Os ajustes necessários para o programa Minha Casa, Minha Vida deslanchar

São Paulo – Uma das prioridades da presidente Dilma Rousseff, o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida precisa de alguns ajustes para voltar a deslanchar, na avaliação do presidente do Secovi-SP, João Crestana.

A primeira versão do programa, criado em 2009, atingiu a meta de financiar um milhão de moradias até o final de 2010 (oficialmente foram 1.005.028 unidades habitacionais financiadas).

Já a segunda etapa do Minha Casa, Minha Vida, lançada em dezembro do ano passado, tem o objetivo de construir dois milhões de unidades até o fim do governo Dilma, em 2014. Desse total, 60% serão para famílias com renda de até três salários-mínimos, que terão subsídio integral.

“A meta é totalmente factível, mas são necessários alguns ajustes no programa, que está numa encruzilhada”, diz Crestana. Entre as alterações sugeridas, a mais premente é a atualização no preço dos imóveis populares pago pela Caixa Econômica Federal às construtoras, que permanece congelado desde o início do programa. Neste segmento (renda mensal de até R$ 1.395,00), o banco estatal compra a casa e repassa às famílias com subsídio de até R$ 23 mil reais.

“Nesse período, o mercado imobiliário teve valorização de 15% a 25%, dependendo do local, chegando a 35% em São Paulo”, diz o presidente do Secovi-SP. “Para essa faixa de renda (até R$ 1.395,00), o programa está parado, aguardando um alinhamento de preços prometido para junho.” O empresário sugere a redução do subsídio nas grandes cidades, além do aumento do valor do imóvel. “Em tese, as famílias ganham mais nessas cidades e podem pagar uma prestação um pouco maior.”

A tabela em vigor desde o início do programa prevê, por exemplo, o valor máximo de R$ 52.000,00 para um apartamento em São Paulo. No Rio de Janeiro, o teto é de R$ 51.000,00 e, em Porto Alegre, de R$ 45.000,00 (veja tabela completa no final da matéria).

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A Associação Brasileira dos Muturários da Habitação (ABMH) aponta um problema ainda mais grave. Com os constantes atrasos das construtoras na entrega dos imóveis, muitos mutuários perdem os benefícios do programa Minha Casa, Minha Vida. "As construtoras atrasam as obras acima dos seis meses previstos em contrato e continuam reajustando o saldo pelo INCC (nos últimos 12 meses, o índice nacional de custo da construção acumula alta de 7,01%, segundo a FGV). Com isso,  o valor negociado na planta supera o teto do programa do governo, prejudicando o mutuário, que muitas vezes não tem recursos para terminar os pagamentos sem os benefícios do Minha Casa, Minha Vida. Devido à falta de informações, muitos aceitam a proposta de rescisão do contrato e recebem apenas 70% do valor pago", afirma o advogado da ABMH Marcelo Nogueira.

"A construtora deveria ser obrigada a financiar o valor do imóvel na data prevista para o término da obra e não o valor reajustado após vários meses de atraso. A ABMH orienta o mutuário a processar a construtora por danos morais e materiais após a entrega das chaves", diz Nogueira.

Outro ponto que precisa ser reavaliado, segundo o presidente do Secovi-SP, é a estrutura da Caixa Econômica Federal para a entrega dos imóveis prontos, já que é o banco estatal quem faz esse papel de “imobiliária” na faixa de renda menor (até R$ 1.395,00). “São necessários treinamentos, procedimentos e mais pessoal técnico para essa tarefa. Uma saída seria a Caixa terceirizar o serviço.”

Para as famílias que ganham entre (R$ 1.395,00 e R$ 4.900,00), as regras que envolvem financiamentos de imóveis com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) também precisam de ajustes. Em fevereiro, o governo elevou para até R$ 170 mil o valor para esses financiamentos, mas não alterou o limite de renda das famílias que podem participar do programa.

