Você sabia que é possível investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos sem precisar comprar uma casa lá? Isso é possível por meio dos REITs (Real Estate Investment Trusts), que são considerados os irmãos mais velhos dos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) brasileiros. Os REITs existem desde 1960, enquanto os FIIs começaram a ser negociados no Brasil em 1993.
Um REIT é uma empresa que possui, opera ou financia imóveis que geram renda. Eles reúnem o dinheiro de vários investidores, permitindo que pessoas comuns recebam dividendos desses investimentos imobiliários sem precisar comprar, administrar ou financiar propriedades por conta própria.
Os REITs oferecem aos investidores a vantagem de acessar mercados escassos ou indisponíveis no Brasil. "Isso inclui, por exemplo, torres de telefonia e data centers, além de opções mais consolidadas", explica Paula Zogbi, head de conteúdo da Nomad.
Além disso, uma das grandes vantagens dos REITs é que eles abrem as portas para um mercado imobiliário maior e mais maduro, expondo o investidor ao dólar e a uma economia estrangeira.
“Além de poder encontrar, nos EUA, segmentos indisponíveis ou menos desenvolvidos no Brasil, os lucros obtidos na valorização ou renda gerada por aluguéis é em dólar, moeda forte muito buscada como porto-seguro para momentos de turbulência e considerada uma forma de proteção patrimonial mesmo para quem só tem gastos no Brasil, por conta dos efeitos de uma economia globalizada”, avalia Paula.
Os REITs proporcionam um fluxo de renda estável para os investidores. A maioria é negociada publicamente como ações, o que os torna altamente líquidos, ao contrário dos investimentos imobiliários físicos.
Diferenças entre REITs e FIIs
Ao contrário dos FIIs, os REITs são empresas com diretores, CEOs e conselhos de administração. Por serem empresas, os REITs podem contrair dívidas, diferentemente dos fundos imobiliários brasileiros.
Para obter determinados benefícios tributários, os REITs são obrigados a distribuir 90% de sua geração de caixa, enquanto os fundos imobiliários brasileiros devem distribuir 95%.
A capitalização de mercado dos REITs é cerca de 55 vezes maior que a dos FIIs brasileiros (~1,2 trilhão de dólares vs. 120 bilhões de reais).
A diversidade de REITs existentes oferece acesso a ativos imobiliários que não estão presentes nas carteiras de FIIs no Brasil, como data centers e ativos florestais.
Posso investir mesmo morando no Brasil?
Para investir nos REITs, é preciso abrir conta em uma plataforma com acesso a corretoras americanas, como a Nomad, e fazer remessas para a sua conta de investimentos. Com REITs, é possível ter exposição a vários imóveis a partir de um só produto, já que essas empresas administram uma carteira imobiliária e a compra de um papel dá acesso a uma fração de todos os ativos administrados.
Para ser um REIT, a empresa deve:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos totais em ativos imobiliários;
- Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis de imóveis, juros sobre hipotecas que financiam imóveis ou de vendas de imóveis;
- Pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano;
- Ser uma entidade tributável como uma empresa e administrada por um conselho de diretores ou curadores;
- Ter um mínimo de 100 acionistas;
- Ter no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas.
Quais são os tipos de REITs?
Equity REIT: são equivalentes aos nossos FIIs de tijolo, ou seja, investem em imóveis físicos. Nesse modelo, a renda vem do aluguel e/ou venda desses imóveis.
Mortgage REIT (mREIT): são similares aos FIIs de papel, portanto, eles não investem em imóveis físicos. Os rendimentos desses fundos vêm de investimentos em hipotecas (mortgage) e de receita de empréstimos, ou seja, com base no modelo de recebíveis ligados aos imóveis.
Hybrid REIT: podem investir tanto em imóveis físicos quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.
Há ainda algumas divisões de REITs conforme o setor imobiliário. São comuns nomenclaturas como REITs residenciais, hospitalares, de escritórios, industriais e assim por diante. Cada setor possui suas particularidades e é preciso estudá-las para montar a melhor estratégia
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