São Paulo - O empresário Walter Torre não pode ser acusado de pensar pequeno. Desde que fundou a construtora WTorre, há 32 anos, ele é conhecido como um dos homens de negócios mais ­arrojados do país. Torre construiu prédios comerciais, shoppings, hotéis — tudo em grande escala.

Em sua trajetória, fechou alguns dos maiores negócios do mercado imobiliário, como a venda da sede do banco Santander, na marginal Pinheiros, em São Paulo, por 1 bilhão de reais, em 2008. É uma estratégia que dá certo — mas traz acoplada certa dose de emoção. A WTorre não tem o capital aberto e usa grande volume de financiamentos bancários para colocar seus projetos de pé.

Por outro lado, só gera caixa quando os prédios são vendidos. Quando tudo vai bem, os lucros são altos e os credores sorriem. O problema desse modelo é que ele depende de uma série de fatores para dar certo, muitos deles fora do controle de Torre. Quando algo dá errado, ele é obrigado a buscar soluções às pressas.

Em 2008, após a primeira tentativa frustrada de abertura do capital, os bancos Santander e Votorantim converteram dívidas de 870 milhões de reais em ações da WTorre. Três anos depois, após outro IPO frustrado, ele vendeu a One Properties, empresa de administração de imóveis, à BR Properties, controlada pelo banco BTG Pactual. Na época, a WTorre devia 1,2 bilhão de reais. Hoje, as emoções estão de volta.

Com dívida de 1,5 bilhão de reais, dos quais 376 milhões vencem nos próximos 12 meses, a WTorre tem apenas 20 milhões de reais em caixa. A rentabilidade está em queda porque não houve nenhuma grande venda de ativos neste ano. Para reverter o quadro, Torre colocou à venda sua participação de 50% no Shopping JK, um dos mais luxuosos da capital paulista.

A ideia é que a venda salve o resultado de 2013. Torre contratou o banco Itaú BBA para vender sua participação. “Quero no mínimo 900 milhões de reais”, diz. Ele afirma ter seis interessados, sem revelar os nomes. Até agora não houve nenhuma proposta firme que pudesse ser apresentada a seu sócio no empreendimento, a família Jereissati, que tem direito de preferência na compra.

Torre nega que a venda esteja sendo organizada sob pressão dos credores. Ele cita seus 407 milhões de reais em ações da BR Properties como sinal de que pode levantar recursos no mercado facilmente em caso de necessidade. 

Dos desafios enfrentados hoje por Walter Torre, nenhum tem causado tanto barulho quanto a construção de um estádio de futebol para o Palmeiras. Em 2010, ele começou a erguer a arena, com um custo estimado em 350 milhões de reais. A previsão é faturar até 150 milhões de reais por ano com a exploração do estádio a partir de 2014. Mas, antes, a obra precisa ficar pronta.

E, para isso, a WTorre tem de se entender com o Palmeiras. Os custos, inteiramente bancados por Torre, já chegaram a 600 milhões de reais, e a relação com o clube vai de mal a pior. O empresário e o Palmeiras divergem sobre um ponto central no contrato entre as duas partes: o direito de exploração das cadeiras do estádio nos dias de jogos do time.

Torre aponta no contrato seu direito às receitas dos 3 000 lugares dos camarotes, e também a vender 25 000 das 40 000 cadeiras do estádio a torcedores que queiram um lugar cativo (para o qual pagariam uma quantia mensal ou anual). Mas o Palmeiras diz que a construtora só pode vender 10 000 lugares e os camarotes. Foi a senha para a brigalhada.

As duas partes abriram uma mediação para evitar que a discussão acabe num processo de arbitragem. Torre diz que vai terminar o estádio até junho de 2014, ainda que tenha de recorrer a liminares na Justiça. Enquanto o impasse não se resolve, ele procura acelerar a geração de receitas.

Vendeu metade dos camarotes por cerca de 60 milhões de reais e fechou acordos com empresas que ocuparão a área comercial do estádio, como a rede de lanchonetes Burger King. “Esse contrato foi discutido pela diretoria do clube e aprovado. Não vou ceder. Já cedi demais”, diz Torre.

Quanto mais a obra atrasa, pior, já que as receitas virão quando o estádio for inaugurado. Caso seja obrigado a adiar muito a inauguração, Torre chegaria ao pior dos mundos — teria os custos financeiros do crédito, mas não as receitas. O Palmeiras não comentou. 

Enquanto a briga corre, Torre conduz de maneira discreta uma reestruturação dos negócios, acompanhada de perto pelos credores — que vinham pedindo uma gestão mais profissional e menos diversificação. A profissionalização anda devagar. Em janeiro, Torre contratou João Cox, ex-presidente da operadora de telefonia Claro, para assumir a WTorre. Mas Cox durou sete meses.

As mudanças no negócio têm andado mais rápido. “Ele precisa se concentrar na incorporação imobiliária, o coração de seu negócio”, diz o vice-presidente de um dos maiores bancos do país. Torre moderou a ambição na construção e na administração de shoppings. As dificuldades para negociar com lojistas o convenceram a cancelar a construção de alguns shoppings, como em Sinop, em Mato Grosso, e Araguaína, no Tocantins.

Em agosto, vendeu um shopping em Bauru por 145 milhões de reais para a operadora Alliansce. Está nos planos também vender o shopping de Limeira, inaugurado em setembro. Foram mantidos apenas quatro projetos em construção. Torre também desistiu do plano de construir 20 hotéis em três anos, numa joint venture com a administradora HSI.

No início de novembro, vendeu a participação na joint venture para o sócio por 115 milhões de reais. O empresário nega que as decisões estejam relacionadas à necessidade de preservar o caixa e diz que foram boas oportunidades.

Porto bilionário

Mas essas mudanças todas não querem dizer que Walter Torre deixará de ser Walter Torre. Ao mesmo tempo que pula de alguns negócios, ele projeta outros ainda maiores. Está erguendo, na zona sul de São Paulo, a maior torre corporativa da cidade, com dois blocos de 40 andares.

A previsão é terminar as obras em 2015. A WTorre tem um terço do empreendimento, e o BTG é dono do resto. Um projeto ainda maior está parado por entraves ambientais — um porto na Baixada Santista. Walter Torre rejeitou avaliações céticas de executivos e bancos e quer ir adiante no projeto, que custará pelo menos 2,5 bilhões de reais e será o maior e mais complexo da história da WTorre.

O modelo de negócios prevê a criação de um clube de exportadores que dividirão o controle do porto. Além de alugar armazéns, os exportadores ajudarão nos investimentos, evitando que a WTorre precise tomar grande volume de empréstimos para construir o porto.

As obras, que ainda nem começaram, já estão dois anos atrasadas. “Faço isso há 30 anos, o endividamento alto é natural nesse tipo de negócio e aumenta a rentabilidade de  meu capital”, afirma Torre, acostumado que está a viver fortes emoções.