Imóveis: com pressão de custos, preços da Setin subiram 20%, diz CEO

Antonio Setin, presidente e fundador da incorporadora que leva seu sobrenome, já testemunhou o país passar por altos e baixos ao longo dos 43 anos de sua empresa. A pandemia foi mais uma, talvez a mais rápida e intensa.

Especializada em imóveis residenciais e comerciais de alto padrão na cidade de São Paulo, a incorporadora de médio porte com capacidade para lançar de R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão de Valor Geral de Vendas (VGV) por ano chegou a adiar metade dos lançamentos previstos para o ano passado.

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O cenário ficou para trás. Rapidamente, com a recuperação inesperada do setor no meio da pandemia, muito em razão da queda intensa da Selic e das taxas de juros cobradas nos financiamentos habitacionais, Setin ficou otimista para os lançamentos e as vendas em 2021. Mas aí chegaram novas adversidades para os negócios.

Em entrevista à EXAME Invest, o CEO da Setin analisa a pressão de custos de materiais, diz que faltam insumos e até mão-de-obra e que, por essa razão, a incorporadora decidiu reduzir o ritmo de lançamentos neste ano.

O executivo também comenta sobre planos de colocar um pé no segmento de baixa renda. "Comecei a empreender com um prédio de alto padrão em Moema não por vontade própria mas porque os clientes não obtinham financiamentos bancários. Era diferente de hoje, em que o crédito é abundante".

Por fim, Setin também falou sobre um potencial IPO (oferta pública inicial) e não descartou uma abertura de capital no futuro. "Chegamos a pensar em ir à bolsa no ano passado, mas a janela rapidamente se fechou."

Veja abaixo a entrevista concedida pelo executivo à EXAME Invest:

A Setin chegou a ter muitos empreendimentos hoteleiros. Tiraram o pé do freio? Como está essa parte do negócio?

Em 1999, quase por acaso, enveredamos para a área de hotelaria, inicialmente mais como investidores. O incentivo na época foi a figura do condo hotel, que, por ter uma gestão única, minimizava conflitos de interesse e problemas operacionais que existiam nos flats, um modelo híbrido. A partir daí trouxemos várias bandeiras hoteleiras ao Brasil, como Ibis Budget, Formule 1 e Pullman.

Enquanto o mercado residencial é perene, o de hotelaria é composto por ciclos. Quando o dólar está equilibrado e a economia cresce, geram visitas internas. Quando passa esse momento, a hotelaria sofre, da mesma forma quando a oferta é grande e a economia continua acelerando. Houve bons momentos até 2002. Depois veio o governo Dilma e o setor começou a sofrer. Já vinha operando com turbulência quando, na pandemia, o motor parou.

O resultado foi break even ou prejuízo. Contudo, em mercados internacionais que passaram pela fase da pandemia na qual o Brasil está hoje, como Alemanha e Miami, a hotelaria já voltou forte. Estamos otimistas para o ano que vem.

Alguns dos empreendimentos que construímos ficam conosco, enquanto outros entregamos como produto imobiliário. Portanto, temos estoque desses empreendimentos.

Mas, atualmente, 100% de nossos novos produtos são residenciais, que são o core do nosso negócio. Nos anos 2000, produtos hoteleiros representavam 50% dos lançamentos. De 2012 a 2015, chegaram a atingir 70% do total. Historicamente, lançamos 5.000 quartos de hotéis.

Antes da pandemia, a companhia previa lançamentos na ordem de R$ 900 milhões de VGV? Qual a perspectiva para 2021?

Em 2020, lançamos R$ 450 milhões e vendemos aproximadamente R$ 500 milhões. Iniciamos 2021 com estoque de R$ 1,2 bilhão.

No começo deste ano, planejávamos lançar seis empreendimentos que totalizavam o VGV de R$ 900 milhões. Porém adiamos novamente alguns lançamentos para 2022. Ou seja, em 2021 serão lançados quatro empreendimentos que somam um VGV de R$ 650 milhões.

