Dúvida do internauta: Um financiamento de imóvel já aprovado, com contrato assinado e parcelas decrescentes pré-estabelecidas pode ser prejudicado pela instabilidade econômica do país, por conta da variação da taxa Selic, Taxa Referencial ou da inflação?

Resposta de Marcelo Prata*

A parcela e o saldo devedor do financiamento imobiliário geralmente são corrigidos por uma taxa de juros pré-estabelecida e um índice de mercado. A escolha do indexador é feita antes da contratação do financiamento, na fase de simulações e análise do crédito.

Geralmente, a Taxa Referencial (TR), que corrige a caderneta de poupança e o saldo do FGTS, é utilizada como indexador nesse tipo de financiamento. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país. 

Em algumas operações, como financiamento de imóveis comerciais, empréstimos onde o imóvel é oferecido como garantia, ou financiamentos realizados por bancos de menor porte e companhias hipotecárias, o índice utilizado pode ser o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), ou o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado).

Nas operações de empréstimo com garantia de imóvel, é comum que as taxas de juros sejam menores em operações corrigidas por índices de preços, que acompanham a inflação. Mas a TR tem menor impacto na correção dos contratos se comparada ao IGP-M ou ao IPCA.

Portanto, contratos de financiamento imobiliário corrigidos pela TR estão mais imunes às mudanças da economia, pois tendem a oscilar menos em tempos de instabilidade econômica do que índices que acompanham a inflação.

De qualquer forma, em épocas de crise, como a atual, o governo tende a elevar a taxa básica de juros da economia, Selic, para conter a inflação. Como a taxa básica é usada como referência para a remuneração de investimentos e operações de crédito, os juros pagos pelos CDBs também tendem a aumentar.

Assim, com o aumento dos juros dos CDBs, a TBF tende a aumentar, provocando também a elevação da TR.

Por isso, ainda que financiamentos atrelados a índices inflacionários sejam mais afetados pela crise, os financiamentos de imóveis atrelados à TR, que são os mais comuns entre as pessoas físicas, também podem ficar mais caros.

Mesmo que na compra do imóvel seja comum que os bancos mostrem uma tabela com as parcelas que serão pagas ao longo do financiamento, é importante ressaltar que essas parcelas sofrem uma pequena alteração em função da TR.

Contudo, por mais que essa alteração na TR eleve o valor das parcelas, o aumento não é relevante. Para usar um exemplo fictício, para uma parcela de 3 mil reais, o comprador pode ter de pagar 26,19 reais a mais com uma TR elevada.

*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário, Canal do Crédito.

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