O que fazer quando seu imóvel encalha

São Paulo – A placa de “aluga-se” ou “vende-se” já está lá há meses, mas nada de o imóvel encontrar um locatário ou comprador. Uma casa ou apartamento encalhado pode até ser indicativo de um mercado mais difícil ou de um imóvel problemático, mas como no mercado se acredita que tudo é vendável pelo preço certo, o mais provável é que esteja na hora de o proprietário rever sua estratégia. O preço pedido é alto demais? Ou será que você está sendo intransigente ao negociar com os interessados?

Em geral, quem procura anunciar seu imóvel por meio de uma boa consultoria imobiliária já encontra auxílio profissional para adequar os anúncios, o preço e a estratégia ao público do imóvel. Mesmo assim, cabe rediscutir a tática ou mudar de comportamento na hora de negociar se mesmo assim o imóvel não encontrar alguém para fechar negócio. Veja a seguir o que fazer se o seu imóvel encalhar em cada caso: venda e locação.

Venda

Segundo Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello Imóveis, bons imóveis levam de três a seis meses para serem vendidos. A menos que estejam abaixo do preço de mercado – nesses casos, provavelmente a venda será imediata. Proprietários de imóveis anunciados há mais de um ano já devem rever sua estratégia.

1. Foque a divulgação na internet. Para Roseli Hernandes, a melhor forma de divulgação hoje em dia é a internet, pois é a que atinge o público mais selecionado. Quem busca por imóveis em sites de classificados já define seus parâmetros para procurar exatamente o que deseja, vê antes as fotos e já conhece as condições da venda. Anúncios com foto são preferidos.

2. Anúncios em jornais são caros e pouco efetivos. “As imobiliárias até colocam anúncio no jornal para marcar presença no mercado, mas é uma mídia cara e com resultado insignificante para atrair potenciais compradores”, diz Roseli.

3. Placas são boas formas de divulgação. A placa em frente ao imóvel atrai compradores em potencial menos prováveis e pessoas que já buscam imóvel naquela região. Porém, seu uso é mais seguro quando o proprietário usa os serviços de uma imobiliária e pode colocar nas placas o telefone do corretor. Se puser seu próprio contato, além de se expor, o vendedor terá de atender o telefone continuamenteo para pessoas que busquem um imóvel totalmente diferente, corretores, pessoas mal intencionadas e até trotes.

4. Deixe apenas uma placa. Quem usa os serviços de mais de uma imobiliária para estimular a competição entre os corretores pode acabar com o tiro saindo pela culatra. Várias placas de empresas diferentes em frente a um mesmo imóvel podem denotar para os possíveis interessados que o imóvel está encalhado porque tem algum problema.

5. Deixe o imóvel em bom estado. Não deixe o imóvel com aspecto de abandonado. Ele deve parecer habitável, com jardim limpo, se for o caso, fachada sem pichação, interior bem cuidado e sem sinais de mofo ou infiltração. Deixe o interior bastante neutro, retirando qualquer sinal religioso, de time de futebol ou qualquer outra preferência que possa afastar algum grupo de compradores em potencial. Procure também pintar o interior com uma cor clara e neutra: uma sala de paredes roxas pode ser polêmica.

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6. Reveja o preço pedido. Se o preço estiver muito mais alto do que o valor médio da região, seu imóvel não vai sequer aparecer nas buscas pela internet dos compradores em potencial.

7. Seja flexível nas condições de pagamento. Se você só aceita pagamento à vista, considere aceitar um parcelamento, por exemplo.

8. Considere contratar uma imobiliária para melhorar sua estratégia de divulgação. Se arcar com o ônus da divulgação por sua conta não está dando certo, lembre-se de que imobiliárias podem conseguir uma divulgação mais efetiva, até mesmo por meio de anúncios pagos na internet, que sairiam muito caros para a pessoa física independente. Lembre-se de que a imobiliária apenas será paga quando o imóvel for vendido, por meio da comissão.

Locação

Segundo Roseli Hernandes, uma boa propriedade, em boas condições, é alugada em até três meses. “Alugamos cerca de 30% dos nossos imóveis no mesmo mês do anúncio”, diz a diretora da Lello. Os imóveis que encontram locatário mais rapidamente são os residenciais menores, de um ou dois quartos. Os de alto padrão levam até seis meses para alugar. Já para os comerciais, o tempo varia muito, diz ela.

1. Valorize a divulgação pela internet. Procure divulgar todos os detalhes sobre o imóvel em sites especializados, com fotos, valor do IPTU, descrição, número de vagas e localização, bem como o preço correto de mercado, para que ele apareça bem nas buscas. Continuam valendo as regras do jornal e das placas do item anterior (números 2, 3 e 4).

2. Seja flexível para negociar valores e condições. Todo locatário gosta de negociar o valor do aluguel, e pode ser que os candidatos a inquilino também desejem negociar, por exemplo, uma reforma ou um reparo antes de fechar negócio. Leve isso em consideração.

3. Considere aceitar outros tipos de garantia. Uma imobiliária que só aceite fiador com imóvel na cidade pode não ser a melhor opção para quem quer acelerar a locação do seu imóvel. Aceitar seguro-fiança ou fiadores com imóveis em outra cidade aumentará suas chances de conseguir um locatário, mas é preciso verificar se a imobiliária escolhida aceita esse tipo de coisa. “Às vezes a imobiliária não tem estrutura para administrar essas outras formas de fiança”, explica Roseli Hernandes.