Em nosso último lançamento, o H.I. Pinheiros, que tem um VGV de R$ 333 milhões, vendemos praticamente o dobro do que planejamos no mês de lançamento, em junho: ultrapassamos 50% do total das unidades residenciais e 100% dos studios em 30 dias.

O próximo lançamento, em agosto, será o Nova Klabin, da Linha Smart Home by Setin. Os outros dois lançamentos serão de alto padrão: um próximo ao Parque Ibirapuera, com apartamentos de 220 metros quadrados, e o outro em Campinas, com unidades de 120 metros quadrados em um bairro nobre da região, o Cambuí.

Antes da pandemia, no começo do ano passado, estávamos otimistas. Tínhamos planejado o lançamento de um empreendimento  grande saindo no pós-Carnaval. Quando veio a pandemia, entramos em pânico.

Mas felizmente conseguimos rapidamente que nossa atividade fosse vista como essencial e cumprimos os prazos que havíamos combinado com clientes. Mas o lançamento, que estava previsto para março, ficou para julho e virtualmente. Como muitos já haviam ido ao estande de vendas antes da pandemia, vendemos 80% das unidades no primeiro mês.

Nos empolgamos, mas já tínhamos perdido um semestre e congelado a compra de terrenos. Para piorar, faltaram aço, instalações, cobre e alumínio. A madeira quase dobrou de preço, e o aço atingiu esse patamar. Já sentimos a falta de mão-de-obra especializada.

Portanto, em 2021 estamos freando de novo. Para voltarmos ao ritmo pré-pandemia, a estimativa é que leve mais um ano ou até mais. O aço deve ter um novo reajuste, de 30%, no mês que vem. A cadeia está bem desorganizada.

Como esse cenário tem impacto no preço dos empreendimentos?

Tentamos ao máximo conter o aumento de preço ao consumidor, mas os valores inevitavelmente subiram. Desde o início da pandemia, o aumento no custo de insumos básicos, como aço, alumínio, cimento e madeira, empurrou o preço para cima em torno de 20%.

Mas o preço do imóvel, em dólar, está barato. Não ganhamos em dólar, mas nossos insumos acompanham o cenário internacional.

No lançamento do empreendimento Casa das Caldeiras, em 2010, a R$ 6.000 o metro quadrado, com o dólar entre R$ 1,60 e R$ 1,80, dava algo como US$ 3.500 o metro quadrado. Atualmente, a região pratica cerca de US$ 2.000 a US$ 2.500 o metro quadrado. Ou seja, hoje o valor está de 30% a 40% mais barato em dólar do que naqueles anos.

Outra comparação simples: comprei um apartamento em Miami Downtown em 2010 pelo mesmo preço em reais do metro quadrado de um apartamento lançado na Mooca, em São Paulo. Esse apartamento em Miami hoje vale quase três vezes mais em reais do que o da Mooca.

A taxa de juros baixa favorece muito esse cenário. O imóvel é visto como uma segurança para a família, que percebe que ainda é interessante comprar imóvel e que o preço pode subir. Portanto, o quanto antes comprar, melhor. Sabem que, em dois anos, o valor do imóvel pode ser maior. O mercado imobiliário está vivo e saudável.

Quais as inovações impostas pelo distanciamento social, tanto no planejamento de um empreendimento como na arquitetura?

Os consumidores privilegiados trocaram seu imóvel por um mais confortável durante a pandemia. Compraram, por exemplo, uma casa ou um terreno em condomínio de luxo perto da cidade. Percebemos que o cliente deseja um conforto a mais.

Resolvemos oferecer isso. Muitos reclamavam que faltava espaço para trabalhar. Mas muitos não podiam pagar por um quarto a mais. Então criamos um home office no closet, que é um espaço com solução acústica e que não mexe na metragem do apartamento.

