Por que esta cidade da região Sul tem o metro quadrado mais caro do país

À beira-mar, com índices de segurança elevados e a cerca de uma hora de carro das cinco principais cidades do estado de Santa Catarina e a menos de duas horas de avião das principais cidades do país, como São Paulo e Rio de Janeiro. E uma oferta limitada de novos apartamentos residenciais de frente para a praia e o mar. Essas são algumas das características que alçaram Balneário Camboriú, no litoral norte catarinense, ao topo do ranking das cidades com o metro quadrado mais caro no país, entre 50 municípios analisados pelo Índice FipeZAP+.

Em março, a cidade catarinense ultrapassou São Paulo no valor médio do metro quadrado para venda, com R$ 9.888. Isso significa que um apartamento com pouco mais de 200 metros quadrados não sai por menos de R$ 2 milhões. Há muitos casos em que os valores superam a casa de R$ 5 milhões. A valorização em 12 meses foi de 24%.

São Paulo e Rio de Janeiro, que se alternavam no topo da lista da FipeZAP+ há mais de cinco anos, estavam com o preço médio do metro quadrado avaliado em R$ 9.831 e R$ 9.701, respectivamente, em março.

Veja abaixo a lista com os preços médios do metro quadrado (em reais):

Uma ressalva é o tamanho da cidade: BC, como é conhecida, tem 150 mil habitantes e recebe de 500 mil a 1 milhão de visitantes na alta temporada de verão. Grandes capitais, como São Paulo, têm cerca de 16 milhões de habitantes, o que significa que o preço médio que é levado em consideração no cálculo acaba sendo diluído.

Além disso, o perfil de imóveis da cidade litorânea é majoritariamente de médio e alto padrão, enquanto em uma grande metrópole existem milhares de moradias populares, segundo Luciano Bocorny, CEO da CFL Incorporadora, especializada em imóveis na região Sul do país.

As ponderações, no entanto, não diminuem a fortaleza do mercado imobiliário de BC. Afinal, o levantamento feito pela FipeZap analisa 50 cidades em todo o país, inclusive de tamanhos semelhantes ao de Balneário. E, entre as sete cidades que ficam acima da média ponderada nacional, três ficam no litoral catarinense ao norte de Florianópolis: além de BC, Itajaí e Itapema, cuja valorização do metro quadrado em parte "´pega carona" no sucesso do vizinho.

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O perfil de habitantes e visitantes de Balneário Camboriú é composto em maior parte por representantes da classes AB das regiões Sul e Centro-Oeste. Atraídos pela qualidade de vida da cidade litorânea, mais próxima e com índices de segurança mais elevados do que as capitais do Nordeste, optam por adquirir uma segunda moradia na região.

A cidade fica, por via aérea, a uma hora e meia de Brasília, 50 minutos de São Paulo e a uma hora do Rio de Janeiro.

"O litoral de São Paulo não tem fácil acesso, sem contar o trânsito intenso. Já para ir ao Nordeste se perde um dia para ir e outro para voltar. Por isso, Balneário acaba ganhando preferência entre milionários, especialmente aqueles do agronegócio, que buscam uma aplicação estável", afirmou Renato Monteiro, fundador da Sort Investimentos, empresa que opera uma plataforma digital de imóveis especializada na região de Balneário Camboriú.

Com o avanço da modalidade de trabalho remoto por causa da pandemia, a cidade catarinense começou a ser escolhida até mesmo como primeira moradia", disse Bocorny, da CFL Incorporadora.

O executivo apontou que o fenômeno que ocorre na cidade pode ser comparado ao da zona sul do Rio de Janeiro, em especial Leblon e Ipanema: são localidades com predominância de imóveis de alto padrão, oferta limitada para quem quiser morar de frente para o mar ou perto e que contam com infraestrutura.

Outra referência utilizada por incorporadores da região é o processo migratório que ocorreu na Flórida, nos Estados Unidos: muitos americanos mudaram para o estado atraídos pela maior qualidade de vida.

Megaobra de ampliação da praia

Balneário também deve sua valorização imobiliária a uma parceria entre incorporadores, construtores e o poder público local. Segundo Edson Rescarolli de Souza, presidente do Sindicato da Habitação (Secovi) da cidade, a recente conclusão da megaobra de alargamento da faixa de areia da praia em aproximadamente 70 metros (entre avenida e a praia), foi um fator importante que possibilitou melhorar a infraestrutura turística do entorno, com mais opções de lazer.

O executivo também apontou como razão para a valorização imobiliária a permissão do poder público municipal para a construção de edifícios com até 80 andares (hoje, os prédios residenciais mais altos do país estão em BC), acima do que é praticado em outras regiões valorizadas, ainda mais em cidades à beira-mar. Um exemplo é a a construção de uma torre com 140 andares que acaba de ser aprovada. "Como o espaço da cidade é limitado, busca-se compensar no volume. Isso permite que a prefeitura amplie sua arrecadação e invista mais na infraestrutura local e na segurança."

Monteiro, da Sort, complementou. "Um quarteirão com iluminação e asfalto que atenderia 40 pessoas em 10 casas atende 80 em prédios adensados. A limpeza fica mais barata, a entrega de refeições, mais facilitada, e há um controle de segurança maior. Dá para fazer tudo a pé", disse.

Crescimento do estado

A economia de Santa Catarina ajuda a explicar o avanço do mercado imobiliário de Balneário Camboriú. O PIB de Santa Catarina cresceu 8,3% em 2021, mais do que o do estado de São Paulo (5,7%) e o do Brasil (4,3%). Nos últimos cinco anos, o crescimento médio do PIB do estado é maior do que a média nacional. Santa Catarina tem a segunda maior renda per capita do país: perde apenas para a de São Paulo. A taxa de desemprego é a menor do país.

A força da economia do estado, por sua vez, reside na diversificação. Além de sede de grandes companhias, como Weg (WEGE3), Tigre e Havan, Blumenau abriga um pólo têxtil dos mais produtivos do país.

O estado tem quatro portos, o que faz com que seja um importante ponto logístico. Santa Catarina também é um destino turístico não apenas por causa de Balneário mas também Florianópolis e cidades como Blumenau.

A diversificação econômica do estado e o perfil de alto padrão atraem investidores, disse Monteiro, da Sort. O resultado é a liquidez no mercado imobiliário: a CFL lançou recentemente um empreendimento de alto padrão perto da ponte Hercílio Luz, que liga a ilha de Florianópolis ao continente. A torre foi totalmente vendida em menos de 30 dias.