O ano de 2021 foi de mudanças drásticas de expectativas econômicas a cada trimestre. Como resultado, a taxa básica de juro, que começou janeiro a 2% ao ano, começou a subir em março até chegar a 9,25% neste mês. Os efeitos dessa mudança foram refletidos em diversas classes de investimentos. E não foi diferente com os fundos imobiliários.

No ano até o momento, o índice de fundos imobiliários, o iFix, registra perdas de 7%. Mas parece ter deixado a queda mais acentuada para trás. Perto do dia 15 de novembro, o índice caía mais de 11% no mesmo horizonte de tempo, os últimos 12 meses. Houve, portanto, uma pequena recuperação dos fundos (veja abaixo) porque o mercado começou a visualizar e a apostar no fim do ciclo monetário. A alta da Selic tem reflexo negativo para a maior parte dos fundos.

 

Para analisar o que se pode esperar dessa classe de investimentos em 2022, o professor da EXAME Academy e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes, recebeu André Freitas, sócio da Hedge Investments, em seu programa semanal, o FIIs em EXAME, transmitido todas às sextas-feiras às 15 horas.

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Cenário macroeconômico

Freitas está otimista com a trajetória da inflação e disse avaliar que o pico da inflação já passou. O IPCA, que chegou a 10,74% nos 12 meses encerrados em novembro, deve encerrar dezembro -- e, portanto, o ano fechado de 2021 -- perto de 9% no mesmo horizonte de tempo, na avaliação do executivo.

"Tivemos altas pontuais de commodities, como aço e cobre. A alta da energia elétrica aconteceu por causa de uma crise hídrica e deve deflacionar agora no período de chuvas. Já o combustível continua alto, mas não há mais espaço para altas", afirmou Freitas.

O ponto fora da curva parece ser o dólar. Mas Freitas acredita que o real irá se valorizar em 2022 e ajudará a inflação nessa inflexão para baixo. "Além disso, em 2022, não acredito que a demanda por produtos e serviços será promissora. Isso ajudará a levar a inflação para o lugar, algo entre 4% a 5% ao ano", apontou o experiente gestor.

Com a inflação controlada, a política monetária deve iniciar o processo de redução dos juros, analisou Freitas. Na última reunião do Copom, há duas semanas, o Banco Central sinalizou alta de mais 1,50 ponto percentual em fevereiro. Ou seja, a Selic deve atingir 10,75% ao ano. Mas pode haver uma surpresa positiva, na visão do gestor.

"Os últimos dados do BC [para a tomada de decisão do Copom no dia 8] eram referentes ao início de dezembro. Desde então saíram indicadores de serviços e da indústria que mostram que a situação piorou. Acredito que a autoridade monetária possa rever os próximos passos." A projeção de gestoras é que o ciclo de alta dos juros se encerre com a taxa entre 11,5% e 12% ao ano. "Depois, devem voltar a se afrouxar e, no médio prazo, ficar entre 7,5% e 8% ao ano."

Ao falar das eleições presidenciais em 2022, o gestor disse não temer ruídos políticos. "Os personagens são conhecidos. Lula deu sequência a politicas econômicas do governo FHC. Já Bolsonaro pode ter estourado o teto fiscal ao repor o valor do Auxílio Brasil, mas não dá para chamá-lo de inconsequente na política econômica. Guedes começou o governo com déficit fiscal de -2% e vai entregá-lo com -0,5%. Não está bom, mas poderia estar pior."

Fundo de CRIs é o grande vencedor de 2021

Em meio às fortes perdas dos FIIs ao longo deste ano, uma modalidade de fundos teve rentabilidade positiva: os de papel, que investem em recebíveis imobiliários (CRIs). No ano, eles renderam 7% (cota mais rendimento), pois se beneficiaram da alta da inflação e dos juros, uma vez que seus contratos são indexados a ambos os indicadores.

Veja abaixo o desempenho neste ano dos FIIs por categoria:

O pior segmento foi o que engloba os fundos de fundos (FoFs), que perderam 17,4% no ano. "Os FIIs caíram 10% no ano passado e 7% neste ano, observando o iFix. Quem entrou em dezembro de 2019 estava perdendo 25% do valor do investimento em 15 de novembro. Como os FoFs foram os grandes captadores de investidores pessoas físicas em 2020, o movimento é muito emocional: muitos vendem as cotas, o que as desvaloriza. Mas essa perda não reflete a realidade."

No ranking de desvalorização, os FoFs são seguidos pelos fundos de shoppings (-15,8%). "O segmento está se recuperando, tanto que as vendas já se aproximam do nível pré-pandemia. Mas o resultado dos empreendimentos ainda sofre com a vacância e a inadimplência. Portanto, o nível de rendimento ainda é inferior ao de 2019." Já os fundos de lajes corporativas desvalorizaram 14% no ano, enquanto os fundos de logística perderam 11,2%.

O que esperar?

Atualmente, o dividend yield médio pago pelos fundos está em 7%. Com o ciclo de aperto monetário próximo do fim, Freitas recomenda aos investidores mirarem o próximo ciclo. "Alguns fundos estão reajustando contratos com inquilinos em 11% e, como resultado, estão distribuindo um dividend yield de 11%. É um bom resultado."

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Além disso, apontou Freitas, no cenário microeconômico há um ciclo positivo no mercado imobiliário. Ele exemplifica com os índices de vacância em escritórios, que passaram de 3% em 2011 para 25% em 2016 e, atualmente, chegaram a 23%. "Daqui para a frente, com um número menor de lançamentos, essa vacância deve diminuir. No último trimestre já é possível observar uma absorção positiva. Esse novo ciclo, portanto, será mais favorável de novo aos proprietários."

Quer saber mais? Assista ao programa FIIs em EXAME com o gestor André Freitas, da Hedge Investments: