Como tirar bom proveito da imobiliária na compra de imóveis

São Paulo – Os processos de compra e venda de imóveis muitas vezes são realizados com o intermédio de imobiliárias . Apesar da má fama de alguns corretores, que buscam vender imóveis a todo custo, mascarando algumas informações, esses profissionais podem facilitar muito a vida do comprador e do vendedor, desde que o cliente entenda como tirar o melhor proveito dessa relação.

Veja a seguir algumas dicas para aproveitar da melhor forma o que a imobiliária tem a oferecer.

Para o comprador

1)Torne o corretor seu amigo

Em vez de desconfiar do corretor, busque torná-lo seu amigo e mostre que você não é um comprador comum. Uma boa dica para impressioná-lo pode ser a elaboração de uma lista por escrito do tipo de imóvel que você procura, qual a região, a faixa de valor, o tamanho e outras eventuais exigências. Se ele perceber que você está realmente interessado e gostar de você, ele poderá buscar com mais afinco um imóvel que se adeque às suas expectativas.

E ao ganhar a confiança do corretor, pergunte por que os antigos compradores estão se mudando, qual seria a proposta mínima de valor que eles aceitariam, se há algum problema na região ou na vizinhança e se outras pessoas estão interessadas no imóvel apresentado.

2)Não economize perguntas

José Augusto Viana, presidente doConselho Regional de Corretores de Imoveis de São Paulo (Creci-SP), explica que o corretor tem a obrigação de informar ao comprador questões relevantes sobre o imóvel. “O corretor é obrigado a passar as informações solicitadas e a mencionar questões importantes sobre o imóvel, sob pena de ser processadopor perdas e danos se o cliente se sentir prejudicado por alguma questão que foi omitida. Essa é a grande vantagem de fazer a compra com um corretor", diz.

Ele sugere que o comprador questione, por exemplo, quem são os vizinhos dos apartamentos, se existe algum tipo de estabelecimento no entorno que costuma gerar maior movimentação ou ruídos na região, como uma oficina mecânica, uma escola ou uma igreja, se são realizadas feiras na rua ou nas proximidades do imóvel, ou se existem projetos de infraestrutura que podem alterar a dinâmica do bairro.

3)Use bons argumentos ao pedir um desconto

Luigi Gaino diretor geral da Lopes no Rio de Janeiro, afirma que no mercado de lançamentos, com a alta competitividade existente entre as empresas e o aumento dos custos para construção, os preços estabelecidos pelas construtoras não têm envolvido uma margem de negociação alta. “O mercado não tem atuado com preços mais altos para vender o imóvel por um preço mais baixo, os preços que são colocados têm sido os preços pelos quais os imóveis são vendidos”, diz.

Por isso, segundo ele, para conseguir descontos, o consumidor deve usar bons argumentos. Um deles seria a oferta de uma entrada significativa. Outra dica, aplicada à aquisição de imóveis na planta, seria argumentar que a compra está sendo feita em uma fase bem inicial do empreendimento. E assim como ocorre na compra de qualquer produto, mencionar o preço de outros imóveis semelhantes pode ser uma boa estratégia para conseguir um desconto maior.

4)Saiba qual é o seu limite de crédito pré-aprovado

Além de detalhar o tipo de imóvel que você está buscando e a faixa de valor, Elbio Fernández Mera, vice-presidente de Comercialização e Marketing do Secovi-SP, recomenda que o comprador consulte antes seu banco para saber qual seria o limite de crédito pré-aprovado que ele teria para financiar o imóvel. “Isso permitirá que o corretor busque apenas os imóveis que estão dentro da condição de compra do cliente”, diz.

5)Consulte mais de um imóvel

Ao consultar mais de uma imobiliária na região, é possível ampliar o seu leque de opções. Mesmo que os imóveis à venda em uma imobiliária estejam dentro das suas expectativas, ao concentrar a busca você corre o risco de perder boas oportunidades que podem ser exclusivas de outra imobiliária.

Para o vendedor

1)Confira se a comissão cobrada está dentro do padrão do Creci

De acordo com a resolução n° 326/92 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), as comissões dos corretores devem estar de acordo com a tabela aprovada pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imoveis (Creci) de cada região. Para imóveis urbanos em São Paulo, por exemplo, a comissão varia entre 6% e 8% do valor da venda. “O que estiver sugerido na tabela deve ser seguido. Mesmo se o corretor quiser fixar um percentual inferior ao da tabela, ele pode sofrer um processo por concorrência desleal”, afirma José Augusto Viana, presidente do Creci-SP.

A lista com os sites dos Creci de cada estado pode ser consultada no site do Cofeci.

2)Procure uma imobiliária com corretores especializados na região do imóvel que será vendido, peça indicações e cheque sua regularidade

O primeiro passo para a escolha da imobiliária que fará a comercialização do seu imóvel é buscar quais são as empresas com corretores especializados na venda de imóveis naquela região. O corretor especializado na região pode realizar a venda mais rapidamente, tanto porque poderá passar mais informações sobre o bairro aos compradores, quanto porque terá mais argumentos de venda. “O corretor especializado pode prestar uma consultoria melhor até no sentido de mostrar ao comprador que o preço do imóvel à venda é competitivo na região”, afirma Elbio Fernández Mera.

Segundo José Augusto Viana, para escolher a imobiliária, vale a pena buscar indicações de amigos e conhecidos que venderam imóveis na região, além de fazer uma consulta no Creci para verificar a regularidade da empresa. “Com o número de registro no Creci, o cliente pode se informar sobre a situação da imobiliária ou do corretor, para checar se eles estão regularizados ou se foi impetrado algum tipo de processo em virtude de um mau atendimento ou de questões natureza ético-disciplinar”, afirma Viana.

Observe a carteira de imóveis da imobiliária para checar se os produtos vendidos são do mesmo padrão que o seu imóvel, e também a forma como é feita a divulgação.

3)Entenda os tipos de contrato que podem ser firmados com a imobiliária e veja qual é melhor para você

Ao contar com o intermédio de uma imobiliária para vender seu imóvel, o proprietário pode firmar dois tipos de acordo: um deles é a simples autorização de venda e o outro é o contrato de exclusividade de venda.

Segundo Fernandez, no contrato com exclusividade existe um comprometimento maior da imobiliária com a venda e com o cliente. “Nesse contrato o cliente passa a receber informações diárias do que acontece com o imóvel, se ele foi anunciado, se foi colocado no jornal, se algum cliente foi visitá-lo e quantas chamadas ele recebeu”, diz.

Já na simples autorização de comercialização, quando o vendedor pode anunciar o imóvel em mais de uma imobiliária, a relação é mais abstrata. “Quando não há exclusividade, não existe um vínculo forte com o vendedor. A imobiliária apenas coloca o imóvel em um banco de dados e não existe uma estratégia especifica para esse imóvel. É uma relação por loteria”, afirma o vice-presidente de comercialização do Secovi.

Além disso, quando há exclusividade a imobiliária já fica com a documentação do imóvel em mãos para fechar a venda mais rapidamente quando algum comprador demonstrar interesse. Já no outro modelo, apenas depois que um comprador se mostra interessado em comprar o imóvel é que a imobiliária solicita os documentos necessários para finalizar a venda, o que pode demorar mais.

Ao optar por um contrato de exclusividade, portanto, o cliente tem um atendimento preferencial, a imobiliária monta uma estratégia específica para o imóvel e a finalização da venda é mais ágil. Já quando ocorre apenas a autorização de venda, o vendedor pode fazer o anúncio do imóvel em mais imobiliárias, mas elas podem não dar tanto destaque ao imóvel, e o proprietário precisará acompanhar mais de perto o andamento das vendas.

4)Pergunte ao corretor se ele tem dicas para tornar seu imóvel mais atraente

Quando é firmado um contrato exclusivo com uma imobiliária, os corretores têm um contato mais próximo com o imóvel e podem dar boas dicas sobre pequenas mudanças que o vendedor pode fazer no imóvel para deixá-lo mais atraente. “O corretor consegue fazer uma avaliação interessante sobre o imóvel e pode passar ao comprador dicas sobre limpeza do imóvel e a condição de preparo do imóvel. O profissional especializado tem noção do que pode impactar na venda do imóvel em determinada região”.

São Paulo – Os processos de compra e venda de imóveis muitas vezes são realizados com o intermédio de imobiliárias . Apesar da má fama de alguns corretores, que buscam vender imóveis a todo custo, mascarando algumas informações, esses profissionais podem facilitar muito a vida do comprador e do vendedor, desde que o cliente entenda como tirar o melhor proveito dessa relação.

Veja a seguir algumas dicas para aproveitar da melhor forma o que a imobiliária tem a oferecer.

Para o comprador

1)Torne o corretor seu amigo

Em vez de desconfiar do corretor, busque torná-lo seu amigo e mostre que você não é um comprador comum. Uma boa dica para impressioná-lo pode ser a elaboração de uma lista por escrito do tipo de imóvel que você procura, qual a região, a faixa de valor, o tamanho e outras eventuais exigências. Se ele perceber que você está realmente interessado e gostar de você, ele poderá buscar com mais afinco um imóvel que se adeque às suas expectativas.

E ao ganhar a confiança do corretor, pergunte por que os antigos compradores estão se mudando, qual seria a proposta mínima de valor que eles aceitariam, se há algum problema na região ou na vizinhança e se outras pessoas estão interessadas no imóvel apresentado.

