Incorporadora compra 14 imóveis para erguer torre de luxo no Itaim

Uma companhia mineira conseguiu comprar 14 matrículas de imóveis para viabilizar um novo edifício corporativo na Rua Joaquim Floriano, no coração do Itaim Bibi. O projeto, ainda em fase inicial, revela a complexidade da etapa mais sensível do mercado imobiliário paulistano: a formação do terreno.

"Foram vários proprietários. Porque tem matrícula que são vários donos... às vezes é família, às vezes são irmãos", explica o sócio e presidente da Astus, Filipe Coutinho.

Mas nem tudo saiu como planejado. Um dos donos, de uma loja de bagagens na esquina, se recusou a vender o imóvel, obrigando o projeto a seguir sem uma das áreas mais estratégicas do lote. É sobre a loja que está edificado um prédio de quase dez andares, onde todos os moradores já haviam topado o negócio. 

Sem a esquina, foram desembolsados R$ 110 milhões pelo terreno, segundo estimativas de mercado. Cada apartamento de 80 metros quadrados incluiria, individualmente, mais cerca de R$ 600 mil à conta, sem contar o valor do imóvel do térreo. Ao todo, são 12 apartamentos.

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A localização, considerada de altíssimo padrão, é vista pelos incorporadores como um investimento “onde não se erra”. A região, marcada por pequenos comércios e casas antigas remanescentes, especialmente próximas à Rua João Cachoeira, concentra uma das disputas mais intensas por terrenos na cidade.

O impasse com o proprietário da loja foi direto. Após recusar negociações, ele chegou a pedir para não ser mais procurado. A decisão foi seguir com o projeto sem a esquina já que, ainda assim, o grupo conseguiu avançar em outros pontos críticos para estabelecer uma grande fatia numa área extremamente valorizada.

A negociação com um morador que possuía uma sobreloja foi concluída com sucesso, após a compra da unidade inferior, viabilizando a consolidação da área para a torre, que terá uma saída pela Joaquim Floriano e outra pela João Cachoeira, contornando o prédio sobre a loja que se recusou a vender o imóvel.

A estratégia por trás da compra

No fim, o caso ilustra a tese central da Astus no mercado imobiliário: o ganho pode estar na compra, não na venda.

No competitivo mercado de São Paulo, a companhia aposta na inversão da lógica tradicional. Em vez de concentrar esforços na comercialização final, direciona sua inteligência para a aquisição estratégica do terreno. A premissa é que um projeto bem comprado carrega sua rentabilidade desde a origem. Se a base é sólida, do ponto de vista técnico, jurídico e econômico, o sucesso comercial tende a ser consequência.

"Aqui, todos os nossos cérebros são para comprar bons terrenos. Quando você compra bem, normalmente você ganha dinheiro, quando você compra mal que é o problema. A gente deixa a operação e a venda para o nosso sócio, que já é especialista nisso. Não podemos errar nunca. E ali na Joaquim Floriano não tem como errar. Não costumamos comprar risco e tentamos ir sempre em pontos de altíssimo luxo", explica.

A atuação da Astus começa antes mesmo de qualquer anúncio. A empresa realiza uma curadoria de áreas e estudos aprofundados de viabilidade. O trabalho envolve avaliar desde questões ambientais até entraves jurídicos, reduzindo riscos ainda na fase inicial.

Esse modelo também posiciona a companhia como porta de entrada para incorporadoras de fora de São Paulo. Com conhecimento da legislação urbana e uma rede local de parceiros — entre arquitetos, projetistas e consultores —, a Astus acompanha o projeto até sua aprovação.

Para empresas já estabelecidas, atua como uma aceleradora, destravando oportunidades em regiões onde a escassez de terrenos é a principal barreira.

A Astus não cobra taxas antecipadas nem percentuais sobre o VGV. A empresa entra como sócia nos projetos e só é remunerada no fim, com a distribuição de lucros.

O formato alinha interesses com as incorporadoras e reforça a lógica de longo prazo. Em oito anos, a companhia acumulou mais de 30 projetos e cerca de R$ 5 bilhões em VGV.

A agilidade também chama atenção. Segundo a empresa, já houve casos de viabilização de negócios em áreas nobres em poucas horas — um contraste com a burocracia típica do setor.

A atuação da Astus em São Paulo vai do alto padrão à habitação econômica. No segmento de luxo, está presente em bairros como Itaim, Jardins, Moema e Paraíso. Ao mesmo tempo, desenvolve projetos ligados ao Minha Casa, Minha Vida em diferentes regiões da cidade.

Hoje, são 15 empreendimentos de alto padrão e 18 voltados ao segmento econômico.