A última linha do balanço do grupo MRV (MRVE3) segue no vermelho – mas com sinais de melhora. A MRV&CO, que engloba MRV, Resia, Urba e Luggo, teve prejuízo líquido atribuído aos acionistas de R$ 104,96 milhões no 4º trimestre de 2023, amenizando o patamar de perdas de R$ 333,45 milhões apurado no mesmo período do ano anterior.

No ano, a MRV teve prejuízo de R$ 29,8 milhões, contra um saldo negativo de R$ 176,65 milhões em 2022.

A busca pela recuperação dos resultados é capitaneada pela frente de incorporação da MRV, negócio principal da empresa, que inclui as marcas MRV e Sensia. A divisão passou de um prejuízo de R$ 87,64 milhões para um de R$ 10 milhões na comparação trimestral. No ano, a divisão teve lucro líquido de R$ 168 milhões, revertendo prejuízo de R$ 301 milhões.

A Urba, divisão de loteamento, registrou prejuízo líquido de R$ 24,37 milhões no quarto trimestre de 2023, revertendo um lucro de R$ 4,43 milhões no mesmo período do ano anterior. Já a Luggo, de locação, apresentou um prejuízo de R$ 25,72 milhões – no quarto trimestre de 2022, o saldo negativo era de R$ 15,72 milhões.

Já a subsidiária americana Resia, de locação nos Estados Unidos, teve um prejuízo de R$ 41,52 milhões no quarto trimestre do ano passado. Em 2022, a Resia mostrou prejuízo de R$ 21 milhões no mesmo período.

MRV Incorporação e a retomada das vendas

As vendas líquidas da MRV Incorporação subiram 55,8% no quarto trimestre, para R$ 2,3 bilhões. No ano, a alta foi de 45%, alcançando o recorde de R$ 8,54 bilhões. As vendas impulsionam a receita operacional líquida, também recorde, que alcançou R$ 7,24 bilhões no ano passado.

“O resultado da MRV Incorporação vem melhorando trimestre a trimestre. Tivemos um recorde em vendas líquidas, com crescimento maior que todas as outras incorporadoras de baixa renda somadas”, afirmou Ricardo Paixão, CFO da MRV, em entrevista à EXAME.

O resultado das vendas não afeta imediatamente a linha final do balanço, já que a apropriação da venda é contabilizada à medida que a obra avança. Mas Paixão aponta uma mudança já na margem bruta, que avançou 0,4 ponto percentual (p.p.) no quarto trimestre, para 24,1% e, sem o efeito de juros, para 27,4%.

O destaque, segundo a MRV, fica com a margem bruta de novas vendas que, excluindo os juros capitalizados, alcança o patamar de 36,5% em dezembro do ano passado. “Já estamos com margem bruta de novas vendas ao que víamos no ciclo pré-Covid. Esse resultado deve alcançar a margem bruta contábil com um delay de cerca de um ano e meio.”

O impulso positivo do último ano veio, em boa medida, da melhora do cenário macroeconômico com arrefecimento da inflação e início do ciclo de corte de juros. Também entrou na conta o incentivo do Governo Federal ao programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV), carro-chefe da incorporadora. Juntos, os fatores deram força ao poder de compra dos clientes da MRV, permitindo o aumento das vendas.

O que esperar da MRV em 2024

Um dos pontos que têm penalizado as ações da MRV na bolsa é a expectativa de revisão das projeções (guidance) para 2024. A empresa ainda não entrou em detalhes sobre isso, mas Paixão vê uma tendência de cenário ainda mais positiva para este ano.

Um dos destaques apontados pelo CFO é a capilaridade geográfica da incorporadora, que pode aproveitar alguns incentivos de programas estaduais e municipais para o MCMV.

Existem ainda algumas mudanças em estudo que podem turbinar os resultados da MRV Incorporação. Uma delas é a volta da tributação especial de 1% – ao invés dos atuais 4% – via o Regime Especial de Tributação, ou RET. O regime é aplicado para projetos de incorporação de imóveis de interesse social, e a mudança pode trazer uma redução de 300 pontos base na taxa de impostos pagos pela empresa.

Outro ponto, do lado da demanda, é a implementação do FGTS Futuro. O mecanismo libera o saldo ainda não depositado do FGTS para o financiamento imobiliário, aumentando indiretamente a renda de quem solicita o financiamento. Funciona como uma espécie de caução: quando a empresa deposita o FGTS, ele já vai diretamente para quitar a prestação. O FGTS futuro pode baratear os custos do financiamento e impulsionar as vendas da MCMV.

Na frente americana, a expectativa é que a Resia mostre recuperação à medida que os juros nos Estados Unidos entrem em trajetória de queda. “É algo que esperamos para o segundo semestre deste ano”, disse o CFO.

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