O problema é que esse teto foi estabelecido em valores absolutos (em reais) e não em quantidade de salários mínimos. Portanto, por causa dos reajustes anuais do salário mínimo, deixou de ser correto a afirmação de que o programa atende famílias com renda de até 10 salários mínimos. O certo é dizer que famílias que ganham até R$ 4.900,00 podem participar. Se o programa fosse realmente indexado ao salário mínimo, o teto seria de R$ 5.450,00 (equivalente a 10 salário mínimos de R$ 545,00).

“As famílias foram penalizadas pelos reajustes do salário mínimo. Muitas perderam subsídios e outras ficaram de fora do programa. Não podemos ignorar o fato de que 30 milhões de pessoas entraram para a classe média”, afirma Crestana.

Tome-se o exemplo de uma família que, em 2009, tinha renda de seis salários mínimos, ou seja, ganhava R$ 2.790,00 por mês (o salário mínimo era de R$ 465,00). Neste ano, a renda mensal cresceu para R$ 3.270,00 (o atual mínimo é de R$ 545,00). “Esse salto coloca essa família num buraco negro, pois ela paga mais juros e recebe menos benefícios. Há casos de pessoas que ficaram acima do teto máximo, embora continuem ganhando até 10 salários mínimos.”

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Além disso, o congelamento dos limites de renda impede uma elevação do valor máximo que pode ser financiado. “Há um ano, por exemplo, uma pessoa podia financiar R$ 95 mil de um imóvel de R$ 105 mil. Hoje, o imóvel custa R$ 125 mil, mas ela continua podendo só financiar R$ 95 mil, ou seja, ela precisa ter uma poupança maior para conseguir comprar o imóvel”, explica o executivo.

Tecnologia

A falta de mão-de-obra é um problema grave da economia brasileira que afeta diretamente a indústria da construção. Crestana defende a adoção de novas tecnologias que dispensem o uso intensivo de capital humano. “Em vez de empilhar tijolo por tijolo, no exterior, se usam paredes pré-fabricadas. Outra saída é fazer casas de aço. O governo precisa acelerar a homologação dessas tecnologias e criar um plano de incentivos para que surjam novas ideias.”

A determinação do governo para que os imóveis beneficiados pelo programa Minha casa, Minha Vida tenham rua asfaltada e saneamento básico é elogiada pelo presidente do Secovi-SP. “Eu acho ótimo. Antes tinha muito clandestino - aquele tiozinho que não está fazendo nada na vida - que comprava um terreno, contratava um empreiteiro sem registro em carteira de trabalho, não pagava impostos e comprava material de terceira. É claro que ele tinha um custo muito menor. Uma vez construída a casa, ele procurava a Caixa, que financiava aquele imóvel sem nenhuma qualidade. Hoje isso não acontece mais.”

Em relação à meta de construir dois milhões de unidades até 2014, o empresário diz que o ideal seria dividi-la por ano para facilitar a execução e a fiscalização. “É importante também detalhar a meta por região e por faixa de renda, como aconteceu na primeira etapa do programa.”

Confira os valores máximos dos imóveis para famílias com renda de até R$ 1.395,00

Fonte: Ministério das Cidades (valores em reais)

UF	Localidade	Apartamento	Casa
SP e DF	reg. metrop., Jundiaí, S.J.C., Jacareí e DF	52 mil	48 mil
SP e DF	demais municípios	46 mil	42 mil
RJ	capital	51 mil	47 mil
RJ	região metropolitana	49 mil	45 mil
RJ	demais municípios	42 mil	38 mil
MG	capital e região metropolitana	46 mil	42 mil
MG	demais municípios	42 mil	38 mil
BA	capital e região metropolitana	46 mil	42 mil
PE e CE	capital e região metropolitana	45 mil	41 mil
PE e CE	demais municípios	41 mil	37 mil
RS, PR e SC	estado inteiro	45 mil	41 mil
AC, AM, AP,PA, RO e RR	estado inteiro	43 mil	39 mil
TO	estado inteiro	42 mil	38 mil
ES, MT, MS e GO	estado inteiro	42 mil	39 mil
AL, RN, PB, PI, SE e MA	estado inteiro	41 mil	37 mil