Quando o aluguel chega a um novo valor, surge uma dúvida comum: o dono do imóvel pode aumentar o preço quando quiser? Apesar da percepção comum, o proprietário não tem liberdade total para aumentar o aluguel a qualquer momento ou da forma que desejar. A legislação brasileira estabelece critérios objetivos para que esse aumento seja feito dentro da legalidade, protegendo inquilinos e dando segurança aos donos dos imóveis.

O que a lei determina

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é clara ao definir que o reajuste do aluguel só pode ocorrer uma vez por ano. O índice usado para esse ajuste — geralmente o IGP-M, IPCA ou INPC — precisa estar previsto no contrato. Não é permitido aumentar o aluguel a qualquer momento ou sem seguir a periodicidade mínima de 12 meses entre os reajustes. Além disso, o proprietário deve avisar o inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência sobre o novo valor.

Como funciona o reajuste do aluguel

O reajuste anual acompanha a inflação, calculada pelo índice acordado entre as partes. Isso significa que, se o IGP-M acumulou 6,5% no ano, o aluguel pode subir esse percentual, respeitando o contrato. Fora do reajuste programado, qualquer alteração depende do consenso entre locador e locatário, formalizado em aditivo contratual.

Quando o aluguel está muito defasado em relação ao mercado, o proprietário pode buscar uma revisão judicial — geralmente após três anos do contrato ou do último reajuste — para corrigir o valor. Essa revisão precisa ser fundamentada e respeitar os limites legais, evitando aumentos arbitrários.

Diferenciais e cuidados para ambas as partes

Para o proprietário, seguir a lei evita riscos de ações judiciais por reajustes indevidos. Já para o inquilino, compreender seus direitos pode evitar surpresas financeiras. Em caso de aumento abusivo, o Código Civil prevê a possibilidade de revisão contratual em situações excepcionais, como mudanças inesperadas que tornem o aluguel excessivamente caro.

Além disso, a comunicação transparente entre as partes ajuda a manter um bom relacionamento e facilita negociações futuras.

Fatores importantes a considerar

O contexto econômico e o mercado imobiliário local influenciam o reajuste. Em 2024, por exemplo, o IGP-M acumulou cerca de 6,54%, e o IPCA, 4,87%. Em algumas regiões, os preços dos aluguéis cresceram acima da inflação devido à alta demanda e baixa oferta, especialmente em grandes cidades.

É fundamental analisar o contrato de locação, os índices previstos e o cenário do mercado para entender se o reajuste está adequado ou se é possível negociar melhores condições. Quem decide não seguir o reajuste anual deve estar atento para não ferir direitos e evitar complicações legais.