Os maiores aluguéis de escritório de SP após locação recorde do Itaú: veja lista

Uma locação de 91,4 mil metros quadrados ajuda a dimensionar como o mercado de escritórios de São Paulo mudou de escala. O espaço contratado pelo Itaú Unibanco no Esther Towers, da Eztec, na Chucri Zaidan, equivale a mais de quatro vezes a média das maiores locações recentes individuais da cidade, segundo levantamento da Binswanger Brazil.

O contrato, anunciado na semana passada, colocou o empreendimento entre as maiores operações corporativas já realizadas no país. A Binswanger classifica a transação como a maior locação corporativa já registrada no segmento comercial de alto padrão de São Paulo.

"Uma consolidação que supere a locação do Esther Towers pelo Itaú, em único complexo, não é replicável",  diz Simone Santos, sócia-diretora da consultoria.

A Torre Santander, na Avenida Juscelino Kubitschek, que pode vir a ser desocupada, tem 72 mil metros quadrados. E a sede do ASA, na Avenida Rebouças, de 57 mil metros quadrados, é o único projeto grande em desenvolvimento, segundo a executiva.

A CBRE, por sua vez, aponta o negócio como a maior locação de um empreendimento especulativo — construído sem ocupante previamente definido — já realizada no Brasil.

As duas consultorias tiveram participação na transação. A Binswanger representou o Itaú, enquanto a CBRE assessorou a Eztec.

Mais do que o tamanho excepcional do contrato, porém, o movimento acontece em um momento em que grandes empresas voltam a procurar áreas extensas, enquanto diminui a oferta de novos edifícios capazes de acomodá-las.

O levantamento da Binswanger coloca em perspectiva a dimensão do contrato. Nubank, Amazon, Casas Bahia e Uber estão entre as empresas responsáveis por algumas das maiores locações recentes da capital paulista.

Mesmo o Nubank, que aparece com a maior área depois do Itaú na relação apresentada pela consultoria, contratou pouco mais da metade do espaço envolvido no Esther Towers.

• Itaú — Esther Towers: 91,4 mil m²
• Nubank — Cyrela Oscar Freire e Capote 210: 50 mil m²
• Amazon — Biosquare: 39,2 mil m²
• Casas Bahia — Edifício Centenário: 16,5 mil m²
• Uber — JK Square: 15,9 mil m²
• Wise — River South: 14,1 mil m²
• Claro — Chucri Zaidan: 11,2 mil m²
• Braskem — Alto das Nações: 8,9 mil m²

Segundo a Binswanger, a operação do Itaú corresponde a mais de quatro vezes a média de espaço alocado nas maiores locações recentes individuais da cidade.

Outra comparação mostra a dimensão do negócio. A absorção líquida média de escritórios em São Paulo tem sido de aproximadamente 90 mil metros quadrados por trimestre, segundo a consultoria. A métrica representa a diferença entre os espaços ocupados e aqueles devolvidos pelas empresas.

Isso significa que apenas a área contratada pelo Itaú é equivalente à absorção líquida de todo o mercado paulistano em um trimestre médio.

“O fechamento de uma operação do tamanho da movimentação total do mercado em outros trimestres indica que podem começar a faltar áreas de escritórios”, afirma Santos.

E onde entram as maiores locações da história?

A comparação com operações históricas exige uma distinção entre dois modelos de desenvolvimento imobiliário.

O Esther Towers foi desenvolvido de forma especulativa, ou seja, a Eztec decidiu construir as torres para oferecê-las ao mercado, sem que houvesse previamente uma empresa contratada para ocupar o empreendimento. É diferente de um projeto built to suit (BTS), construído desde o início para atender às necessidades específicas de determinado ocupante.

Entre as maiores operações já registradas no Brasil está a Torre Senado, no Rio de Janeiro. Desenvolvida no modelo BTS para a Petrobras, a operação envolveu aproximadamente 95 mil metros quadrados em 2012, segundo a CBRE.

No segmento especulativo, uma das principais referências anteriores era o Green Towers, em Brasília, onde o Banco do Brasil alugou 86,5 mil metros quadrados em 2013.

Com 91,4 mil metros quadrados de área locável informados pela Eztec, o Esther Towers supera essa referência. Em seus dados de mercado, a CBRE considera aproximadamente 100 mil metros quadrados para o complexo e o classifica como a maior locação especulativa de escritórios já realizada no país.

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Por que está ficando mais difícil encontrar escritórios grandes

Tanto a CBRE quanto a Binswanger identificam um movimento semelhante por trás da operação: grandes ocupantes estão voltando a tomar decisões imobiliárias de longo prazo justamente quando a oferta de grandes áreas corporativas começa a ficar mais restrita.

Dados da CBRE mostram que, entre 2010 e 2025, o número de empresas ocupando mais de 20 mil metros quadrados em São Paulo cresceu 59%, passando de 22 para 35. Na faixa entre 10 mil e 20 mil metros quadrados, o avanço foi de 50%, de 24 para 36 empresas.

