Os bairros de SP onde já não há como construir
Além da falta de terrenos na região central e de infraestrutura na periferia, as construtoras já não conseguem aprovar novos projetos em 11 bairros de São Paulo
Da Redação
Publicado em 31 de dezembro de 2013 às 10h33.
Última atualização em 13 de setembro de 2016 às 16h39.
- 1. Plano diretor impede construção de grandes prédios residenciais em 11 bairros
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Levar grandes empreendimentos imobiliários adiante na cidade de São Paulo definitivamente não é fácil. Os melhores bairros localizados nas regiões centrais praticamente não possuem mais terrenos disponíveis. Esse é o caso de Moema, Pinheiros, Sé, Consolação e Itaim Bibi. Já boa parte das regiões mais afastadas da cidade carecem da infraestrutura mínima necessária para que uma incorporadora se arrisque a erguer um empreendimento naquele local. Para piorar, desde 2007 a prefeitura e os vereadores da cidade não conseguem entrar em um acordo que permita a revisão do plano diretor estratégico, que estabelece limites para a construção de grandes empreendimentos na cidade. O resultado é que ao menos 11 grandes bairros paulistanos já tiveram seu potencial de construção esgotado, de acordo com as regras do atual plano diretor regional (veja a lista de bairros nas páginas seguintes). Essas regiões somente poderão abrigar os grandes prédios de apartamentos que já tiveram seus projetos aprovados pela prefeitura - a menos que a revisão do plano diretor seja aprovada. Quem acompanha as discussões, no entanto, aposta que o atual plano diretor não será revisado até seu vencimento em 2012, quando será necessário elaborar um novo com validade até 2022. Segundo Max Rezende, presidente da consultoria imobiliária Solamax, o impasse na Câmara dos Vereadores gera duas consequências: 1) os terrenos nessas regiões onde não é possível mais construir perdem valor porque já que não despertam mais o interesse das incorporadoras; e 2) os preços dos imóveis já construídos tendem a subir nessas regiões, uma vez que cresce a chance de que a oferta de novos apartamentos seja menor que a demanda.
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Uma das regiões da cidade que cresceu mais rapidamente nos últimos anos, a Vila Leopoldina, na zona oeste, deve abrigar cada vez menos lançamentos de prédios residenciais - ao menos até que haja mudanças no plano diretor. A legislação municipal não proíbe que novas construções sejam erguidas em nenhum bairro específico, mas impõe custos e limites para grandes empreendimentos. Os limites dependem tanto da localização quanto da finalidade do imóvel. Mas, de maneira geral, alguém que queira levar adiante um empreendimento de 2.000 metros quadrados de área construída em um terreno de 2.000 metros quadrados não terá despesas extras com a prefeitura. Já um incorporador que planeje um imóvel de 5.000 metros nesse mesmo terreno terá de pagar à prefeitura pela autorização para construir esses 3.000 metros que excedem a área do terreno. Além do custo, também há uma limitação física para esses grandes projetos. No caso da Vila Leopoldina, só podem ser construídos 190.000 metros quadrados em imóveis residenciais que ultrapassem o limite da isenção de taxa. Mas os projetos já aprovados somam 189.160 metros quadrados. Para Max Rezende, presidente da consultoria imobiliária Solamax, quando o limite for plenamente atingido, dificilmente alguma construtora fará novos lançamentos. "Como os terrenos estão muito caros na cidade, a maioria dos projetos só são financeiramente viáveis para as incorporadoras se dezenas ou centenas de apartamentos puderem ser construídos", diz. Dessa forma, somente os projetos em construção ou ao menos já aprovados serão levados adiante no bairro. Um novo boom imobiliário só poderá acontecer após mudanças no plano diretor.
