Após crise de R$ 5,7 bi, incorporadora PDG trabalha para restaurar confiança do cliente e do mercado

Três anos depois de sair de uma recuperação judicial com uma dívida de mais de 5 bilhões de reais, a incorporadora carioca PDG, agora sob novo nome, iX, trabalha para se reerguer no mercado imobiliário.

O foco da companhia, que já chegou a ser a maior do Brasil com um faturamento de 10 bilhões de reais, agora é lançar empreendimentos mirando a classe média paulistana, onde a incorporadora já tinha terrenos comprados antes da crise.

Mesmo assim, se reerguer depois de um tombo bilionário é uma missão difícil, principalmente num setor que depende muito de crédito para tocar e erguer os empreendimentos.

“Para construir, você precisa de dinheiro”, diz Augusto Alves dos Reis Neto, CEO da companhia. “Mas para uma empresa que saiu de uma recuperação judicial, é tão difícil conseguir crédito como para aquelas que estão no processo. Você sai da recuperação judicial, mas a recuperação judicial não sai de você”.

Apesar da tormenta, dois empreendimentos já foram lançados, um no Tatuapé, na zona Leste da capital paulista, e outro em Santana, na zona Norte. Eles foram financiados com a emissão de CRIs, recebíveis imobiliários que atestam o pagamento futuro da operação.

A expectativa da empresa é que, com a entrega destes primeiros imóveis, a confiança do mercado volte a andar ao lado da companhia.

“Costumamos falar algum prazo de obra e entregar antes. A ideia é surpreender o cliente, dar boas notícias, para reforçar a confiança e a credibilidade”, diz Reis. “Sabemos que é importante a gente lançar, construir e entregar. Antes de completar essas três etapas, nossa credibilidade vai ficar restrita”.

Hoje, 17% da obra do Tatuapé já está pronta. Em Santana, as obras ainda não começaram. A companhia fatura algo em torno de 100 milhões de reais. Desse total, 60% vem das vendas de novos projetos, e 40% de empreendimentos antigos, da época da PDG.

Qual foi a crise da empresa

O início dos anos 2010 representou o auge da PDG, empresa fundada em 2003 como um braço de um banco de investimentos. Em 2006, tornou-se uma unidade de negócio independente e, nos anos seguintes, foi comprando outras construtoras, como a Goldfarb, a CHL e a AGRE.

Em 2013, a empresa chegou a ter 300 canteiros de obras simultâneos pelo país, com 10.000 funcionários. Naquela época, passou nomes importantes, como a Cyrela, e se tornou a maior incorporadora do Brasil.

“O processo de fusão com outros negócios trouxe uma série de passivos que fomos descobrindo ao longo do tempo”, diz Reis. “Somado a isso, tivemos uma crise econômica e institucional. A economia virou de cabeça para baixo. Como nosso setor é muito dependente da macroeconomia, sentimos muito”.

Com muitas obras em andamento e um freio nas compras, a dívida da empresa foi às alturas. Em 2015, já num cenário bem mais desafiador, a empresa tinha reduzido de 300 para 30 o número de obras. Mesmo assim, precisou paralisar as construções enquanto tentava negociar com bancos.

O resultado foi uma recuperação judicial vinda em 2017 com uma dívida que beirava os 6 bilhões de reais.

“Com isso, começou o trabalho de negociação com os credores, que foi surpreendentemente positivo”, diz Reis. “No mesmo ano, mesmo com toda complexidade do plano, a assembleia o aprovou”.

Como foram os anos de recuperação judicial

Apesar do plano ter sido rapidamente aprovado, a recuperação judicial em si aconteceu em anos difíceis para a PDG. Sem lançar nada desde 2015, a companhia passou a última metade dos anos 2010 rentabilizando com a venda de apartamentos já prontos — ou seja, de seu estoque.

“O volume do endividamento era alto, mas como era uma companhia grande, tinha ativo pronto. Fomos vendendo, e ainda temos parte desses ativos para comercializar”.

A partir de 2019, quando as coisas começaram a se ajeitar um pouco e com o plano de reestruturação já aprovado e encaminhado, a empresa entendeu que era hora de retomar os lançamentos.

“Já tinha passado o primeiro momento mais difícil e começamos a avaliar novas fontes de receita, de prestação de serviços. Estávamos estudando várias alternativas”, afirma o CEO. “Ao longo da recuperação judicial, seguramos alguns terrenos que julgamos estratégicos e começamos a trabalhar em novos projetos”.

Mas no meio do caminho, tinha uma pandemia.

Como a PDG atravessou a pandemia

Se por um lado a pandemia trouxe apreensão para a companhia, por outro, foi o momento de surfar em novas oportunidades e aprendizados. Reis citou três:

• Trabalhar projeto de jornada digital: digitalizar o processo de compra do cliente.
• Comercializar: com um setor aquecido e pessoas procurando por novos locais para morar, a empresa conseguiu vender boa parte de seu estoque
• Comunicação interna: aperfeiçoar questões como clima, ambiente, cultura e diversidade

Mas o ponto mais importante, internamente pelo menos, foi a mudança de marca para iX.

“A PDG já era uma marca desgastada, com uma memória negativa por trás. Já não era mais o caminho”, diz o CEO.

O novo nome é uma referência a UX - sigla em inglês para o termo “experiência do usuário”. O “i” no lugar do “u” faz menção ao setor que a empresa está incluída: o imobiliário.

Qual é a situação da iX hoje

Agora, já fora da recuperação judicial, a empresa trabalha para se reerguer. A grande questão é o crédito, algo a ser superado a partir do momento em que as obras começarão a ser entregues.

“Fizemos um trabalho interno muito legal, temos baixa rotatividade, atraímos funcionários do mercado”, diz Reis. “O nosso grande desafio, no momento, é o crédito”.

Enquanto trabalham para se reerguer, ainda vão pagando as dívidas do plano de recuperação judicial, principalmente por meio da conversão da dívida em ações. Neste momento, a dívida da empresa está na casa dos 1,7 bilhão de reais.

“E estamos trabalhando para gerar caixa, e faremos isso quando conseguirmos entregar o empreendimento”, afirma o CEO. “É importante que a gente volte a lançar, para voltar a operar de fato”.