São Paulo - A combinação de uma dívida bilionária com um caixa limitado tem forçado a incorporadora PDG Realty a diminuir o ritmo e até mesmo paralisar o andamento de suas obras.

A situação só deverá ser minimizada com o fim da reestruturação de seus débitos com bancos, processo essencial para a sobrevivência do negócio.

No primeiro trimestre, sua dívida líquida era de R$ 5,4 bilhões, enquanto o total disponível em caixa era de apenas R$ 373 milhões.

Entre os projetos afetados está o centro empresarial The City, um dos maiores empreendimentos já feitos pela PDG. O projeto fica na Barra da Tijuca, no Rio.

Na primeira fase, estão sendo erguidos três prédios, com um total de mil salas comerciais, além de uma torre corporativa e um minishopping.

Lançado em 2013, o projeto tinha entrega prevista para o fim de 2016, mas ficará para meados de 2017. O valor geral de venda da primeira fase foi estimado, na época do lançamento, em R$ 400 milhões.

Segundo apurou o Broadcast, notícias em tempo real do Grupo Estado, as obras estão paradas há cerca de dois meses devido à falta de liberação do financiamento pelo Banco do Brasil.

Em nota, a PDG explicou que a suspensão dos repasses é temporária e acrescentou que tem mantido os clientes informados da situação.

Dívidas

Empresários do setor da construção, gestores de fundos de investimentos, analistas de mercado e clientes da companhia consultados pela reportagem afirmaram que há outros empreendimentos com obras interrompidas ou com velocidade reduzida.

A situação é delicada para a PDG, pois o atraso nas entregas também adia a entrada de recebíveis, agravando o endividamento da empresa.

A alavancagem da PDG (relação entre a dívida e o patrimônio líquido) foi a 280%, a mais alta entre as grandes incorporadoras listadas na BM&FBovespa. Depois dela, estão a Rossi (213,6%) e a Tecnisa (66,5%).

Em maio, a PDG firmou memorando com seus quatro maiores credores - Caixa, Banco do Brasil, Bradesco e Itaú Unibanco - para discutir uma reestruturação de dívidas que somam R$ 3,7 bilhões.

No documento, os bancos concordaram em reavaliar cada um dos projetos da incorporadora e estudar a concessão de crédito adicional para conclusão das obras, bem como o alongamento das dívidas destinadas às obras em 12 a 24 meses.

O memorando também sugere postergar por 48 meses da dívida corporativa da PDG (debêntures, capital de giro, entre outros) e a oferta de um financiamento adicional para sustentar despesas gerais e administrativas, com vencimento em 36 meses.

"A PDG repactuou tudo o que pôde com os bancos e jogou o vencimento das suas dívidas lá para frente. Nesse prazo, a empresa terá de vender os estoques e garantir a entrada dos recebíveis para dar conta da dívida no futuro. A grande preocupação dos investidores é se essa reestruturação vai dar certo. Hoje, não é possível saber", comentou um analista, referindo-se à dificuldade para a venda dos imóveis e ao alto volume dos distratos para todas as empresas do setor.

Sem saída

Fontes de mercado avaliam que não restou aos bancos outra alternativa viável a não ser renegociar dívidas da PDG. Caso optassem por executar as garantias, teriam de retomar terrenos e imóveis, muitos deles em obras.

Com o mercado imobiliário depreciado, as instituições teriam de realizar um esforço enorme para terminar as obras e fazer a comercialização dos apartamentos e salas comerciais, o que não é sua especialidade.

O banco Votorantim, um dos credores da PDG, vinha negociando desde janeiro a possível alienação de um conjunto de ativos da incorporadora para não entrar no mesmo modelo de reestruturação.

No entanto, as conversas foram encerradas na semana passada, sem sucesso. Na avaliação do banco, o aporte não compensava o risco de carregamento dos ativos com o mercado em crise, segundo apurou o Broadcast.

Caso o acordo tivesse sido concluído, o Votorantim pagaria R$ 461 milhões à PDG pelos imóveis, além de assumir um custo a incorrer com as obras de R$ 673 milhões, mais dívidas de R$ 444 milhões relacionadas aos projetos.

Ao todo, a operação alcançaria R$ 1,578 bilhão. Sem acordo, a PDG afirmou que "voltará a procurar outras alternativas para maximizar o valor" dos ativos.

Recuperação

Para analistas, a falta de entendimento com o Votorantim tornou ainda mais desafiadora a missão da empresa de reduzir a alavancagem.

No entanto, não trouxe grandes riscos adicionais para o curto prazo, uma vez que a maior parte dos vencimentos neste ano já estão muito próximos de serem alongados, conforme o acordo firmado com os demais bancos.

Caso a reestruturação seja concretizada dentro das condições citadas no memorando, analistas consideram pouco provável a possibilidade de a incorporadora solicitar recuperação judicial neste momento. Caso isso não aconteça, a recuperação será o caminho mais provável.

Clientes

Os clientes da PDG já sentem o drama que vive a empresa. Há relatos de quem adiou o casamento por causa dos atrasos nas obras e de investidores que tentam minimizar as perdas. No site Reclame Aqui, há 1.262 queixas nos últimos seis meses - e nenhuma respondida.

"Não sabemos se a empresa já quebrou", disse o empresário carioca Marcos Barboza, dono de quatro salas comerciais no empreendimento Dom Office, no Rio. Ele comprou as salas para, no futuro, transferir sua empresa de um escritório alugado na mesma região.

Viu da janela a obra parar há alguns meses. Reclamou, mas nada pôde fazer, pois o contrato prevê a entrega do imóvel em agosto de 2017.

"Há uns dois meses admitiram que não vai ficar pronto no prazo. Disseram, em reunião, que a PDG está quebrada e que o Itaú não libera mais dinheiro para a obra", disse Barboza, que pagou cerca de R$ 200 mil de entrada pelas salas e arca com uma parcela mensal de cerca de R$ 3 mil.

Ele acredita que, se parar de pagar a parcela, será pior. "Aí é morte certa (do projeto)."Barboza torce para que a empresa encontre uma forma de concluir a obra, mesmo com atraso.

O casal Humberto Macedo e Gilmara Brandão aguardava a entrega do imóvel, no bairro de Piatã, em Salvador, prevista inicialmente para 2014, para marcar o casamento. A obra está parada. Até hoje estão noivos e moram de aluguel.

Macedo pagou 30% dos cerca de R$ 200 mil do valor do imóvel e aguarda o empreendimento ser concluído para pedir financiamento.

"Foi um mau negócio. Meu saldo devedor continua a ser corrigido e as condições de financiamento na Caixa pioraram", disse. "Se tivesse investido em outra coisa, teria ganhado mais."

O jogador de vôlei de praia Fábio Guerra, que já morava em um imóvel da PDG, no Rio, comprou quatro apartamentos no empreendimento Dom, que também tem imóveis residenciais, em sua estreia como investidor.

Em acordo, transformou os quatro em dois quitados. "A obra atrasou e queria o distrato. Mas agora não dá, pois o imóvel está quitado."

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.