Formatamos varandas amplas que podem ser utilizadas para trabalhar. Mas percebemos que a acústica do apartamento nunca foi tão importante. Ninguém quer trabalhar e ouvir o vizinho conversando.

Também colocamos facilidades no térreo, como área maior para delivery, além de sala de home office, que pode ser alugada por uma hora para o morador fechar um negócio ou receber um cliente.

Hoje, todos os nossos produtos têm opções de planta com home office. No caso dos studios, nas áreas comuns há espaço para o home office.

No caso do “cloffice” (espaço do closet que vira home-office), fizemos essa proposta no empreendimento Home Spot Vila Clementino, lançado em 2020. O H.I. Pinheiros, por sua vez, é um exemplo de empreendimento com uma varanda grande e versátil.

A inovação também se estende ao ponto de venda, à forma de vender imóvel. A Setin digitalizou todos os processos?

A velocidade dos trâmites burocráticos na pandemia melhorou muito. Hoje enviamos o contrato do cliente para o cartório, ele assina e tem mais segurança do que antes, quando eram levados por motoboys e algumas vias podiam ser perdidas.

Eu recebia pilhas e pilhas de contrato na minha mesa. Estimo que economizamos cerca de 58 mil folhas de papel desde o início da pandemia.

Antes da pandemia fazíamos vistoria em obra e fachada com dificuldade. Hoje, usamos drones. Logo iremos entrar e fotografar apartamento por dentro. Também vamos caminhar para peças pré-fabricadas, semelhantes às das montadoras. A pandemia acordou a fera da automação.

Como está o projeto de plataforma de conteúdo para corretores? Essa parte a digitalização não vai mudar?

O ser humano é fundamental para o nosso negócio. Isso porque o imóvel é o maior bem material que uma pessoa pode ter. Ela não abre mão de ir ao estande e chega sabendo mais que o corretor. Isso porque o profissional nem sempre foca em apenas um produto. Mas estamos mudando isso.

O corretor não apenas traz cliente, mas cria relacionamentos. Lançamos um empreendimento na Zona Leste e corretores que conheciam a região fizeram um sucesso enorme. Eles conhecem os desejos de quem mora no Tatuapé.

Para melhorar e facilitar o trabalho deles, deixamos disponíveis de forma online todos os elementos para auxiliá-lo na visita. O cliente não aceita mais papo furado na hora de comprar.

O senhor já se proclamou contra a pulverização de acionistas e disse que incorporadora tem de ter dono. Não há planos de abrir o capital?

No começo do ano passado, com a queda de juros, pensamos em fazer o movimento porque em tese era um dinheiro mais rápido e barato.

Portanto, não sou terminantemente contra, mas acredito que uma abertura de capital tem de ter muitos aspectos favoráveis. Não basta fazer uma captação primária. Esse dinheiro é nervoso, profissional e exige muito. Tem de ser um passo pensado. E logo vimos que, se havia 30 [empresas] fazendo [IPO], 29 iriam se dar mal. O cenário mudou rapidamente.

Essa estratégia não está em nosso escopo por enquanto nem acho que haja janela agora para a abertura. Se houver, será daqui a dois ou três anos.

Antes, queremos crescer e consolidar a empresa, até para incentivar a minha filha, que já opera áreas-chaves da empresa e deve assumir o negócio no futuro. No ano passado trouxemos a auditoria das big four [as quatro maiores empresas do mundo nesse ramo] para criarmos um patamar de governança de uma empresa de capital aberto.

Como a Setin avalia novos fenômenos como o de construção de prédios para aluguéis, voltados para a baixa renda?

Criei a Mundo Apto há dois anos, com um sócio cuja especialidade é a média e baixa renda: trabalhou em uma grande empresa de Manaus. Essa empresa tem endereço e gestão separada da Setin. É outra equipe e temos um CEO que responde a nós dois.

Realizamos nossos primeiros três lançamentos no ano passado, no valor de R$ 150 milhões de VGV. Queremos chegar a R$ 500 milhões no próximo ano.