A incorporadora Cyrela, que tem tradição em imóveis de médio e alto padrão, está retomando os empreendimentos próprios no segmento popular após seis anos. A companhia vai abrir neste fim de semana o estande para pré-lançamento de seu primeiro projeto sob a marca Vivaz, braço de negócios recém-criado para atuar no Minha Casa Minha Vida (MCMV), com apartamentos de até R$ 240 mil em grandes cidades.

A Cyrela costumava trabalhar com projetos populares com a marca Living, criada em 2006. No entanto, aos poucos a operação se especializou em empreendimentos típicos da classe média, com preços de até R$ 700 mil, enquanto os projetos da Cyrela geralmente superam a marca de R$ 1 milhão.

Em 2012, a Living deixou de lado os clientes que podem ser beneficiados pelo programa habitacional do governo. A presença da companhia no MCMV ficou então restrita às joint ventures com as construtoras Cury e Plano & Plano, nas quais a Cyrela detém 50% de participação, mas sem atuação no dia a dia das operações.

"Percebemos que havia uma oportunidade para se ampliar o portfólio de forma orgânica", diz o diretor de incorporação das marcas Vivaz e Living, Felipe Cunha. "Com a Vivaz, teremos amplitude suficiente para vestir toda a pirâmide."

A empresa não tem receio de "canibalizar" as companhias das quais é sócia. "Não é uma concorrência direta. Tem espaço para todos", diz o presidente da Plano & Plano, Rodrigo Luna. "O mercado está aquecido. Se a Cyrela não ocupasse esse espaço, outro iria ocupar", afirma Ronaldo Cury, diretor da Construtora Cury.

Resiliência

O interesse da Cyrela pela baixa renda pode ser explicado pela resiliência do setor em meio ao desânimo da economia brasileira. As vendas são voltadas a clientes que, em sua grande maioria, não têm casa própria, o que garante uma forte demanda. Além disso, há oferta de financiamento a taxas baixas, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), facilitando a conversão em vendas.

A disputa na base da pirâmide tem aumentado. Neste ano, as incorporadoras Eztec e RNI voltaram a trabalhar no MCMV. O levantamento mais recente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostra que, nos 12 meses encerrados em julho, os imóveis dentro do programa habitacional responderam por 72,1% dos lançamentos no País e por 65,5% das vendas.

Participação

Segundo Cunha, os projetos da Vivaz responderão por uma pequena fatia do portfólio da Cyrela em 2018 e 2019, mas a participação será crescente, podendo atingir de 10% a 20% no médio prazo. No primeiro semestre, a Cyrela lançou seis empreendimentos, totalizando um VGV de R$ 259 milhões. Para o segundo semestre, estão previstos 16 lançamentos, sendo dois da Vivaz.

O executivo lembra que os projetos do MCMV têm um teto de preço estabelecido pelo programa e margens apertadas, o que exige atenção na condução do orçamento e das obras. "É uma operação que aceita pouquíssimo erro, então temos que funcionar como um relógio suíço", ressalta.

Por outro lado, o período de obras de cada projeto da Vivaz deve ficar entre 18 e 23 meses, enquanto Living e Cyrela têm empreendimentos que levam cerca de 30 meses para serem concluídos. Além disso, as vendas de imóveis na planta no segmento de baixa renda permitem o repasse imediato dos clientes aos bancos, acelerando o giro do capital. Dessa forma, Cunha prevê que os investimentos no novo negócio gerem um retorno similar ao das demais operações do grupo.