Executivos e representantes do setor imobiliário aguardam um recorde de lançamentos no segundo semestre - especialmente nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, os principais mercados do país. O grupo composto por 21 companhias com ações listadas na Bovespa projeta lançar um total de 20 bilhões de reais em empreendimentos residenciais neste ano. No primeiro semestre, apenas 30% dessa cifra - 6 bilhões de reais - efetivamente foi a mercado. O restante será desovado na segunda metade do ano.

Tradicionalmente, o primeiro semestre sempre apresenta um volume menor de empreendimentos devido às férias do início de ano e ao Carnaval. Mas a proporção fica ao redor de 40% a 45% dos projetos previstos. Segundo os especialistas, o primeiro responsável pelo engarrafamento é a lentidão das prefeituras das duas maiores cidades do país para aprovar novos lançamentos. "Dependendo das características do projeto, gastava-se de três a quatro meses para aprovação; agora, chega a nove meses", afirma Eduardo Gorayeb, diretor presidente da Rodobens Negócios Imobiliários. No caso de São Paulo, desde a reformulação do plano diretor da cidade e das mudanças na lei de zoneamento, efetuadas durante a gestão de Marta Suplicy, o prazo de aprovação aumentou, pois ainda há dúvidas sobre a interpretação do que dizem as novas regras.

Outro motivo para o acúmulo é o próprio ritmo em que os incorporadores desenvolvem seus projetos. Grande parte das empresas de construção civil listadas na Bovespa abriu seu capital nos últimos 18 meses. Com os recursos captados, compraram terrenos, encomendaram projetos, prepararam campanhas e lançaram seus edifícios e condomínios mais ou menos no mesmo período, o que também contribuiu para a sobreposição de ofertas. "As empresas que realizaram IPOs chegaram juntas ao lançamento de seus projetos", diz Duílio Calciolari, diretor financeiro e de Relações com Investidores da Gafisa.

Bolha ou borbulha?

Apesar da concentração de ofertas, os especialistas acreditam que não haverá uma bolha imobiliária capaz de depreciar preços e comprometer resultados. No máximo, aposta-se em alguma lentidão para vender imóveis em áreas com lançamentos simultâneos, como alguns bairros nobres de São Paulo. "Não vejo uma crise de superoferta no mercado", afirma Romeu Chap Chap, presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo, que representa os incorporadores e corretoras de imóveis locais.

Para Chap Chap, a tendência decrescente dos juros, o aumento da oferta de crédito imobiliário, os prazos maiores de financiamento e a expansão da renda da população permitem que os imóveis ofertados sejam escoados, ainda que a uma velocidade menor.

A queda no ritmo de vendas foi sentido em julho na capital paulista. De acordo com o Secovi-SP, as vendas sobre oferta (indicador que representa a quantidade percentual de imóveis comercializados no período sobre o total ofertado) baixaram de 17,4% em junho para 14,1% em julho. Apesar do recuo, a taxa ainda é superior à de julho do ano passado (11,4%) e maior do que outras registradas no primeiro semestre de 2007 - como os 7,4% de fevereiro.

Outro motivo para que o mercado mantenha a calma é o peso relativamente pequeno das incorporadoras de capital aberto sobre o setor em geral. As 21 companhias listadas na Bovespa representam entre 20% a 25% do mercado imobiliário paulista.