Sob o domínio das casas

Eles são caros, charmosos e exclusivos. Objetos do desejo de muitos paulistanos, os condomínios horizontais ocupam um espaço cada vez maior na disputada paisagem da metrópole. É só percorrer algumas das regiões mais nobres da cidade, como Alto da Boa Vista, Jardim Europa, Jardim Guedala e Vila Nova Conceição, para encontrar exemplos desses empreendimentos residenciais fechados. "Os paulistanos sonham em morar em casas, e os condomínios horizontais permitem a realização desse desejo oferecendo segurança", afirma Gonzalo Fernandez, diretor da Fernandez Mera Negócios Imobiliários, responsável pela venda de várias construções de alto padrão na cidade e do maior condomínio horizontal do país, o Tamboré, localizado em Alphaville, na Grande São Paulo.

É claro que a realização desse sonho tem um preço -- que pode ser bem alto, dependendo das aspirações e da capacidade de investimento do comprador. Quem pôde adquirir, por exemplo, uma das 13 casas do Vert Suprême, um condomínio ultra-sofisticado perto do badalado Shopping Iguatemi, desembolsou até 3 milhões de reais. A casa menos cara do condomínio custou 1,8 milhão de reais. Detalhe: ninguém reclamou do valor. O preço, na verdade, foi até razoável, dadas as características do projeto e a localização, próxima de pontos-chave de São Paulo (como a marginal Pinheiros e a avenida Paulista). "Em menos de três semanas, as 13 casas já tinham donos", diz o empresário Álvaro Coelho da Fonseca, da Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobiliários, responsável pela venda do luxuoso condomínio. É um negócio que revela até onde vão as aspirações dos paulistanos -- e o potencial do mercado imobiliário de altíssimo padrão.

A história do Vert Suprême começou no ano passado, quando a incorporadora Cyrela adquiriu um privilegiado terreno residencial no Jardim Europa, entre as ruas Ceilão e Campo Verde, no "quintal" do Shopping Iguatemi. A idéia era fazer um projeto diferenciado, que reunisse as características mais desejadas pelo consumidor mais endinheirado: segurança, natureza, estilo, classe e sofisticação. Assinado pela arquiteta Patrícia Anastassiadis e pelo paisagista Benedito Abbud, o projeto conta com 13 casas diferentes entre si, o que representa uma inovação em relação aos condomínios tradicionais, cujas construções são geralmente iguais umas às outras. As residências terão áreas que variam de 372 a 716 metros quadrados. Elas serão totalmente isoladas umas das outras para proporcionar maior privacidade e conforto aos moradores. Além disso, o projeto prevê muito espaço para lazer e área verde ao redor de todo o condomínio. Há casas com duas, três ou quatro suítes e opções de garagens no subsolo com espaço para quatro a oito carros.

O preço do conforto

Na mesma linha do Vert Suprême, a Fernandez Mera lança em agosto o Villa de San Marino, no Alto da Boa Vista, um empreendimento da DJP Construtora. Num terreno de 7 000 metros quadrados estão sendo construídas apenas nove casas, cada uma com 720 metros quadrados, cinco suítes e oito vagas na garagem. O preço: 2 milhões de reais. "O terreno comportava até 28 casas, mas, como naquela região quase não há oferta de residências em condomínios com esse padrão, decidiu-se por um empreendimento mais exclusivo e sofisticado", diz o empresário Gonzalo Fernandez, da Fernandez Mera. A empresa é uma das que têm apostado bastante nesse segmento. Nos últimos dois anos, lançou mais de dez condomínios residenciais somente na capital paulista. Um de seus grandes sucessos é a comercialização do condomínio residencial Tamboré, um empreendimento do Sistema Fácil. No curto espaço de três anos foram vendidas quase 900 casas. É o maior volume de venda de casas em condomínios de padrão médio alto. Segundo Fernandez, esse resultado somente foi possível graças à localização do Tamboré, na região oeste da Grande São Paulo. Ali, o preço das casas variou de 198 000 a quase 400 000 reais, dependendo do tamanho. Dentro da capital seria impossível praticar essa faixa de preços por causa do elevado custo dos terrenos.

