São Paulo - A alta dos juros derrubou o valor das cotas dos fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa, o que acabou por ampliar o retorno em rendimentos, o chamado “dividend yield” esperado para essas carteiras para o maior nível dos últimos anos. O retorno médio dos fundos negociados em bolsa chegou ao equivalente a 11% ao ano líquidos em dezembro. Mas há riscos para o investidor, que precisa avaliar o que está comprando.

Segundo estudo da consultoria especializada Uqbar, o índice IFIX, que mede o desempenho das cotas dos fundos imobiliários na bolsa, atingiu dia 16 de janeiro 1.335 pontos, o menor nível desde maior de 2012, logo após a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) em elevar os juros a 10,5%. Desde o pico de 1.620,81 pontos em 4 de fevereiro de 2013, o IFIX perdeu 17,6% até dia 16. Em relação a dezembro, quando estava em 1.374,70, o IFIX perdeu mais 2,89%.

A queda é um reflexo que a concorrência das outras aplicações de renda fixa fazem aos fundos imobiliários. Aplicações em fundos, papéis do Tesouro ou de bancos, com juro maior, menor prazo e maior liquidez, acabam roubando investidores das carteiras imobiliárias.

Cota menor, “dividend yield” maior

A queda das cotas provoca, porém, um aumento do retorno pago pelos fundos aos investidores. Como os fundos imobiliários têm em suas carteiras empreendimentos que rendem aluguéis, como shopping centers, prédios comerciais e até prédios de hospitais, eles possuem uma rentabilidade relativamente estável, o que traz distribuições mensais aos cotistas. Assim, ao comprar uma cota de um fundo por um preço mais baixo, o investidor terá aplicado menos para ganhar o mesmo rendimento em aluguéis, o que amplia o retorno da aplicação.

Pelos cálculos da Uqbar, o rendimento médio dos fundos imobiliários atingiu em dezembro de 2013 0,88%. Ou seja, para cada R$ 100 reais em cotas, o investidores receberia R$ 0,88. Parece pouco, mas essa taxa equivale a um ganho anual de 11,09%, isento de imposto, mais que o juro básico Selic, de 10,5% hoje, percentual ainda sujeito a tributação. Em janeiro de 2013, a média de retorno dos fundos foi de 0,68% no mês.

Ganho superior ao CDI

Como comparação, o juro pago pelo referencial da renda fixa, o CDI, pagava 0,74% brutos e 0,63% líquidos, considerando uma alíquota de imposto de 15%, relativa a aplicações acima de dois anos de prazo. Como os rendimentos dos fundos imobiliários são isentas de imposto para pessoas físicas, a rentabilidade de 0,88% superava em 0,25 ponto o juro médio líquido do mercado, de 0,63% em dezembro. ”Analisando exclusivamente por esse ângulo, o mercado de Fundos Imobiliários terminou o ano em seu ponto mais rentável e barato”, afirma a Uqbar em artigo publicado em seu site.

E esses cálculos foram feitos com base nas cotas de dezembro. As cotas atuais estão ainda mais baixas, o que significa que o retorno deve ser ficado ainda maior.

Renda garantida tem fim

A consultoria alerta que há uma presença maciça de fundos imobiliários com renda garantida, ou seja, que por não terem ainda inquilinos, prometem determinado ganho ao investidor por um período definido. Caso não consiga alugar o empreendimento após essa fase garantida, ou se tiver de alugar por um valor mais baixo que o projetado, o rendimento do fundo pode cair. Por isso, o rendimento registrado nos últimos meses pode não se repetir, o que exige do investidor cuidado ao aplicar em cotas de fundos imobiliários.

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Projeção de até 14,89%

A Uqbar fez uma lista dos fundos que projetam o maior retorno em termos de rendimentos nos próximos 12 meses, tendo como base o rendimento pago durante todo o ano de 2013 e o preço médio da cota do fundo em dezembro, discriminando também os que são de renda garantida e os que já estão com seus rendimentos definitivos.

Nesse cálculo, o fundo imobiliário com maior retorno projetado era o Floripa Shopping, com 14,89%, mas que está em processo de renda garantida. Em seguida vem o JS Real Estate Renda Imobiliária, com 13,24% de retorno, e que não está mais em renda garantida. O Vila Olímpia Corporate aparece com projeção de 12,86%, o BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, de 12,57% e o Rio Negro, de 12,55%, todos em fase de renda garantida, ou seja, não há garantia que esse rendimento vai se manter.

Vacância maior

Há ainda outros riscos, como a crescente taxa de vacância dos imóveis em São Paulo. Se um inquilino deixa o imóvel, o fundo perde aquela rentabilidade até arrumar um novo. É o caso do BTG Pactual Corporate Office Fund, ou BC Fund, maior fundo do mercado. Em dezembro, o fundo informou que havia concluído a locação de um andar vago no edifício Eldorado Business Tower (Eldorad0), responsável pela maior parcela das receitas da carteira.

Mas, no mesmo comunicado, o fundo informou que dois locatários do mesmo imóvel estavam deixando oito andares. Odebrecht e sua controlada Braskem anunciaram que não renovariam seus contratos, que venciam em março, pois estavam mudando para um prédio próprio que ficará pronto este ano. Dessa forma, o gestor já estava tentando arrumar novos inquilinos para o prédio.

Os dois inquilinos representavam 9,2% da receita total do fundo. Em agosto, também a GE havia desocupado quatro andares do prédio, dos quais um foi ocupado somente em dezembro.

A Uqbar chama a atenção para o fato de que essa rotatividade de inquilinos mostra a tendência de alteração do mercado de edifícios corporativos em São Paulo e seu impacto nos fundos imobiliários. Há um aumento da oferta de prédios, com novos empreendimentos sendo entregues, e uma elevação da taxa de vacância, ou seja, de andares vazios.

O resultado é uma queda nos preços médios de locação de edifícios de alto padrão, de R$ 148 mil no fim de 2012 para R$ 145 mil o metro quadrado no terceiro trimestre de 2013, segundo relatório da CBRE citado pela Uqbar.

Esse é outro risco que o investidor em fundos imobiliários deve olhar com cuidado, sob o risco de esperar uma rentabilidade que pode demorar para vir, apesar dos preços mais baixos. Para a Uqbar, com a ampliação do estoque e a demanda menos aquecida, o valor das locações tende a se estabilizar ou até cair.

Já a taxa de vacância é crescente e já é a maior em cinco anos, o que pode levar a uma absorção mais lenta de novos imóveis pelo mercado, com impacto nos fundos imobiliários, especialmente no segmento de edifícios de alto padrão em São Paulo. Ou seja, o investidor pode demorar mais para receber o rendimento ou acabar com um ganho menor que o projetado.