O governo Bolsonaro acaba de lançar o programa habitacional Casa Verde e Amarela para substituir o Minha Casa, Minha Vida, criado em 2009 pela gestão Lula. O objetivo do governo é atender 1,6 milhão de famílias até 2024, com um custo de quase R$ 26 bilhões, sendo a maior parte dinheiro do FGTS.

O programa habitacional do governo já é um dos mais representativos nas vendas e lançamentos do mercado brasileiro. Com o novo programa, o que muda para o mercado imobiliário e construtoras voltadas para o segmento? 

Inicialmente, a notícia pode ser um bom sinal para o mercado imobiliário. Para o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, a iniciativa amplia o antigo programa, com 350.000 novas unidades em relação ao que já está previsto.

Quais são as diferenças

A grande diferença é uma nova regra de repasse para a Caixa - empresa que opera os financiamentos e subsídios. Até o ano passado, ela recebia um valor de 1% do financiamento, que passa a ser de 0,5%. Essa economia será repassada aos juros cobrados dos consumidores que, com taxas de juros mais baixas, passam a ter um poder de compra maior. Meio ponto porcentual pode não parecer muita coisa, mas essa mudança permite que 350.000 novos empreendimentos sejam subsidiados. "É um grande avanço, gerando diretamente mais de 400.000 empregos. Serão milhares de famílias com sonho realizado e, para as construtoras, mais unidades que serão produzidas", diz Martins.

Outras mudanças estão em relação ao uso do financiamento, que também pode ser usado para reformas e regularização fundiária e urbana - o que, por si só, aumenta o valor de mercado de imóveis antes irregulares. 

"A tendência é que o impacto seja positivo para as construtoras ao ampliar a base e o número de unidades financiadas", diz Bruno Costa, advogado da área imobiliária do escritório Machado Meyer.  Costa também destaca que as mudanças não são tão representativas. "Pode ser uma plataforma de campanha para o governo, mas é basicamente uma repaginada do MCMV", diz o advogado. "Já o impacto para as grandes incorporadoras ainda não está claro." 

Além disso, a mudança no repasse para a Caixa pode ter um risco, avalia. Com um repasse menor e mais diluído, o banco arca com mais riscos - e pode endurecer as regras para autorizar o financiamento. "Se as regras ficarem mais rígidas, o programa deixa de atender quem mais precisa e deixa de ser um programa social, vira um programa de crédito", afirma. 

 

Mercado imobiliário

O programa habitacional do governo é bastante relevante no mercado brasileiro. A participação do Minha Casa Minha Vida sobre o total de lançamentos, no segundo trimestre, foi de 55,6%. Sobre o total de vendas, essa participação foi de 56%, de acordo com o estudo Indicadores Imobiliários Nacionais, realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pelo Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional). 

No segundo trimestre do ano, houve uma forte redução nos lançamentos, com queda de quase 61% - no semestre, a redução dos lançamentos foi de 44%. Já as vendas encolheram 16,6% no trimestre. No semestre, porém, mesmo com a pandemia, as vendas se mantiveram relativamente estáveis, com queda de 2,2%. O aumento das vendas pela internet compensaram em parte o fechamento dos estandes de venda desde o começo do ano.

Construtoras

Com a ampliação do programa, têm vantagem as empresas que já atuam nesse segmento. 

A MRV, maior construtora do país, também é uma das mais fortes no mercado voltado ao programa MCMV. No segundo trimestre do ano, 87,4% das vendas foram dentro do programa, com financiamento pelo FGTS. A MRV não comentou o novo programa, mas diz que vê o lançamento com otimismo.

A Direcional também tem uma participação grande de empreendimentos voltados ao programa MCMV. No primeiro semestre deste ano, 87% da receita bruta veio de vendas nesse segmento. Todos os empreendimentos entregues no segundo trimestre, com mais de mil unidades, estão enquadrados no programa.

A Tenda é a única empresa de capital aberto totalmente dedicada a residências populares - todos os seus lançamentos se enquadram no programa Minha Casa Minha Vida. "A companhia oferece apartamentos com preços 20% inferiores à média praticada pelos principais concorrentes, permitindo acesso ao imóvel próprio a famílias que nunca tiveram essa alternativa" disse ela na divulgação de resultados do segundo trimestre. A construtora atingiu vendas brutas de 1,2 bilhão de reais no primeiro semestre do ano. 

Para a Cyrela, as vendas enquadradas no Programa Minha Casa Minha Vida foram o principal destaque operacional do trimestre, "provando novamente a resiliência do segmento de baixa renda durante períodos de crises econômicas", escreveu a empresa. O programa representou 55,2% das vendas e 63,5% dos lançamentos no trimestre. 

A Eztec lançou uma marca voltada para o programa em 2018, a Fit Casa. Segundo a empresa, as vendas para essa categoria tendem a ser resilientes mesmo em períodos de crise. "A demanda potencial disponível para produtos Minha Casa Minha Vida relativamente bem posicionados dentro da região metropolitana de São Paulo é vastamente maior do que a oferta que o programa é capaz de comportar, dado a realidade demográfica estrutural do país", diz a empresa. Cerca de 13% das vendas da construtora são voltadas ao MCMV. 

O novo programa pode não trazer mudanças tão impactantes, mas esse segmento deve continuar sendo muito representativo para o mercado imobiliário.