Um fundo imobiliário pode desvalorizar ao estrear na bolsa?

Dúvida da internauta: Comprei no meu banco 2.500 cotas do fundo imobiliário TB Office, no valor de 100 reais a cota. Fiz a compra durante o período de reserva do fundo (antes de sua estreia na Bolsa), com a promessa do gerente de que seria um ótimo negócio. O montante, que totalizava 250 mil reais, saiu da minha conta em abril. Quando o fundo estreou na Bolsa em junho, o valor das cotas caiu de 100 para 85 reais. O fundo estava sobreavaliado quando o banco me vendeu as cotas? Ele não foi ofertado na Bolsa pelos 100 reais que paguei?

Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:

Fundos imobiliários são produtos mais complexos do que a maioria dos fundos que costumam ser ofertados em agências bancárias, e por isso demandam mais envolvimento e cuidados por parte dos investidores.

A oferta inicial de um fundo imobiliário se dá no chamado mercado primário: as cotas ainda não são negociadas em bolsa, mas sim distribuídas nas corretoras de valores e nas agências bancárias. Os investidores não podem questionar o valor das cotas; ou aceitam e pagam o preço estipulado ou não aceitam e não investem no fundo.

No caso do fundo em questão, foram emitidas 10.050.000 a 100 reais cada, que totalizaram o valor de 1.005.000.000 de reais (um bilhão e cinco milhões de reais). O valor foi usado para adquirir um prédio de escritórios localizado em São Paulo, o Tower Bridge Office. Para chegar a esse preço é feito um estudo, por uma consultoria especializada, que atesta o valor do imóvel por meio de um laudo de avaliação. O documento consta no prospecto inicial do fundo imobiliário. Portanto é pouco provável que as cotas sejam sobreavaliadas.

Após o término da oferta pública, as cotas passam a ser negociadas na BM&FBovespa, o chamado mercado secundário. No primeiro dia de negociação a bolsa toma como base o preço de lançamento, que foi 100 reais no caso do TB Office, mas as cotas vão variar conforme as condições de mercado e são livremente precificadas pelos investidores. Podem subir ou cair independentemente de quanto vale o imóvel do fundo. Este é um (dentre vários) dos riscos a que o investidor se expõe. A relação de todos os riscos do investimento também consta no prospecto inicial do fundo.

Note o quanto é importante ler o prospecto inicial antes de decidir pelo investimento num fundo imobiliário. Independentemente do que o gerente do banco diga, compete a cada investidor conhecer o fundo em que pretende investir.

Abaixo a transcrição de parte do texto da primeira página do prospecto do seu fundo:

“Antes de investir nas Cotas, os potenciais Investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação do Fundo, de sua política de investimento, de sua condição financeira e dos riscos decorrentes do investimento nas Cotas.”

“Os Investidores devem ler a seção 'Fatores de Risco' nas páginas 57 a 69 deste Prospecto, para avaliação dos riscos que devem ser considerados para o investimento nas Cotas.”

Da próxima vez que pretender investir em fundos imobiliários procure uma corretora de valores, onde encontrará profissionais especializados neste tipo de investimento. Mas não deixe de se informar sobre o fundo lendo o prospecto e os relatórios gerenciais do administrador, independentemente do que te digam ou prometam.

*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.

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