Febre entre os investidores brasileiros nos últimos anos, os fundos imobiliários (FIIs) foram do céu ao inferno quando a pandemia do novo coronavírus estourou. Após o índice da aplicação (IFIX) registrar uma alta de 36% em 2019, a maior da história, recuou 16% apenas em março. Como resultado, desde o início do ano os proventos distribuídos pela aplicação desabaram.

Os mais afetados foram os fundos imobiliários que investem em shoppings centers, que ficaram fechados por quatro meses no país como forma de diminuir o contágio do vírus. No segmento, os rendimentos caíram 82% de janeiro a maio, segundo levantamento feito para a EXAME pelo Clube FII. Isso porque muitos empreendimentos postergaram pagamentos dos aluguéis a lojistas, como forma de dar fôlego financeiro aos empreendedores durante o fechamento.

Um exemplo é o fundo imobiliário Hedge Brasil Shopping, negociado na bolsa sob o código HGBS11, o maior FII de shopping, com patrimônio de R$ 2,25 bilhões, reduziu a distribuição de rendimento para os seus cotistas em 75%

Depois dos fundos imobiliários que investem em shoppings, o segmento mais afetado foi o de fundos de papel, que investem em recebíveis. Isso porque a crise e queda da demanda aumenta o risco de crédito no setor. O segmento de fundos é seguido pelo de galpões logísticos e lajes corporativas, que encararam reduções de 26% e 21% nos dividendos distribuídos no período. Ambos sofrem em um cenário de corte de custos nas empresas, que podem adiar investimentos em logística e reduzir espaços de escritórios na quarentena.

O único segmento que manteve a distribuição de dividendos praticamente estável foi o de fundos de fundos. Neles, um gestor profissional administra uma carteira diversificada de fundos imobiliários. Por conta dessas características, essa categoria tende a oscilar menos.

A revisão de dividendos, além da desvalorização das cotas, fizeram com que muitos fundos negociem abaixo do preço de construção de um novo imóvel de mesmo tipo na mesma região. É como o “fundo do poço” para os preços, segundo explica relatório da corretora Rico.

Veja abaixo o levantamento feito pelo Clube FII para a EXAME:

Rendimentos distribuídos pelos FIIs por segmento

Mês	Shoppings	Recebíveis	Galpões logísticos	Lajes corporativas	Fundos de fundos
Janeiro	R$ 88.219.688,65	R$156.513.875,63	R$ 61.621.907,56	R$ 78.918.197,88	R$42.924.468,77
Fevereiro	R$ 54.692.605,96	R$147.979.024,09	R$ 56.380.616,98	R$ 87.590.191,29	R$48.600.556,72
Março	R$ 20.317.360,51	R$153.932.583,49	R$ 52.642.180,26	R$ 80.514.561,53	R$43.768.908,84
Abril	R$ 11.976.720,33	R$110.122.719,65	R$ 49.918.951,96	R$ 66.928.637,81	R$38.063.078,75
Maio	R$ 15.666.164,26	R$101.011.613,28	R$ 45.210.935,69	R$ 62.658.575,51	R$43.381.709,66
Variação	-82,25%	-35,47%	-26,64	-20,61%	+1,6%

Pela lei, fundos imobiliários são obrigados a pagar dividendos a cada seis meses. Contudo, a maioria estava pagando proventos mensais. Essa era uma realidade especialmente em fundos de shoppings.

Ou seja, a revisão de dividendos não significa que os fundos deixarão de pagar os valores, mas que na maioria dos casos eles foram postergados e serão pagos no futuro. De qualquer forma, para pequenos investidores que estavam acostumados a receber dividendos mensais, a mudança tem impacto sobre a renda mensal.

Por enquanto, o maior impacto para os fundos está sendo a vacância financeira: postergação e eventuais atrasos de pagamentos. O aumento da vacância física vai depender da duração da pandemia, e pode desvalorizar mais as cotas do fundo.

O que fazer agora

Muitos investidores novos de FIIs foram pegos de surpresa pela pandemia. Alguns, mais conservadores, não imaginavam que a cota e a distribuição de proventos poderia oscilar tanto em um curto espaço de tempo. Há ainda os que aplicaram nos fundos suas reservas de emergência, quando a aplicação é indicada para objetivos de longo prazo. "Ninguém compra um imóvel para investir e vende em seis meses", diz Rodrigo Cardoso de Castro, sócio-fundador do Clube FII.

Para esse perfil de investidor, o mais indicado para comprar agora são fundos de fundos (Fofs) imobiliários, indicam Thiago Aidar e Mateus Borges, assessores de investimentos do escritório Lego. Fundos que investem em galpões logísticos e hospitais também são vistos como mais resilientes no cenário atual. Além do potencial de crescimento com o avanço do e-commerce no país, contratos de fundos que investem em galpões costumam ser longos, de 10 a 15 anos, e possuem garantias reais. Começam a surgir também fundos de supermercados, que podem ser atrativos na pandemia.

Já para investidores mais arrojados os fundos mais castigados podem representar oportunidades, diz Cardoso. "A receita dos shoppings pode ter receita anulada temporariamente, mas a tendência é que retome no longo prazo. Contudo, é necessário saber esperar".

Para quem já aplica em fundos imobiliários, Aidar e Borges acreditam que seja o momento de repensar a carteira de fundos imobiliários. "Antes de realizar prejuízo, é necessário olhar para os detalhes do ativo. Por exemplo, um fundo de shopping que tenha foco em baixa renda vai sofrer ainda mais na crise. Pode ser o caso de resgatar o dinheiro e aplicar em outro fundo que tenha chance de se recuperar mais rápido".

Antes de adquirir cotas de um novo fundo é importante verificar o que está previsto no contrato em caso de Inadimplência, se a falta de pagamento está controlada e se há alguma garantia que impeça que o fundo tenha prejuízos maiores. A recomendação é diversificar. "Há cotas de fundos que podem ser compradas por R$ 100. Ou seja, com R$ 1 mil é possível investir em 10 fundos", diz Cardoso.

Além da crise econômica gerada, a pandemia acaba acelerando mudanças de hábitos e tendências, como o home office, que pode desvalorizar os fundos também no pós-pandemia. Mas Cardoso pondera a velocidade dessas mudanças. "Acredito que não sejam tão drásticas no segmento de lajes corporativas. São empreendimentos triple A, localizados em regiões nobres de São Paulo. Portanto, mais resilientes e que podem se readequar".

Aidar e Borges ressaltam que outro fator que pesa a favor dos fundos imobiliários é a taxa de juros no país, que está muito baixa. Nesse cenário, fundos imobiliários acabam sendo uma alternativa mais rentável do que a renda fixa. "Os dividendos dos FIIs são isentos de impostos. Mesmo que tenham reduzido, eles estão maiores do que a Selic. Em alguns galpões logísticos, equivale a cerca de 5%, o dobro do CDI", diz Aidar.

É necessario lembrar que fundos imobiliários não possuem alavancagem. Ou seja, sua perda potencial é bem menor em relação a outras aplicações de renda variável. Além disso, ainda que tenham vacância, são patrimônio físico, e podem ser comercializados e readaptados.