Fundos imobiliários: think tank Mulheres do Imobiliário e a decisão da CVM

Uma decisão do colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) publicada ontem deixou todos os participantes da indústria de fundos imobiliários bastante apreensivos. Embora a decisão tenha sido inicialmente aplicada a apenas um fundo de investimento imobiliário (FII), há potencial para atingir todo o mercado, caso esse entendimento prevaleça.

Tomando como base as demonstrações financeiras do fundo, a CVM entendeu que um FII não pode distribuir dividendos se apresentar prejuízo contábil no período. Embora tecnicamente seja correto distribuir dividendos apenas quando tiver lucro contábil, a decisão é bastante controversa.

Além disso, o novo entendimento da CVM não considera também que o prejuízo “não realizado”, como no caso da reavaliação de ativos, não afeta o resultado do fundo (o valor a ser distribuído), mas sim uma conta específica do Patrimônio Líquido.

No caso de fundos de tijolo, o problema pode ser ainda maior quando acontece a reavaliação dos ativos. Vamos imaginar um fundo que recebe o mesmo valor de aluguel durante todo o ano referente a um imóvel que vale 100. No final do ano, esse mesmo imóvel é reavaliado em 90. Nesse caso, faz sentido o fundo não poder distribuir os mesmos dividendos porque teve um prejuízo contábil? A renda gerada foi exatamente a mesma e esse valor deveria continuar sendo distribuído integralmente para o cotista.

Contrariando outro ofício publicado pela CVM em 2014, a autarquia agora entende que qualquer valor distribuído acima do apurado pelo lucro contábil acumulado deve ser distribuído como amortização, e não como dividendos.

Caso a regra passe a ser aplicada daqui para a frente, a indústria de fundos imobiliários perde atratividade, principalmente para as pessoas físicas (80% do mercado de FIIs), dado que a amortização tem implicações tributárias, e a distribuição de dividendos é isenta de Imposto de Renda.

O conceito de aplicação para renda deixa de fazer sentido, uma vez que a mudança de entendimento pode fazer com que fundos fiquem sem distribuir dividendos mensais. É um problema drástico para a indústria.

O mercado de fundos imobiliários está incomodado com o entendimento da CVM e deve se juntar para tentar convencer o colegiado a rever a decisão.

Por fim, em nossa opinião, a decisão da CVM traz insegurança jurídica para o mercado e deveria ser revista. Se, por um lado, a decisão parece ser correta do ponto de vista meramente técnico, por outro, ao mudar uma regra que vinha sendo seguida pelo mercado desde 2014, a decisão traz um impacto de grandes proporções de forma a ferir situações já consolidadas que beneficiavam tanto os investidores como o mercado em geral.

Nesse sentido, a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), também conhecida como Lei de Introdução ao Código Civil, trouxe em seu art. 24 um conceito importante de que a revisão administrativa quanto a validade de um ato, ajuste, processo ou norma administrativa, leve em conta as orientações gerais da época, sendo vedado que se declare inválida situações plenamente constituídas. Essa norma deve ser respeitada na situação que se apresenta neste momento e a entendemos como uma base legal a ser considerada pela CVM na revisão de seu entendimento.

Coloco abaixo o artigo da LINDB, caso tenham curiosidade de ver a redação como está na fonte:

“Art. 24. A revisão, nas esferas administrativa, controladora ou judicial, quanto à validade de ato, contrato, ajuste, processo ou norma administrativa cuja produção já se houver completado levará em conta as orientações gerais da época, sendo vedado que, com base em mudança posterior de orientação geral, se declarem inválidas situações plenamente constituídas. (Incluído pela Lei nº 13.655, de 2018) (Regulamento)

Parágrafo único. Consideram-se orientações gerais as interpretações e especificações contidas em atos públicos de caráter geral ou em jurisprudência judicial ou administrativa majoritária, e ainda as adotadas por prática administrativa reiterada e de amplo conhecimento público.”

Amazonita Clube

O Amazonita Clube é um centro de reflexão e proposição de soluções para os temas mais importantes do setor imobiliário. Sua atuação está pautada em dois pilares centrais: expertise e diversidade.

A missão do clube é estimular a evolução do mercado imobiliário e, simultaneamente, a crescente presença e visibilidade feminina na sua liderança, a partir de uma agenda de trabalho consistente, de médio e longo prazos.

O Amazonita é um núcleo estratégico do grupo Mulheres do Imobiliário, que agrega cerca de 700 profissionais ativas no mercado, de todas as partes do país. O clube foi criado por Elisa Tawil, idealizadora do Mulheres do Imobiliário, empreendedora e mentora, e por Giovanna Carnio, jornalista, economista e especialista em conteúdo imobiliário.

Entre as integrantes do Amazonita Clube estão: Rafaella Carvalho (Cyrela), Fernanda Rosalem (Patria Investimentos), Bianca Setin (Setin), Haaillih Bittar (Tishman Speyer), Júlia Botelho (Match Point), Tania Costa (Regus), Roberta Bigucci (MBigucci Construtora), Fernanda Mustacchi (Mustacchi Advogados), Mariliza Pereira (RioOito Incorporações e Empreendimentos), Cecília Maia Noal (Gamaro) e Andréa Oliveira (Marquise).

Mais informações sobre o Amazonita Clube:

Site: https://mulheresdoimobiliario.com.br/amazonita
E-mail: amazonita@mulheresdoimobiliario.com.br

*Elisa Tawil é LinkedIn Top Voices e TEDxSpeaker. Mentora, consultora estratégica de negócios, podcaster pelo Vieses Femininos. Idealizadora e fundadora do movimento Mulheres do Imobiliário. Colunista na revista HSM, no Imobi Report e na EXAME Invest. Head de Growth e Onboarding Specialist na eXp Realty Brasil.