Pelos corredores do Hotel Novo Mundo, no Rio de Janeiro, por onde passaram nomes como Pelé e Juscelino Kubitschek, hoje circulam residentes da moradia estudantil Uliving. No icônico Hotel Gloria, vizinho da zona sul carioca, os quartos que já acomodaram no passado 19 presidentes darão lugar a um residencial de luxo.

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Dois dos maiores símbolos da hotelaria local retratam uma tendência de transformação de uso dos empreendimentos que vem ganhando força. De um lado, o setor de turismo vive uma crise profunda, sem perspectiva de melhora no curto prazo. Do outro, investidores de segmentos imobiliários buscam alternativas de retorno em um cenário de baixa taxa de juros.

A tempestade perfeita que atingiu o Rio de Janeiro coloca a cidade como principal alvo dos investidores. A abertura de novos hotéis para a Copa do Mundo de 2014 e para a Olimpíada de 2016 gerou uma superoferta de quartos. A situação vinha crítica desde a recessão que assolou o País a partir de 2015, e se agravou com a pandemia.

A expectativa é de que o quadro severo ajude a tirar do papel uma lei municipal que torna mais simples e menos onerosa a conversão de uso, com menor exigência de garagens para os residenciais, por exemplo.

Segundo o presidente do Sindicato dos Meios de Hospedagem do Rio de Janeiro (Hotéis Rio), Alfredo Lopes, as discussões com a Câmara Municipal avançam desde o início do ano. "(A lei) é necessária, ou haverá prédios fechados e sem utilização", afirma Lopes. Ele estima o potencial de conversão em 2 mil quartos, de um total de pouco mais de 40 mil na cidade, e cita ainda interesse de hospitais nos pontos.

Os investidores têm se movimentando antes mesmo da nova regulamentação. O projeto do Hotel Gloria, por exemplo, é capitaneado pelo fundo imobiliário do Opportunity - a operação foi arrematada do fundo Mubadala, que recebeu o negócio em transações com o empresário Eike Batista. O Novo Mundo foi comprado pela empresa de moradias estudantis Uliving, que tem entre os investidores o family office britânico Grosvenor e a gestora VBI Real State.

A decisão da Uliving de escolher o prédio do icônico Hotel Novo Mundo para a unidade carioca de sua rede de moradia estudantil se resume a uma palavra: oportunidade. Era a localização ideal e com fácil acesso. O prédio era um pouco maior do que o buscado, mas tudo se resolveu na hora da negociação. O investimento total no projeto somou R$ 60 milhões, entre a compra do edifício e os gastos da reforma.

Segundo Juliano Antunes, foi necessária uma grande reformulação para a mudança no uso do Novo Mundo. Dois andares inteiros se transformaram para abrir mais quartos e permitir a ocupação atual de 413 estudantes. Uma piscina foi feita na cobertura e as áreas comuns, como a do bar, viraram espaços de convivência como coworking, refeitório e uma sala de cinema.

As adaptações são hoje um diferencial para o consultor de negócios Gabriel Arca, de 27 anos. No trabalho home office, ele diz usufruir da piscina na pausa do almoço. "Acho que eles tiveram mais facilidade de fazer as áreas comuns porque vinha de um hotel", afirma Arca. "Fez toda a diferença na pandemia."

Foco

A fila dos interessados nesses negócios inclui ainda a incorporadora Bait, com sócios oriundos do mercado financeiro, entre eles dois nomes da família Klabin. O grupo disputou a concorrência do Hotel Gloria e segue em busca de oportunidades nesse nicho.

"Estamos de olho em torno de cinco hotéis", diz Henrique Blecher presidente da Bait. "Os hotéis têm mais área construída do que seria permitido para um prédio convencional e via de regra estão bem localizados." A Bait tem colhido frutos de uma combinação da escolha de pontos disputados com design diferenciado nos seus lançamentos residenciais de alto padrão, como o IVO, onde funcionou a clínica do cirurgião plástico Ivo Pitanguy - o casarão do médico foi preservado como área de lazer do projeto, com apartamentos negociados a partir de R$ 1 milhão.