A Log Commercial Propertier (LOGG3), empresa de construção e gestão de galpões logísticos da família Menin, anunciou um feito histórico para a companhia: a assinatura de um acordo vinculante para a criação de um veículo de investimentos no valor de R$ 1,05 bilhão. O objetivo da transação é a aquisição de um portfólio de 12 ativos operacionais da companhia que totalizam 340 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

O portfólio é geograficamente diversificado, abrangendo 10 cidades diferentes, em 7 estados e 4 regiões do Brasil. O CEO da Log, Sergio Fischer, afirmou se tratar da maior transação da história da Log, que já vinha de uma trajetória de reciclagem de ativos iniciada em 2020. A Log deverá receber 80% do valor do negócio à vista. Os outros 20% serão em cotas do veículo, com margem em cerca de 33%

“Nos últimos três anos, concluído 2025, a gente vendeu R$ 5 bilhões em ativos. Agora, começamos o ano com um volume recorde de vendas, mostrando o crescente apetite dos investidores por ativos logísticos. Estamos perto de um ciclo de queda nas taxas de juros e vemos um aumento nas aquisições de ativos. Com essa venda, sendo uma das principais transações de condomínios logísticos no Brasil, já iniciamos o ano de forma muito positiva”, explica o executivo.

A transação anunciada nesta quarta-feira, 11, aconteceu em regime de garantia firme, com o comprometimento de compra de todos os 12 ativos. A venda foi concluída com uma margem bruta de 33%. O acordo visa estruturar um novo veículo que realizará uma oferta pública para a aquisição desses ativos futuramente.

A operação, sujeita à verificação de condições precedentes típicas desse tipo de negociação, não só visa aumentar a eficiência da estrutura de capital da Log, como também antecipar recursos essenciais para os investimentos planejados para 2026, destravando o potencial de geração de valor de novos projetos.

Com a conclusão da transação, a Log manterá a gestão comercial dos ativos adquiridos, bem como a administração imobiliária e dos condomínios, o que abrirá novas fontes de receita para a companhia. Além disso, a operação permitirá à Log reforçar sua inteligência comercial e garantir a continuidade de seu relacionamento com a carteira de clientes.

“Continuar com a gestão e administração dos ativos é muito importante para a gente, já que são receitas recorrentes que não exigem a locação de capital da Log, apenas prestação de serviço. Essas receitas têm uma diluição à medida que a escala cresce, o que é importante. Já temos uma margem muito positiva de 63%, com tendência de aumento, tanto no volume quanto na margem. Estamos muito animados com esse projeto, com ambições de quadruplicar essa receita nos próximos 4 a 5 anos. Estamos superando nossa meta nessa linha, o que nos deixa bastante otimistas para o futuro”, explica Fischer à EXAME.

Reforço pra o balanço da Log

A notícia veio quase com a divulgação dos resultados da Log no acumulado de 2025. A companhia reportou receita líquida de locação recorde, alcançando R$ 248,8 milhões, aumento de 13,2% em relação a 2024. O lucro líquido anual foi de R$ 363,5 milhões, um aumento de 5,6%, atendendo ao guidance da empresa.

O lucro por ação foi de R$ 4,06, refletindo um crescimento de 2,8%. A distribuição de dividendos foi outro destaque, com um total de R$ 346,1 milhões, representando 97,6% do lucro líquido.

O Ebitda também foi um marco para a companhia, atingindo R$ 602,1 milhões, com alta de 22% sobre o ano anterior. O Ebitda de locação chegou a R$ 213,8 milhões, com uma impressionante margem de 85,9%, enquanto o Ebitda de desenvolvimento totalizou R$ 388,3 milhões.

Ao longo do ano, a Log entregou 287 mil metros quadrados de ABL, com uma absorção bruta de 545 mil metros quadrados.

No recorte do quarto trimestre, a Log manteve seu ritmo de crescimento, com receita líquida de R$ 65,2 milhões, alta de 16,6% em relação ao mesmo período de 2024. O Ebtida do período foi de R$ 148,1 milhões, um crescimento de 3,9%. No entanto, o lucro líquido registrou queda de 21,4%, atingindo R$ 78,7 milhões, impactado principalmente pelo aumento das despesas financeiras devido ao CDI mais alto — e algo que foi minimizado pelo CEO, sendo descrito como efeitos sazonal esperado.

Durante o trimestre, a Log entregou 98,4 mil metros quadrados de ABL, com uma pré-locação de 88%, e obteve uma absorção bruta de 108,4 mil metros quadrados. A vacância estabilizada atingiu um patamar recorde de 0,81%, muito abaixo da média do mercado de 7,3%. O indicador Same Client Rent (aluguel para um mesmo cliente) foi de 2,7%, crescendo acima da inflação pelo 14º trimestre consecutivo, e o ticket médio foi de R$ 22,76 por metro quadrado.

A alavancagem da empresa, medida pela dívida líquida ajustada/Ebidda, ficou em 1,6x, com a expectativa de redução após a venda de ativos no valor de R$ 1,05 bilhão, a ser concluida em 2026. Por fim, o valor patrimonial por ação atingiu R$ 51,20, um crescimento de 14% em relação ao ano anterior.