado custa por volta de 2.471 reais.

Com estes números, fica difícil encaixar imóveis nos padrões do programa do governo. Segundo documento disponível para download no site da Caixa Econômica Federal, na faixa de renda até 1600 reais, o mínimo que um apartamento deve ter para ser candidato aos benefícios do programa é de 39 metros quadrados. Em Paraisópolis, um apartamento deste tamanho custaria mais de 90 mil reais – bem acima do valor máximo que o MCMV contempla.

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Rezende, da Caixa, diz que os parâmetros para o programa em São Paulo foram estabelecidos já considerando a necessidade de parcerias. “Não tem como imaginar o desenvolvimento do MCMV na cidade sem o envolvimento dos governos estadual e municipal. Eles entrariam doando os terrenos, fornecendo a infraestrutura e até investindo recursos, se for o caso.” Segundo o diretor do banco, o governo do estado tem em andamento uma “proposta interessante” de parceria, sobre a qual ele não quis dar detalhes.

“A doação de terrenos não está no nível que julgamos adequado. Mas isto tem um limitador, que é a ausência de terras disponíveis. Esta situação requer que os municípios invistam mais para criar condições para que haja terras destinadas à habitação social”, afirma.

A secretária de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, declara que, apesar das travas para o programa na cidade de São Paulo, ele teve um desempenho satisfatório no estado em sua primeira etapa. “As contratações na menor faixa de renda chegaram a pouco mais de 75% da meta no estado. Não é ruim. Vejo o programa com otimismo para o município nos próximos anos”, afirmou.

Na primeira fase do programa, que começou em abril de 2009, foram contratadas 5.548 unidades habitacionais para a menor faixa de renda na cidade de São Paulo. Até agora, nenhuma delas foi entregue. De acordo com Rezende, isto aconteceu porque as contratações foram recentes e a parceria da Caixa com a CDHU demorou a sair. Para a segunda fase, ainda não há contratações previstas.

Como funciona

A Caixa, e outros bancos federais, como o Banco do Brasil, atuam na faixa mais baixa de renda do MCMV como intermediários entre construtora e comprador do imóvel. O banco estuda os projetos apresentados pelas construtoras. Após a análise, a instituição financeira escolhe os que melhor se enquadram nas especificações técnicas e econômicas do MCMV, compra o terreno e o projeto, e contrata a empresa que concebeu a obra para executá-la.

Quando concluídas, as unidades habitacionais são distribuídas mediante sorteio às famílias inscritas no programa. Ao receber o imóvel, o contemplado passa a pagar prestações mensais, durante 10 anos, que correspondem a 10% de sua renda, limitado ao máximo de 150 reais.

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Sugestões

Apesar das dificuldades, que envolvem não apenas o preço, mas também a escassez de terrenos, algumas iniciativas podem alavancar o programa na capital. Tanto a secretária quanto o presidente do Sinduscon apontaram soluções que podem ajudar a destravar o MCMV em São Paulo. São elas:

Aumentar o valor máximo

Esta é a mais óbvia das ações. Segundo Sérgio Watanabe, do Sinduscon, se o governo não considerar aumentar o valor máximo dos imóveis para mais de 70 mil reais, o MCMV vai continuar empacado em São Paulo. “O governo precisa fazer uma análise exclusiva para a cidade. São Paulo tem o maior déficit habitacional nominal do país, os terrenos são caros e escassos. Este cenário não atrai os investidores privados necessários para fazer o programa rodar”, diz Watanabe. A secretária de Habitação, Inês Magalhães, diz que em algum momento nos próximos quatro anos o valor será revisto. Mas avisa: “por enquanto, não dá para aumentar”.

Atrair a iniciativa privada

“O programa dá certo quando as empresas entram no processo. Mas, para que isto aconteça, é preciso ter resultado. É quando voltamos à questão econômica do valor máximo”, diz Watanabe. Na opinião do presidente do Sinduscon o melhor caminho é atrair as pequenas e médias empresas. “São elas que vão viabilizar o MCMV em São Paulo.”

Watanabe explica que, como em São Paulo há escassez de terrenos grandes, fica difícil atrair empresas maiores. É uma questão de escala. O retorno financeiro de um empreendimento do MCMV não compensa os altos custos administrativos das construtoras maiores. Segundo ele, as pequenas e médias empresas têm o perfil ideal para tocar o programa na capital paulista.

Conceder benefícios

Facilitar a vida das empresas é uma das maneiras que o governo tem para atraí-las e dar um empurrão no MCMV paulista. “Não é possível desenvolver o programa sem atrativos econômicos”, afirma Watanabe. “Uma das iniciativas que já existem em São Paulo é a isenção do Imposto Sobre Serviços (ISS). O Governo do Estado poderia implementar também a isenção do ICMS sobre produtos utilizados na construção de habitações populares”, diz.

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Outro benefício lembrado pelo presidente do Sinduscon é a doação de terrenos da prefeitura e do governo estadual. É o que também enfatiza Teotonio Rezende, da Caixa. Segundo ele, um projeto do governo estadual que prevê a doação de terras está em preparação. A prefeitura da capital foi procurada, mas não se pronunciou sobre o assunto até o fechamento desta reportagem.

Aumentar o número de andares

Uma saída para lidar com a escassez de terrenos em São Paulo, segundo a secretária de Habitação, Inês Magalhães, é aumentar o número de andares dos prédios do MCMV. “Hoje os empreendimentos têm, no máximo, cinco andares, incluindo o térreo. Em grandes cidades é possível aumentar a verticalização”. Entretanto, para deixar os prédios mais altos, seria obrigatório o uso do elevador, e isso encareceria o condomínio. “Nestes casos, para não onerar mais as famílias, podemos reservar o térreo para o comércio, o que ajuda a diminuir o valor.” Segundo Inês, o aumento do número de andares deve ser considerado nos empreendimentos do MCMV nas próximas etapas.

Investir em produtividade

O governo pode, de diversas maneiras, oferecer incentivos para atrair as empresas. Mas há uma contraparte. As construtoras também precisam investir em tecnologia para reduzir o custo das construções. “A variável econômica não pode ser a única a mudar na equação do MCMV. O programa precisa cada vez mais de sistemas industrializados, como as construções com partes pré-moldadas, de inovação e ganho de produtividade. Estes não são desafios apenas nossos, mas do setor”, diz a secretária de Habitação.

Oferecer infraestrutura

Para Watanabe, outra forma do governo ajudar é garantir uma infraestrutura adequada nos locais onde os empreendimentos serão construídos. “Município e Estado precisam criar condições básicas. Os conjuntos habitacionais precisam de água, energia elétrica, saneamento, acesso adequado por ruas e avenidas, transporte público de qualidade, dentre outras coisas. Esta infraestrutura também ajuda a atrair a iniciativa privada”, diz.