São Paulo – O condomínio deixou de ser uma conta paralela. Com aumentos significativos, a taxa condominial tem ganhado cada vez mais destaque nos orçamentos pessoais.

Nos últimos dois anos e meio, os gastos com condomínio no Brasil subiram, em média, 23,27%, de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

A alta é superior à variação da inflação medida pelo IPCA no período, de 15,51%.

E se na média a alta fica na casa dos 20%, algumas regiões do país veem um aumento ainda mais acentuado.

Uma aposentada de 86 anos, que preferiu não dizer seu nome, conta que em menos de um ano passou a pagar um valor 30% maior na taxa de condomínio do seu apartamento, localizado em Perdizes, bairro nobre de São Paulo. “O valor sempre aumenta e raramente diminui”, reclama.

O valor pago passou de 665 reais a 870 reais por mês entre outubro de 2012 e setembro de 2013, uma alta de 30,82%. Hoje, a taxa cobrada já chega aos 851 reais. “É o preço de um aluguel, não?”, questiona.

O prédio de 52 apartamentos tem sete funcionários e portaria 24 horas, mas não tem área de lazer.

Entre os argumentos para os reajustes, estão as indenizações pagas a funcionários e algumas reformas imprevistas, além de aumento de custos corriqueiros.

Hoje, o condomínio corresponde a mais de 40% da renda mensal da aposentada, de 2 mil reais. Além de receber a aposentadoria, ela trabalha com a venda de cosméticos e panos de prato.

Para não ficar no prejuízo, administradoras fazem acordos com condôminos

Para contornar a inadimplência gerada pelo aumento das taxas condominiais, administradoras de imóveis têm realizado acordos com os moradores, facilitando o pagamento da mensalidade ao oferecer a opção de parcelamento da dívida por um período determinado.

Segundo Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação Brasileira de Administradoras de Bens Imóveis de São Paulo (Aabic), esses acordos têm ajudado a controlar os atrasos nos pagamentos dos condomínios.

Do volume total de taxas condominiais pagas em junho na cidade de São Paulo, os atrasos de até 30 dias corresponderam a 5,81%, segundo a Aabic. E os atrasos de 30 a 90 dias, que configuram inadimplência, representaram 3,41% do total em abril.

O maior controle sobre a inadimplência ocorreu depois que a taxa de atrasos no pagamento chegou a atingir o pico de 7% em setembro de 2013 e alertou as administradoras.

Ainda que os níveis de atraso, no geral, não sejam alarmantes, em alguns condomínios os atrasos chegam representar 30% do total de mensalidades, segundo Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário.

As consequências da falta de pagamento

Conforme explica Omar Anauate, ao deixar de pagar o condomínio, o morador pode ficar com o nome sujo, se estiver no Estado de São Paulo.

“A maioria das assembleias já aprovaram o protesto na região. Mas ele deve ser aplicado de forma igual a todos os moradores, e como último recurso”, diz o diretor da Aabic.

O protesto é uma medida usada em casos extremos porque algumas decisões judiciais já determinaram que o nome sujo não seria válido no caso das taxas de condomínios, já que não se trata da compra de um bem.

“O ideal é optar por uma cobrança extrajudicial sem expor o morador a situações constrangedoras e, posteriormente, enviar uma carta de cobrança judicial para o inadimplente”, diz Marcelo Tapai.

Mas o processo de cobrança na esfera judicial pode levar de dois a seis anos. Ao final deste prazo, o inadimplente pode ter seu apartamento leiloado.

Nesses casos, todos os condôminos são onerados pela perda do valor mensal enquanto a administradora não receber os pagamentos atrasados ou vencer a ação na Justiça.

Ao receber o valor da indenização, uma assembleia de moradores pode decidir usar os recursos extras para abater parcelas das mensalidades ou destiná-los a uma reserva de emergência do condomínio.

Para que a inadimplência seja controlada, é necessária uma política de cobrança efetiva por parte do síndico, uma vez que as multas pelo atraso podem ser baixas e não inibir a inadimplência. “A multa é mais barata do que os juros cobrados no cartão de crédito. A pessoa pode acabar pagando quando quiser”, diz Tapai.

Reajustes mais altos

Todos os gastos que têm impacto na mensalidade do condomínio devem ser aprovados em assembleia, mas para reprovar alguma decisão os condôminos precisam participar das reuniões.

Isso porque, enquanto a primeira chamada pode exigir a presença de 50% dos moradores, a segunda pode pedir apenas que a maioria dos moradores presentes esteja de acordo. “Se três participarem, bastam dois para aprovarem medidas”, diz Tapai.

Para evitar surpresas, como aumento de custos, os conselheiros do condomínio – moradores eleitos em assembleia que têm função de monitorar a atuação do síndico - devem acompanhar as contas da unidade.

Caso percebam que o síndico é omisso em relação à situação financeira do condomínio, é possível exigir que ele cumpra a sua obrigação.

“Isso deve ser feito por meio de uma carta de notificação formal, que deve pedir para que ele apresente um plano de cobrança em prazo determinado”, diz Tapai.

O síndico pode então responder pelos prejuízos e até ser destituído da função por meio de uma assembleia extraordinária.

Anauate explica que também é possível acompanhar contratos com fornecedores e verificar se é possível renegociar valores ou até implantar novos sistemas que economizem recursos.

É necessário também avaliar a proximidade entre o síndico e a administradora do imóvel. “A administradora é apenas uma auxiliar do síndico. Ela não pode influenciar na gestão do condomínio”, diz Tapai.

No caso de conflitos com o representante, contratar um síndico profissional, que não tenha relação com a administradora do imóvel, é uma opção.

A recomendação de fornecedores pela administradora do imóvel também deve ser investigada para evitar eventuais abusos nos valores dos contratos.