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Para Max Rezende, presidente da consultoria imobiliária Solamax, ao lado da Mooca e da Vila Leopoldina, o Cambuci é um dos três bairros da cidade que mais possuem terrenos para novas construções e que, mesmo assim, já sofrem com as restrições para construções. Localizado na região central, o Cambuci só pode comportar novos projetos já aprovados ou que não excedam o limite de isenção estabelecido pela prefeitura. Todos os 20.000 em metros quadrados colocados à disposição das construtoras pelo atual plano diretor já foram consumidos. Com forte ocupação residencial, o bairro se tornou foco das incorporadoras e construtoras por ficar próximo ao centro e ainda apresentar um custo de terreno razoável. Max Rezende, da Solamax, acredita que o plano diretor estratégico regional, elaborado em 2004, subestimou a possibilidade de expansão do Cambuci porque, naquela época, não era possível prever que a cidade passaria por tamanho boom imobiliário poucos anos depois.
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O Morumbi é um dos três bairros da cidade de São Paulo onde a Prefeitura já não aprova novos projetos residenciais nem comerciais. Praticamente todas as autorizações previstas no plano diretor já foram consumidas pelas construtoras. Com uma renda média familiar de 12.103 reais, o bairro abriga muitas famílias de classe alta. São 11,4 km² ocupados por 32.508 habitantes. A arquiteta ítalo-brasileira Lina Bo Bardi, autora de projetos famosos como do MASP e do SESC Pompéia, ajudou a urbanizar o bairro ao se mudar para lá na década de 50. Com a construção do estádio Cícero Pompeu de Toledo, o Morumbi, e a transferência da sede do governo do estado para o Palácio dos Bandeirantes, os terrenos disponíveis foram rapidamente ocupados. A partir dos anos 80, a verticalização chegou ao Morumbi. Hoje o metro quadrado de um imóvel novo custa em média 9.981 reais na região. Apesar de ser considerado um bairro nobre, as favelas Real Parque e Jardim Panorama também se concentram no distrito. O Morumbi também faz divisa com a favela de Paraisópolis.
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Palco da proclamação da Independência por Dom Pedro I, o bairro do Ipiranga ganhou recentemente duas das mais modernas estações de metrô da cidade: Alto do Ipiranga e Sacomã. Apesar disso, as construtoras já não conseguem mais aprovar grandes projetos residenciais no bairro. O metro quadrado para imóveis novos custa em média 4.048 reais. Além do Parque da Independência e do Museu do Ipiranga, o bairro também abriga o Museu de Zoologia da USP. No início do século passado, a região era predominantemente industrial. Beneficiado pela proximidade da estrada de ferro que ligava Santos a Jundiaí, o Ipiranga era escolha comum das indústrias que buscavam se aproveitar das facilidades de transporte. A inauguração da rodovia Anchieta em meados dos anos 40 reforçou esse perfil. Com o passar do tempo, no entanto, as antigas áreas industriais próximas à orla ferroviária passaram a ser incorporadas para a construção de lançamentos residenciais.
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Reduto da comunidade oriental em São Paulo, a Liberdade apresenta uma alta densidade demográfica assim como as maiores cidades japonesas. O alívio para os atuais moradores é que novos projetos de prédios de apartamentos não podem mais ser aprovados nesse bairro, que está localizado a poucos metros da praça da Sé. O preço do metro quadrado de imóveis novos é de 4.667 reais e a renda familiar média é de 5.188 reais. Com ruas enfeitadas e comércio diversificado, a Liberdade é um dos distritos de maior apelo turístico em São Paulo. Entre os principais atrativos do bairro, estão as lojas e restaurantes japoneses e os bares com karaokê.
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Arrebanhando áreas desmembradas de Perus, Pirituba e da Freguesia do Ó, o Jaraguá tornou-se um distrito em 1948. O bairro tem 28,1 km² e uma população de 187.500 habitantes, em especial de classe média baixa. A aquisição de novas autorizações para a construção de grandes projetos residenciais no bairro já não é mais possível. Ao menos a natureza agradece. É no distrito que se localiza o Parque Estadual do Jaraguá, tombado pela Unesco como patrimônio da humanidade por concentrar uma das principais áreas remanescentes de mata atlântica. São 493 hectares de área, dos quais 34 hectares dedicados ao turismo. O ponto mais alto de São Paulo fica dentro do parque. No chamado Pico do Jaraguá, encontram-se as torres de transmissão da TV Globo e da Bandeirantes, a 1.135 metros de altitude.