O movimento da oferta seguiu na direção contrária. Entre 2010 e 2019, foram contabilizados 54 novos empreendimentos com áreas entre 10 mil e 20 mil metros quadrados. Considerando o período entre 2020 e 2028, o número cai para 26, redução de 52%.

Entre os imóveis com mais de 20 mil metros quadrados, a quantidade passa de 35 para 28 na mesma comparação entre períodos, queda de 20%.

A consequência já aparece para empresas que precisam concentrar milhares de funcionários no mesmo endereço. Segundo a CBRE, quem procura hoje mais de 20 mil metros quadrados consecutivos encontra apenas uma opção disponível em São Paulo.

“Os grandes ocupantes estão voltando ao mercado e tomando decisões de longo prazo. Ao mesmo tempo, temos uma redução importante das entregas prevista para 2027 e poucas alternativas capazes de acomodar grandes demandas em áreas contíguas e de alta qualidade. Essa combinação tende a aumentar a disputa por espaços Triple A em São Paulo nos próximos anos”, afirma Felipe Giuliano, diretor-executivo de Locação, Saúde, Brokerage e Pesquisa da CBRE Brasil.

Oferta de novos escritórios deve encolher em 2027

A diferença entre oferta e demanda pode ficar mais evidente a partir do próximo ano. Para 2026, a CBRE prevê aproximadamente 400 mil metros quadrados de novos escritórios em São Paulo. Em 2027, o volume esperado deve ficar abaixo de um terço desse total.

Os novos empreendimentos também estão ficando menores. Os edifícios entregues entre 2010 e 2019 tinham, em média, cerca de 11,5 mil metros quadrados. Considerando as entregas entre 2020 e 2028, a média recua para aproximadamente 9,5 mil metros quadrados.

Uma das entregas previstas para 2027 será justamente a segunda torre do Esther Towers, que chegará ao mercado já comprometida com o Itaú.

A escala da operação também muda os números da região onde o Esther Towers está sendo construído. Segundo a Binswanger, a taxa de vacância dos edifícios de padrões A e A+ da Chucri Zaidan estava em 13,5%. Com a locação integral do empreendimento, a taxa cai para aproximadamente 12%.

O contraste aparece no cenário oposto: caso o Esther Towers chegasse ao mercado sem ocupante, a vacância da região subiria para aproximadamente 22%, segundo cálculos da consultoria.

A taxa já vinha caindo. No fim de 2025, estava em 16,7% e passou para 14,5% no primeiro trimestre de 2026, antes de atingir 13,5% no segundo trimestre.

No mesmo período, a absorção líquida da Chucri Zaidan foi de 17.885 metros quadrados. O estoque chegou a 817.847 metros quadrados após a entrada do Éden Corporate, com 14 mil metros quadrados.

Para a Binswanger, a chegada de um ocupante do porte do Itaú reforça a transformação da Chucri Zaidan em endereço para grandes empresas do setor financeiro.

“A Chucri deixa de ser apenas uma alternativa de custo à Faria Lima e passa a ser um hub corporativo consolidado de São Paulo”, afirma Eduardo Cardinali, diretor de Transações de Escritórios da Binswanger.

O que o Itaú alugou

O Esther Towers é formado por duas torres corporativas de padrão Triple A. O contrato do Itaú envolve aproximadamente 91,4 mil metros quadrados de área locável e terá duração inicial de dez anos, com possibilidade de extensão por outros cinco.

Segundo comunicado da Eztec, os aluguéis devem gerar aproximadamente R$ 1,17 bilhão nos primeiros dez anos, considerando valores atuais, com reajuste anual pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

A operação implica aluguel médio próximo de R$ 107 por metro quadrado ao mês, de acordo com cálculo do BTG Pactual.

O banco deve ocupar o complexo de maneira escalonada conforme as torres forem entregues. A iniciativa envolve quase 10 mil posições de trabalho e integra o plano de investimentos em infraestrutura do Itaú diante da evolução gradual de seu modelo híbrido.

“A escolha do Esther Towers levou em conta critérios operacionais, de infraestrutura e de atendimento às necessidades futuras, com foco em ambientes que favoreçam a colaboração, a troca de conhecimento e a integração entre as equipes”, afirmou o Itaú em nota.

A operação ainda representa para a CBRE o fechamento de um ciclo iniciado antes da construção das torres. A consultoria participou da identificação e venda do terreno à Eztec, atuou durante o desenvolvimento do projeto, representou a incorporadora na locação e também foi contratada para administrar o ativo após a ocupação.

Para um mercado que agora tem mais empresas procurando grandes espaços e menos edifícios com escala para recebê-las, os 91,4 mil metros quadrados do Esther Towers servem também como medida do tamanho que uma única decisão imobiliária pode assumir.