E se o futuro da empresa de compartilhamento de imóveis Airbnb, em vez de continuar sendo apenas uma plataforma onde proprietários anunciam seus imóveis, fosse construir seus próprios hotéis e apartamentos?

Pois essa é mais ou menos a proposta do novo empreendimento da empresa, que fez parceria com uma incorporadora nos Estados Unidos para lançar a linha Natiivo, uma rede que mistura em um hotel de luxo apartamentos para venda e unidades para locação.

A ideia é que os clientes não só se hospedem como num hotel tradicional, mas possam comprar as unidades (e depois, é claro, alugá-las no Airbnb sempre que estiverem fora de casa). Se a startup de moradia abalou os mercados imobiliário e de hotelaria, com o novo projeto ela se volta justamente para esses setores.

Já há dois empreendimentos planejados. Um será em Austin, no estado do Texas, com 249 apartamentos e 33 andares e previsão de inauguração em 2021. Outro se encontra em Miami, na Flórida, previsto para abrir em 2022 e com 604 unidades e 50 andares.

Os hotéis da Natiivo estão sendo tocados pela incorporadora NGD Homesharing, que lidera o projeto (o Airbnb só deu a chancela para usar o nome da empresa) e que também vai administrar o dia-a-dia do condomínio. Cerca de 80% dos apartamentos estarão à venda e 20% ficarão no portfólio da NGD, sendo de fato usados como unidades de hotel.

Assim, quem comprar um dos apartamentos poderá ou morar nele ou alugá-lo por curto prazo via Airbnb quando não estiver usando. O foco são empresários e milionários que não moram nas cidades em que estão comprando os imóveis, mas querem ao mesmo tempo fazer um investimento imobiliário e ter um lugar para ficar quando visitarem a cidade.

Cada apartamento sai por valores que começam em 300.000 dólares (1,1 milhão de reais) e podem passar de 1 milhão de dólares (3,7 milhões de reais), sem contar impostos e preço de manutenção e serviço do condomínio.

De olho na regulação

O Airbnb já foi parceiro da NGD em outro empreedimento similar, a Niido, empresa também fundada por Hernandez. O modelo da Niido é comprar prédios em grandes cidades americanas e os transformar em grandes "prédios de Airbnb", incentivando seus moradores a alugarem os imóveis na plataforma.

Ao mesmo tempo, a Niido faz obras para renovar as áreas comuns e oferece aos "anfitriões" -- como são chamados os proprietários que alugam seus imóveis no Airbnb -- serviços como limpeza profissional, para garantir que os imóveis alugados nesses empreendimentos tenham maior padrão de qualidade.

Por enquanto, há dois empreedimentos da Niido, um em Nashville, no Tennessee, e outra em Orlando, na Flórida. O plano é abrir mais de 10 prédios do tipo nos próximos anos.

Harvey Hernandez, presidente da Niido e da Natiivo, afirma que o modelo da Natiivo surgiu porque, nos Estados Unidos, algumas cidades e estados têm regulação mais rígida para o aluguel de casas e apartamentos no Airbnb. Como os empreedimentos Natiivo são registrados como hotéis, poderão ser alugados livremente para terceiros sem problemas com a lei. "A Natiivo foi desenhada especificamente para locais onde a Niido não teria autorização para operar", diz Hernandez.

Por outro lado, a diferença é que a maioria das unidades da Natiivo estarão à venda para proprietários individuais, em vez de todo o empreedimento pertencer a uma mesma rede hoteleira.

Tal como em um hotel ou em condomínios de luxo, os prédios têm áreas comuns planejadas para serem compartilhadas, com academia, spa, café, bar, piscina e espaços de trabalho compartilhado (co-working). Os hóspedes ou proprietários também contarão com serviços como um "masterhost", algo como os congierges em hotéis: anfitriões da Airbnb com conhecimento dos locais ficam à disposição 24 horas por dia para indicar restaurantes, locais para compras e atrações.

Na visão de Hernandez, todo mundo ganha com a Natiivo: o Airbnb, ao criar seu próprio hotel cinco estrelas compartilhado, tem a possibilidade de colocar em sua plataforma imóveis de alto padrão para atrair um público de alta renda que outrora não usaria a plataforma; já os proprietários que visitam as cidades da Natiivo com frequência terão sempre um local disponível para sua estadia, além de conseguirem investir no mercado imobiliário local e obter retornos financeiros com o empreendimento.

“A chave é oferecer flexibilidade e tentar entender o que as pessoas realmente querem fazer com seus imóveis”, diz Hernandez.

Nem todo mundo gosta da ideia, no entanto, e algumas pessoas que já moravam em prédios comprados pela Niido vêm reclamando do empreendimento (o caso deu origem à reportagem "Surpresa, você mora em um Airbnb gigante" na agência de notícias americana Bloomberg).

O Airbnb no Brasil

O objetivo é que a Natiivo chegue a outras cidades dos Estados Unidos nos próximos anos, mas Hernandez afirma que, por ora, não há planos para que o empreedimento seja expandido para o Brasil. Endinheirados brasileiros que estejam interessados em adquirir imóveis nos Estados Unidos, contudo, podem entrar em contato com a NGD para avaliar a compra dos apartamentos da Natiivo em Miami e Austin.

O Airbnb tem no Brasil mais de 180.000 imóveis disponíveis para locação, com anúncios tanto de casas inteiras quanto de apenas um quarto (exclusivo ou compartilhado). Uma pesquisa feito pela própria empresa no ano passado mostrou que metade dos anfitriões brasileiros alugam os imóveis para obter renda extra.

Ainda não há por aqui uma regulação nacional para aluguel de imóveis via Airbnb, de modo que proprietários brasileiros dependem mais das regras de cada condomínio do que de uma lei específica.

A Lei do Inquilinato (que é de 1991, muito antes de opções como o Airbnb existirem) autoriza locação de curta temporada de até 90 dias sem que o proprietário seja considerado um empresário e pague impostos diferenciados por isso. Para mudar essas permissões, no entanto, já tramita no Congresso um projeto de lei para exigir novas regras a locações por Airbnb.

Regulações específicas já foram aprovadas na cidade de Caldas Novas (GO), onde pessoas que alugarem imóveis por curto período de tempo nas cidades precisarão declarar o uso da propriedade para tais fins e pagar Imposto Sobre Serviço (ISS) nas locações. Um projeto similar chegou a ser aprovado na cidade de Ubatuba (SP), litoral paulista, mas foi revogado e a lei não foi em frente.

Setores como a rede hoteleira fazem pressão para que a regulação do Airbnb avance em outras partes do Brasil. Tal qual na discussão entre aplicativos de transporte e taxistas, donos de hotéis reclamam do fato de que as casas oferecidas via plataformas como o Airbnb pagam menos impostos e não precisam cumprir regras de qualidade para com os hóspedes.

Em cidades europeias como Paris e Amsterdã também há regulação em vigor com regras mais rígidas para locação de imóveis via Airbnb. A regulação ainda deve demorar para atingir o mundo inteiro, mas o Airbnb já está se preparando.