Conhecidos como a “porta de entrada” do investidor pessoa física ao mercado de renda variável, os fundos de investimento imobiliários (FIIs) se popularizaram pelo país nos últimos anos. Prova disso é que o número de investidores operando neste mercado, que em dezembro de 2019 não chegava a 650.000, hoje já ultrapassa a marca de 1,5 milhão.

Um dos motivos que explica tamanho interesse dos brasileiros por esse tipo de investimento é o fácil acesso a imóveis de alto padrão. Isso porque, enquanto é preciso desembolsar milhares de reais para comprar um imóvel físico, a partir de 100 reais já é possível comprar cotas de FIIs e investir em grandes escritórios, shoppings, supermercados e outros empreendimentos que poucos poderiam comprar diretamente. 

“Por meio de uma estratégia diversificada em FIIs é possível ter acesso a uma fração ideal de centenas de imóveis, de classes diferentes, no Brasil inteiro. Então são centenas de inquilinos gerando faturamento para os fundos que, tendo lucro, irão distribuir seus rendimentos todos os meses”, explica Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor da EXAME Academy.

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Os rendimentos aos quais o professor se refere são os dividendos distribuídos mensalmente pelos fundos imobiliários. E podem representar uma boa estratégia de investimento para quem busca renda extra.

Construindo renda com dividendos: qual é o melhor caminho?

Os fundos imobiliários funcionam de maneira semelhante às ações. Se ao comprar uma ação o investidor passa a ter uma parte do capital social daquela companhia, ao investir em FIIs os cotistas passam a ter participação nos empreendimentos que compõem aquele fundo.

Em ambos os casos, a origem do rendimento vem do lucro (da empresa ou do fundo), que é distribuído e creditado em dinheiro na conta do investidor. “Assim, se aumenta o lucro de uma empresa, aumentam também seus dividendos. O mesmo acontece com os fundos imobiliários: quanto maiores os lucros, maiores os rendimentos”, explica Moraes. É por isso que os fundos imobiliários também são considerados ativos de renda variável.

Rendimentos de FIIs vs. Dividendos de ações

Apesar de a mecânica da distribuição de lucros ser parecida, há algumas características que diferem os rendimentos dos fundos imobiliários dos dividendos pagos pelas empresas. Especialmente quando olhamos para a constância e a previsibilidade dessa distribuição.

Enquanto poucas empresas distribuem dividendos todos os meses aos acionistas (normalmente o fazem trimestral, semestral ou anualmente), no caso dos fundos imobiliários o praxe é que a distribuição ocorra todos os meses. É por essa distribuição recorrente de rendimentos que os FIIs são encarados como uma boa opção de investimento para quem busca renda extra.

Existe uma lei que determina que todos os fundos imobiliários distribuam, ao menos, 95% de seus lucros aos cotistas. Já no caso do mercado acionário, não há nenhuma obrigatoriedade nesse sentido. “A companhia pode distribuir o quanto ela quiser, o que estiver determinado no estatuto social da empresa, mesmo que seja menos do que 25%”, diz.

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Além disso, o faturamento e os custos de um fundo imobiliário são mais previsíveis do que os das empresas listadas na bolsa, o que garante maior previsibilidade a respeito do valor de seus rendimentos também. 

“Quando falamos de um fundo de tijolo que tem imóveis alugados, por exemplo, é possível saber o valor dos contratos de locação. A estrutura de custos também é bastante previsível ao longo do tempo. Subtraindo um pelo outro o que sobra é o lucro que será distribuído como rendimento. Então, embora variável, a renda varia pouco. Claro que pode haver uma mudança de um mês para o outro (um imóvel ficar vago ou um reajuste no valor do aluguel), mas essa variação é menor nos fundos imobiliários [se comparada ao mercado acionário]”, explica Moraes.

A polêmica da taxação de dividendos

Outro fator que difere os dois investimentos é que, no caso dos fundos imobiliários, os dividendos são isentos de Imposto de Renda. Recentemente, porém, a notícia de que dividendos poderiam passar a ser taxados abalou os investidores. Afinal, a possível taxação deixaria o investimento em FII menos vantajoso? 

Para o professor Moraes a resposta é clara. Ele explica que essa não foi a primeira tentativa do legislativo de acabar com a isenção -- e, ainda que o governo tenha voltado atrás e decidido manter os FIIs isentos de Imposto de Renda pode ser que, um dia, essa taxação finalmente seja aprovada. 

Mas o professor afirma que isso não deve diminuir a atratividade do investimento. “A isenção de Imposto de Renda não é uma das principais vantagens dos fundos imobiliários. Ainda que em algum momento o rendimento deixe de ser isento de IR, as suas vantagens prevalecem: a qualidade dos ativos, o acesso a ativos irreplicáveis, a gestão profissional, a diversificação e tudo mais”, conclui.