Muito espaço para a criançada brincar, quintal para os animais de estimação correr à vontade, árvores e grama para cuidar no jardim, localização nobre e muita segurança são alguns dos ingredientes que fazem o sucesso dos condomínios horizontais. São itens determinantes também na composição do preço. O custo de aquisição dos terrenos é um dos que mais pesam num empreendimento -- cerca de 30% do total --, especialmente numa cidade como São Paulo, onde terrenos amplos e bem localizados são cada vez mais raros e caros. "Como o empreendedor precisa desembolsar os recursos antes de iniciar as vendas, o investimento em condomínios somente compensa quando as casas são de alto padrão", afirma Ricardo Pereira Leite, diretor da Tecnisa Engenharia e Construções. No Alto da Boa Vista, uma das regiões preferidas dos empresários do setor, o preço do metro quadrado varia de 300 a 600 reais. Na região da Cidade Jardim, o metro quadrado passa de 1 000 reais. Outro fator que influencia o preço é a oferta limitada no mercado, o que valoriza ainda mais os empreendimentos desse tipo. "Há um certo glamour em torno dos condomínios de casas", afirma Leite. "Como a oferta é pequena, elas vendem muito rápido, o que garante o sucesso para o empreendedor."

A Tecnisa entregou no primeiro semestre seu primeiro condomínio horizontal em São Paulo, localizado no Alto da Boa Vista. O preço médio de uma casa no Le Lis Vert é 600 000 reais. Até outubro, a incorporadora deve lançar seu segundo empreendimento na região. A Fernandez Mera planeja lançar três ou quatro condomínios residenciais até o fim do ano. O mesmo caminho deve seguir a Abyara Desenvolvimento Imobiliário. "Atualmente, há pelo menos uma dezena de empreendimentos desse tipo sendo lançados", diz Rogério Santos, diretor de marketing da Abyara. O apetite desses empreendedores pode ser traduzido em números mais consolidados: nos últimos dois anos, 200 projetos de condomínios horizontais foram aprovados e estão prontos para sair da gaveta, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

A febre dos condomínios horizontais em São Paulo só foi possível com uma mudança na legislação municipal, em 1994, que permitiu a construção desse tipo de empreendimento em regiões de zona 1 (estritamente residenciais). A lei procurou resolver um problema que estava se tornando cada vez mais comum na cidade: dar uma finalidade às grandes áreas residenciais, facilitando a venda das mansões. O problema é que essas construções normalmente se localizam em zonas residenciais e ocupam grandes áreas, com cerca de 1 000 metros quadrados. E acabavam preteridas pelo mercado, uma vez que, por motivo de segurança, muitos paulistanos passaram a optar por morar em apartamento. Como nessas áreas não eram permitidos outros tipos de construção, como edifícios, tais imóveis não encontravam compradores e acabavam encalhando. "A solução foi permitir a construção de pequenas vilas, pois morar em casa é o sonho de muita gente", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. "Foi assim que nasceu a idéia dos condomínios de casas, que contam com a segurança dos apartamentos e o conforto das antigas vilas." Por isso, esses condomínios começaram a ser erguidos em regiões nobres da cidade, onde normalmente existem apenas casas.

Pompéia, entretanto, observa uma mudança mercadológica nesse tipo de empreendimento. Em 1999, foram lançados em São Paulo 35 condomínios horizontais, dos quais cerca de metade era destinada à classe média-alta. No ano passado, o número de lançamentos subiu para 110 condomínios, dos quais apenas de 10% a 12% focalizavam esse segmento. O restante tinha como alvo a classe média. "Sem dúvida, os condomínios de casas estão se popularizando", afirma Pompéia. Em outras palavras, o sonho de morar em condomínios residenciais está se democratizando. Os empreendimentos de padrão mais popular estão sendo construídos em bairros de classe média ou em regiões mais periféricas da Grande São Paulo. Hoje, já é possível encontrar condomínios para todas as classes sociais, com casas a partir de 42 000 reais.