O mercado de imóveis comerciais encerrou 2025 com a maior valorização registrada desde o início da série histórica do FipeZAP. No segmento de locação, os preços subiram 8,91% no acumulado do ano, acima da inflação oficial de 4,26% medida pelo IPCA. Já os preços de venda avançaram 2,55%, o maior crescimento anual desde 2013, quando o índice subiu 9,36%.

A disparada nas locações ocorreu em todas as 10 cidades monitoradas. Brasília liderou com alta de 18,80%, seguida por Campinas (16,12%) e Niterói (15,48%). Mesmo cidades que tradicionalmente mostram menor dinamismo, como Porto Alegre, encerraram o ano no campo positivo, com leve alta de 0,39%.

Aluguel sobe quase 10% e supera inflação pelo quarto ano seguido

No caso das vendas, o ritmo foi mais moderado. A valorização média de 2,55% ficou abaixo da inflação, indicando perda de poder de compra para quem investiu no segmento, com exceção de três capitais: Curitiba (9,76%), Salvador (6,56%) e Brasília (4,46%) registraram ganhos reais. Na contramão, Rio de Janeiro e Porto Alegre fecharam o ano com queda nominal nos preços de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados, com quedas de 0,53% e 0,76%, respectivamente.

O metro quadrado mais caro

A cidade de São Paulo continua com o metro quadrado comercial mais caro do Brasil, com preço médio de venda de R$ 10,4 mil por metro quadrado. Na sequência, aparecem Florianópolis (R$ 8,8 mil), Curitiba (R$ 8,9 mil), Rio de Janeiro (R$ 8,4 mil) e Niterói (R$ 8 mil). Já Salvador tem o menor valor médio entre as capitais monitoradas, com R$ 5,6 mil.

Mas quando o recorte é por bairro, o Rio de Janeiro domina: no Leblon, o valor médio do metro quadrado de venda para uma sala comercial atinge R$ 34,5 mil, mais do que o triplo da média nacional, que é de R$ 8,6 mil. Ipanema vem na sequência, com R$ 23,9 mil.

Em São Paulo, os bairros com os maiores preços são Itaim Bibi (R$ 13,4 mil), Pinheiros (R$ 13 mil) e Jardins (R$ 12,5 mil).

Além dos preços de venda, os aluguéis comerciais também apresentam forte disparidade entre bairros. O Leblon segue na liderança, dessa vez com o maior preço de locação do país: R$ 255,56 o metro quadrado. Ipanema (R$ 137,13) e Botafogo (R$ 83,88) completam a lista dos bairros mais caros da capital fluminense.

Em São Paulo, o topo do ranking é ocupado pelo Itaim Bibi, com R$ 93,05 por metro quadrado, seguido por Vila Olímpia (R$ 87,97), Pinheiros (R$ 81,59) e Moema (R$ 80).

Isso significa que, para alugar uma sala comercial de 120 metros quadrados no Leblon, é necessário desembolsar R$ 30 mil por mês. No Itaim, o preço é bem menor, de R$ 11 mil.Em dezembro de 2025, o tamanho médio das salas e conjuntos comerciais disponíveis para locação eram justamente do tamanho considerado na conta em ambos os bairros.

Aluguel comercial supera renda residencial e se destaca como investimento

Com a disparada nos aluguéis e os preços de venda relativamente estáveis, a rentabilidade anual média do aluguel comercial atingiu 7,13% em 2025 — acima da renda estimada para imóveis residenciais, que foi de 5,96% ao ano, também segundo o FipeZAP.

Salvador se destacou como a cidade com maior rentabilidade: 9,95% ao ano. Campinas (8,67%) e Brasília (7,51%) também superaram a média nacional. São Paulo teve retorno de 7,11% e Rio de Janeiro, de 7,09%.

Apesar do bom desempenho, ambas as taxas continuam abaixo da rentabilidade de aplicações financeiras de referência, o que mantém o segmento comercial como alternativa de diversificação e não substituição ao portfólio financeiro tradicional.

Dezembro mostra desaceleração no fim do ano

Em dezembro, o Índice FipeZAP indicou uma estabilidade nos preços de venda, com variação média de 0,06%. No mesmo mês, os preços de locação comercial aceleraram para 0,72%, frente ao avanço de 0,44% em novembro.

Comparando com os índices de preços da economia, o desempenho dos aluguéis foi significativamente superior: o IPCA avançou 0,33% em dezembro, enquanto o IGP-M teve queda de 0,01% no período.

Brasília voltou a liderar a alta nas locações mensais, com 1,81%, seguida por Campinas (1,32%) e Rio de Janeiro (1,18%).

No segmento de venda, o destaque ficou com Florianópolis, que teve variação positiva de 1,16%, e Salvador, com alta de 0,86%. Enquanto isso, Curitiba e Porto Alegre mantiveram tendência de queda, perdendo 0,61% e 0,89%, respectivamente.