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Na Lapa, as autorizações para a construção de 75.000 metros quadrados em grandes imóveis residenciais já foram praticamente consumidas pelas construtoras. A antiga vila operária da zona oeste da cidade passa por um processo de verticalização desde os anos 80. Com uma área de 10,2 km² e 53.259 habitantes, a Lapa abriga perfis diferentes em um mesmo distrito. No Alto da Lapa, predominam empreendimentos de padrão mais elevado. Por sua vez, a Lapa de Baixo mantém as características de bairro industrial. Atualmente, o preço do metro quadrado de um imóvel novo é de 4.246 reais. Para o aluguel de escritórios novos, esse valor já bate em 6.601 reais. Cercada pelas marginais Tietê e Pinheiros, além das avenidas Hermano Marchetti e Marquês de São Vicente, a Lapa conta com opções culturais como a Estação Ciência e o teatro Cacilda Becker. Neste ano, a prefeitura anunciou um plano de revitalização para a linha de trem que liga a Lapa ao Brás, no centro. A ideia é construir um parque público e uma nova avenida onde hoje estão os 12 km de trilhos.
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Assim como o Morumbi e a Vila Guilherme, o bairro da Jaguaré, na zona oeste, já enfrenta restrições legais para a construção de imóveis residenciais e também comercias. A ocupação do bairro foi consolidada após a construção da ponte do Jaguaré na década de 40. Com a obra, o bairro ganhou uma ligação com a Vila Leopoldina e a Lapa. A partir de então, o Jaguaré atraiu centenas de fábricas, se tornando um dos distritos mais industrializados da cidade. O antigo dono do local, idealizador do projeto de urbanização da região, doou à prefeitura um terreno de aproximadamente 150.000 m² no início do século passado para a implantação de uma área de lazer. O projeto nunca foi levado a cabo e, a partir da década de 60, o espaço passou a ser invadido por famílias de baixa renda. Hoje, o terreno é ocupado pela favela Vila Nova Jaguaré, uma das maiores da cidade. Ao todo, o bairro conta com 41.888 habitantes e uma área de 6,5km².
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Não são apenas os motoristas dos carros que passam o dia em busca de espaços vazios na marginal do Tietê. Os poucos terrenos vagos no entorno das pistas são disputados principalmente por empresas - o que, por sua vez, atrai quem trabalha nesses locais para residências vizinhas. Não é à toa que os bairros do Limão e da Vila Guilherme já estão com autorizações esgotadas para a construção de grandes empreendimentos comerciais. Na Vila Guilherme, não é possível nem mesmo adquirir uma outorga para erguer prédios comerciais.
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Foi no bairro de Belém que começou o processo de industrialização paulista. A região abriga a Vila Maria Zélia, a primeira vila de operários do Brasil. A população, no entanto, vem paulatinamente deixando a região. Em 1991, eram 49.697 habitantes. Em 2008, o número caiu para 25.161 moradores. Paradoxalmente, quase não há mais outorgas para a construção de prédios residenciais no bairro. E o problema tende a ficar cada vez maior na cidade de São Paulo. Ao menos três bairros (Campo Grande, Capão Redondo e Cursino) estão quase no limite de projetos que poderão ser aprovados antes da votação do novo plano diretor. Além disso, já não há mais como levar adiante novos empreendimentos não-residenciais em um total de oito bairros: Bela Vista, Jaguaré, Jardim São Luis, Mooca, Morumbi, Vila Andrade, Vila Formosa e Vila Guilherme. Se a Câmara dos Vereadores de São Paulo não se concentrar em uma solução, a tendência é que os preços dos imóveis continuem a subir na cidade.