Virou bom negócio investir em imóveis

São Paulo - O engenheiro paulistano Luiz Fernando Gambi passou mais de 15 anos ouvindo provocações sempre que conversava sobre investimentos. Seus amigos aplicavam, basicamente, na bolsa e na renda fixa — e ficaram um bom tempo rindo à toa com os juros de 20% ao ano e com a valorização das ações, especialmente das empresas que abriram o capital entre 2004 e 2007 (algumas chegaram a subir mais de 50% num único dia).

Só que ele sempre investiu em imóveis — e só em imóveis. Seu objetivo era comprar o maior número possível de casas e apartamentos (ele não diz quantos tem, mas corretores garantem que são mais de 50, todos em São Paulo) e alugá-los para conseguir um retorno de 1% ao mês. Para os amigos, era uma loucura: Gambi passava vários finais de semana procurando imóveis, outros acompanhando a reforma de propriedades antigas e um bom tempo negociando com corretores — e, se tudo desse certo, ganhava perto de 13% ao ano.

Hoje, quando as conversas sobre investimentos aparecem, os papéis se invertem. São os amigos que ficam pedindo conselhos. "Eles querem saber os melhores bairros, o que eu visitei no fim de semana, essas coisas que pareciam chatas e agora parecem interessantes", diz.

É verdade que comprar um imóvel para alugar — ou colocar dinheiro num fundo imobiliário que receba aluguéis de um shopping ou prédio comercial — não é o melhor negócio do mercado. O retorno que os investidores têm conseguido fazendo isso caiu de 7% para 6% ao ano, em média, nos últimos cinco anos, segundo uma pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Mas, pela primeira vez desde o início do Plano Real, em razão da queda dos juros, esse rendimento é maior que o de títulos públicos atrelados à inflação (faz-se essa comparação porque os aluguéis são, na maioria das vezes, corrigidos por índices de preço). E, no caso dos imóveis, ainda existe a chance de os preços subirem e o investidor ganhar algum dinheiro vendendo por um valor maior.

A valorização dos imóveis continua, embora com menos força que em anos anteriores. Em média, os preços das casas e dos apartamentos subiram 18% em Recife, 16% em São Paulo, 15% no Rio de Janeiro e 4% em Brasília nos últimos 12 meses, de acordo com a Fipe. Mas quem comprou há anos, como Fernando Gambi, ganhou mais de 300%. 

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Em geral, os imóveis mais fáceis de ser alugados são os pequenos, de até dois dormitórios — um levantamento do site Zap, que reúne os classificados eletrônicos para a venda de imóveis em sete cidades, mostra que os apartamentos com aluguel no valor entre 1.500 e 2.000 reais são os mais pesquisados pelos usuários.

Em parte, isso é explicado pela mudança no perfil de moradia dos brasileiros: na última década, o número de pessoas por domicílio caiu 16%, e quem decide sair de casa geralmente procura um lugar pequeno. Mas, para ganhar dinheiro comprando e alugando imóveis desse porte, é preciso barganhar para pagar pouco. Se é mais fácil alugar cobrando até 2.000 reais por mês, o preço não pode ser muito superior a 400.000 reais — e é cada vez mais difícil encontrar imóveis de dois quartos por esse preço em algumas capitais. 

Uma alternativa à compra de uma casa ou apartamento é partir para os fundos imobiliários. Há carteiras com aplicação mínima de 1 000 reais. Alguns fundos distribuem um rendimento mensal, como se fosse um aluguel — é o caso daqueles que aplicam em shoppings, universidades, hospitais e empreendimentos comerciais já prontos e com inquilinos.

No último ano, o rendimento médio foi de 9%, ou 0,75% ao mês, segundo levantamento feito pela empresa especializada em investimentos imobiliários Uqbar/Portal TLON. Esse rendimento, somado à valorização dos imóveis, deu aos cotistas um retorno de 35% — e, pelas regras atuais, os fundos são isentos de imposto de renda. Foi um negócio excelente. Mas, claro, há riscos que, até agora, a maioria dos investidores, entusiasmada com os altos rendimentos, tem ignorado.

Alguns fundos aplicam parte do patrimônio em imóveis com problemas ­— como prédios com dívidas com o INSS e inquilinos que não têm alvará para se mudar — na esperança de resolvê-los de forma rápida e sem prejudicar o retorno do fundo. Mas, se tudo der errado, o investidor fica no prejuízo. O conselho dos especialistas é que, antes de colocar dinheiro num desses fundos, o investidor separe algumas horas para ler o prospecto de cerca de 200 páginas, que reúne as informações sobre os imóveis — e os riscos da aplicação. 

Quem acha que tem condições de avaliar os riscos de imóveis comerciais melhor que os gestores de fundos pode investir neles diretamente. A opção mais comum são os escritórios. Há os de altíssimo padrão, concentrados basicamente em São Paulo e no Rio de Janeiro, que custam alguns milhões de reais. Uma alternativa mais barata são as "salinhas", escritórios menores, geralmente alugadas por médicos, arquitetos e outros profissionais liberais.

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As mais baratas custam cerca de 300.000 reais. O valor anual do aluguel representa, em média, 10% do preço total do imóvel. É um percentual mais alto que o de imóveis residenciais, mas, segundo os especialistas, o risco também é maior. De acordo com consultores imobiliários, os prédios comerciais costumam ser construídos em ondas. As cidades ficam anos sem oferta e, de repente, vários edifícios são inaugurados ao mesmo tempo, o que pode derrubar os preços.

Foi o que ocorreu com as salinhas em São Paulo. De 2007 a 2012, foram entregues 23 000 salas com até 100 metros quadrados. Corretores estimam que 40% delas estejam desocupadas (não há levantamentos oficiais para esse setor). A consultoria imobiliária Colliers também prevê um excesso de oferta de escritórios de alto padrão em São Paulo nos próximos meses, porque há prédios sendo construídos e o desaquecimento da economia em 2012 reduziu a procura das empresas por novos escritórios.

Nenhum consultor financeiro recomenda que os investidores façam como Fernando Gambi e apliquem tudo o que têm em imóveis. Ainda que a renda recebida com os aluguéis possa ser usada para cobrir algum gasto inesperado — ou para pagar a viagem de férias, por exemplo —, concentrar as apostas é arriscado.

E também há oportunidades interessantes na renda fixa e na bolsa — com retorno algumas vezes superior ao do mercado imobiliário. De forma geral, os especialistas sugerem investir entre 5% e 30% do patrimônio em imóveis ou fundos do setor.

"Deixar de considerar essa opção é um erro, ainda mais num momento em que todo mundo precisa buscar retorno maior que a renda fixa", diz Rodrigo Menon, sócio da consultoria Beta Advisors, que atende clientes de alta renda. O que Luiz Fernando Gambi tem dito a seus invejosos amigos? 

"É difícil achar bons negócios", afirma. "Só procurando muito." Vale, para investimentos no mercado imobiliário, a mesma regra de sempre. É até possível ganhar mais dinheiro que a média. Mas que dá um trabalho danado, dá.