Longe da bolha imobiliária

No Brasil, a crise diminuiu o perigo de uma superoferta de casas e apartamentos novos -- e a queda dos juros tornou o mercado imobiliário atrativo para os investidores

Pode ser injusto, mas 2008 será marcado como um ano cuja crise de proporções globais começou com o estouro da bolha de um setor -- o imobiliário. Nos Estados Unidos, descobriu-se que os sólidos investimentos em imóveis eram, na verdade, um castelo de cartas. A queda expôs os americanos à dura -- e lógica -- realidade de que a valorização das casas não é eterna.</p>

Mostrou também que os cidadãos eram bem menos ricos do que pensavam. De lá, a crise ganhou o mundo. Na Rússia, o valor dos aluguéis de imóveis comerciais caiu 63% nos últimos 12 meses. Na China, quase 30% das salas e escritórios estão vagos. E no Brasil? Curiosamente, a crise pode ter servido para fortalecer o mercado local.

Em contraste com o terremoto que abalou as estruturas do setor imobiliário mundial, por aqui a opinião dos analistas é que os últimos meses serviram para uma correção de rota que terminará por fortalecer o setor.

 
No primeiro semestre deste ano, foram lançadas 14 200 unidades residenciais em São Paulo — menos da metade do total ofertado nos primeiros seis meses de 2008. Em outras cidades brasileiras, o tamanho do corte foi menor, mas a tendência também foi sentida. Feito o ajuste, os investidores de imóveis hoje mostram-se aliviados. O risco de uma superoferta parece afastado.

Evitado o pior, a expectativa atual é que o mercado fique mais aquecido nos próximos meses. Segundo dados da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, o retorno anual médio dos aluguéis de imóveis residenciais de alto padrão nas principais capitais deve ser equivalente a 10% do valor da propriedade nos próximos 12 meses.

Quem tem galpões industriais deve embolsar 13%. A projeção não é muito diferente do histórico recente do setor, mas a novidade é que, pela primeira vez, os ganhos são competitivos em comparação com os retornos da renda fixa.


Diante desse cenário, a tendência é que parte dos investidores antes satisfeitos com os ganhos obtidos com títulos públicos migre para o setor imobiliário em busca de rentabilidades maiores — o que ajudará a manter a demanda em alta. Um indício desse movimento é o interesse que os fundos de pensão vêm demonstrando por esse tipo de aplicação.

Em junho, o Valia, fundo de pensão dos funcionários da Vale, pagou 208 milhões de reais por 14 andares de um dos edifícios do Cidade Jardim Corporate Center, na zona sul de São Paulo. Os consultores estão especialmente otimistas com as oportunidades oferecidas pelo mercado de imóveis comerciais. O percentual de imóveis vagos nesse segmento, apesar de estar maior do que há um ano, permanece abaixo de 10% em São Paulo e no Rio de Janeiro.

Quem quer comprar um imóvel para morar e não tem todo o dinheiro deve pensar em pedir um financiamento e realizar a compra logo. Isso é urgente para quem busca um apartamento ou casa numa região em que o preço do metro quadrado aumente num ritmo superior a 10% por ano, ou seja, acima da taxa de retorno médio da renda fixa.

“O investidor que decidir aplicar o dinheiro agora para comprar à vista depois provavelmente encontrará imóveis mais caros quando conseguir juntar o valor a que se propôs”, diz Sérgio Correia, economista da assessoria financeira LLA, de São Paulo. É verdade que as vendas de imóveis residenciais em várias capitais ainda estão inferiores aos níveis do ano passado, mas os preços continuam em alta — em São Paulo, o valor médio por metro quadrado subiu de 2 998 reais para 3 249 reais nos últimos 12 meses.

O investidor que pensa em adquirir um imóvel residencial para ter uma fonte adicional de renda deve privilegiar os nichos com maior demanda. Nas grandes cidades, a procura é grande por apartamentos de um e dois dormitórios. “Nos últimos anos, o setor ficou muito concentrado em imóveis grandes.

Em 2006 e 2007, foram lançados mais apartamentos de quatro dormitórios do que toda a década de 1990″, diz Luiz Paulo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. Por isso, a tendência agora é que os preços dos apartamentos menores aumentem mais. A valorização dos imóveis certamente não é eterna, como aprenderam os americanos, mas, de acordo com os dados disponíveis, o mercado brasileiro ainda tem muito espaço para avançar.


 

Um jeito diferente de aplicar em imóveis
Os fundos imobiliários começam a conquistar o investidor brasileiro

Investidores escaldados pela crise imobiliária ganharam nos últimos tempos uma opção que exige menos capital do que a compra de um apartamento e ainda evita percalços com inquilinos. São os fundos imobiliários — nos quais é possível aplicar a partir de 10 000 reais. Essas aplicações funcionam como qualquer outro fundo de investimento, mas sua rentabilidade vem das aplicações feitas em diversos tipos de imóveis — como flats, salas comerciais, shoppings e até hospitais.

o comprar um imóvel como aplicação, o investidor concentra os riscos de desvalorização do patrimônio em um único empreendimento. No caso dos fundos, é possível dividir os recursos em mais de um gestor ou buscar um único fundo que invista em vários imóveis diferentes. Além disso, os rendimentos são isentos de imposto de renda — ao contrário dos ganhos obtidos por meio do aluguel.

O principal problema desses fundos sempre foi a liquidez — muitas vezes, comprar cotas ou encontrar compradores era um drama que podia demorar várias semanas. Essa limitação ainda não foi totalmente resolvida, mas houve progressos nos últimos tempos. No primeiro semestre de 2009, os fundos imobiliários mais líquidos movimentaram 122 milhões de reais — mais que o dobro do mesmo período do ano passado.

Apesar do volume maior de transações, o investidor pode demorar alguns dias para conseguir aplicar ou resgatar os recursos, mas as perspectivas são positivas. “Se continuarmos no ritmo atual de crescimento, em breve os investidores poderão entrar e sair dos fundos na hora em que quiserem”, diz Eduardo Gentil, sócio da consultoria Trust Gestão Patrimonial, de São Paulo.

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Fundos imobiliários são aplicações de longo prazo. Recentemente, a Kinea, braço de investimentos alternativos do banco Itaú, ofereceu ao mercado um fundo com prazo de seis anos. A estratégia do fundo é atuar como sócio de incorporadoras em empreendimentos imobiliários para ganhar com a valorização desde o início das obras. “O prazo longo ainda incomoda alguns investidores, mas eles terão de se acostumar a ficar presos por mais tempo em uma aplicação em nome da rentabilidade”, diz Carlos Martins, sócio da Kinea.

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