Pergunta do leitor: Recebi uma doação de um imóvel declarado desde 1989 por 7 mil reais. O atual valor do imóvel avaliado pela prefeitura é de 230 mil reais. Não quero pagar Imposto de Renda por ganho de capital, uma vez que não houve movimentação de dinheiro.

Posso atualizar o valor do imóvel até o montante isento, usando o programa GCAP para apurar o ganho de capital, e, quando vender o imóvel, pago IR sobre o lucro? 

Resposta de Samir Choaib* e equipe do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados Associados:  

Em casos de transferência de bens por doação, para fins de Imposto de Renda, há dois métodos de valoração que podem ser adotados para a operação: valor constante da declaração de bens do doador (custo do imóvel) ou valor de mercado do bem.

Se a opção for pela transferência do imóvel pelo valor constante da declaração de bens do doador, não há incidência de imposto sobre ganho de capital nesta operação. Porém, o donatário perde um importante percentual de redução do ganho de capital devido ao ano de aquisição do imóvel, conforme explicado a seguir.

Em termos práticos, há um diferimento e uma postergação da tributação para o momento da eventual venda futura pelo donatário, quando, então, haverá a tributação pelo ganho de capital correspondente ao valor de mercado da venda na época, de apenas  7 mil reais. A data da doação será considerada como a data de aquisição do imóvel.

Em outras palavras, o donatário deve declarar o imóvel recebido em doação pelo valor atribuído no momento da doação, descrito na escritura ou no contrato. Assim, excluídas as hipóteses legais permitidas para aumentar o valor de custo (ampliação, reforma e/ou construção), quando o donatário efetuar a alienação desse imóvel, provavelmente terá um imposto alto a pagar, já que o custo foi muito baixo.

Se o doador tivesse declarado a doação por um valor superior, o imposto sobre ganho de capital seria de responsabilidade do doador, e o donatário já receberia o imóvel pelo valor mais próximo do valor de mercado.

Para definir melhor como prosseguir, é importante analisar todas as hipóteses previstas na legislação que se aplicam na sua situação, de isenção ou redução do Imposto de Renda,  descritas a seguir:

1. Isenção resultante da alienação do imóvel único, com valor de até 440 mil reais, respeitado o prazo de cinco anos desde a última venda (art. 23 da Lei 9.250/95*).
2. Reduções decorrentes dos dois fatores de redução legalmente previstos: o primeiro, aplicável aos imóveis adquiridos até 1988 (partindo de 100% em 1969 e reduzindo 5% a cada ano posterior - art. 18 da Lei 7.713/88); e o segundo, que se subdivide na aplicação de duas fórmulas, para alienações posteriores a 01/12/2005 (art. 40 da Lei 11.196/2005). As fórmulas são as seguintes:

Fórmula 1: Até novembro de 2015	Fórmula 2: A partir de dezembro de 2015
FR1 = 1/1,0060m1 (m1corresponde ao número de meses ou fração, decorridos entre janeiro/1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro/2005)	FR2 = 1/1,0035m2 (m2 corresponde ao número de meses ou fração, decorridos entre o mês de dezembro/2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação)

Em resumo:

• Imóveis adquiridos até 31/12/1988: os fatores de redução previstos no art. 18 da Lei 7.713/88 (de 100% a 5%); e o FR1 a partir de 01/01/1996, até a alienação, ou o FR2 a partir de 12/2005, até a alienação.
• Imóveis adquiridos entre 01/01/1989 e 31/12/1995: o FR1 a partir de 01/01/1996 ou do mês de aquisição, se posterior, até a alienação; e (ii) o FR2 a partir de 12/2005, até a alienação.
• Imóveis adquiridos a partir de 01/12/2005 utilizarão apenas o FR2 a partir de 01/12/2005 ou do mês de aquisição, se posterior, até a alienação.

A avaliação dessas questões é importante, pois a eventual transferência pelo valor de custo vai zerar toda a contagem de reduções, que passarão a ser computadas da data da doação do imóvel.

Vale observar que essa lei também prevê outras hipóteses de isenção, mas nenhuma das outras se adequa ao caso.

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, especialista em imposto de renda de pessoas físicas e responsável pela área de planejamento sucessório do escritório. É o atual chairman da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos da Flórida (BACCF), em São Paulo.

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