2)Não economize perguntas

José Augusto Viana, presidente doConselho Regional de Corretores de Imoveis de São Paulo (Creci-SP), explica que o corretor tem a obrigação de informar ao comprador questões relevantes sobre o imóvel. “O corretor é obrigado a passar as informações solicitadas e a mencionar questões importantes sobre o imóvel, sob pena de ser processadopor perdas e danos se o cliente se sentir prejudicado por alguma questão que foi omitida. Essa é a grande vantagem de fazer a compra com um corretor", diz.

Ele sugere que o comprador questione, por exemplo, quem são os vizinhos dos apartamentos, se existe algum tipo de estabelecimento no entorno que costuma gerar maior movimentação ou ruídos na região, como uma oficina mecânica, uma escola ou uma igreja, se são realizadas feiras na rua ou nas proximidades do imóvel, ou se existem projetos de infraestrutura que podem alterar a dinâmica do bairro.

3)Use bons argumentos ao pedir um desconto

Luigi Gaino diretor geral da Lopes no Rio de Janeiro, afirma que no mercado de lançamentos, com a alta competitividade existente entre as empresas e o aumento dos custos para construção, os preços estabelecidos pelas construtoras não têm envolvido uma margem de negociação alta. “O mercado não tem atuado com preços mais altos para vender o imóvel por um preço mais baixo, os preços que são colocados têm sido os preços pelos quais os imóveis são vendidos”, diz.

Por isso, segundo ele, para conseguir descontos, o consumidor deve usar bons argumentos. Um deles seria a oferta de uma entrada significativa. Outra dica, aplicada à aquisição de imóveis na planta, seria argumentar que a compra está sendo feita em uma fase bem inicial do empreendimento. E assim como ocorre na compra de qualquer produto, mencionar o preço de outros imóveis semelhantes pode ser uma boa estratégia para conseguir um desconto maior.

4)Saiba qual é o seu limite de crédito pré-aprovado

Além de detalhar o tipo de imóvel que você está buscando e a faixa de valor, Elbio Fernández Mera, vice-presidente de Comercialização e Marketing do Secovi-SP, recomenda que o comprador consulte antes seu banco para saber qual seria o limite de crédito pré-aprovado que ele teria para financiar o imóvel. “Isso permitirá que o corretor busque apenas os imóveis que estão dentro da condição de compra do cliente”, diz.

5)Consulte mais de um imóvel

Ao consultar mais de uma imobiliária na região, é possível ampliar o seu leque de opções. Mesmo que os imóveis à venda em uma imobiliária estejam dentro das suas expectativas, ao concentrar a busca você corre o risco de perder boas oportunidades que podem ser exclusivas de outra imobiliária.

Para o vendedor

1)Confira se a comissão cobrada está dentro do padrão do Creci

De acordo com a resolução n° 326/92 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), as comissões dos corretores devem estar de acordo com a tabela aprovada pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imoveis (Creci) de cada região. Para imóveis urbanos em São Paulo, por exemplo, a comissão varia entre 6% e 8% do valor da venda. “O que estiver sugerido na tabela deve ser seguido. Mesmo se o corretor quiser fixar um percentual inferior ao da tabela, ele pode sofrer um processo por concorrência desleal”, afirma José Augusto Viana, presidente do Creci-SP.

A lista com os sites dos Creci de cada estado pode ser consultada no site do Cofeci.

2)Procure uma imobiliária com corretores especializados na região do imóvel que será vendido, peça indicações e cheque sua regularidade

O primeiro passo para a escolha da imobiliária que fará a comercialização do seu imóvel é buscar quais são as empresas com corretores especializados na venda de imóveis naquela região. O corretor especializado na região pode realizar a venda mais rapidamente, tanto porque poderá passar mais informações sobre o bairro aos compradores, quanto porque terá mais argumentos de venda. “O corretor especializado pode prestar uma consultoria melhor até no sentido de mostrar ao comprador que o preço do imóvel à venda é competitivo na região”, afirma Elbio Fernández Mera.

Segundo José Augusto Viana, para escolher a imobiliária, vale a pena buscar indicações de amigos e conhecidos que venderam imóveis na região, além de fazer uma consulta no Creci para verificar a regularidade da empresa. “Com o número de registro no Creci, o cliente pode se informar sobre a situação da imobiliária ou do corretor, para checar se eles estão regularizados ou se foi impetrado algum tipo de processo em virtude de um mau atendimento ou de questões natureza ético-disciplinar”, afirma Viana.

Observe a carteira de imóveis da imobiliária para checar se os produtos vendidos são do mesmo padrão que o seu imóvel, e também a forma como é feita a divulgação.

3)Entenda os tipos de contrato que podem ser firmados com a imobiliária e veja qual é melhor para você

Ao contar com o intermédio de uma imobiliária para vender seu imóvel, o proprietário pode firmar dois tipos de acordo: um deles é a simples autorização de venda e o outro é o contrato de exclusividade de venda.

Segundo Fernandez, no contrato com exclusividade existe um comprometimento maior da imobiliária com a venda e com o cliente. “Nesse contrato o cliente passa a receber informações diárias do que acontece com o imóvel, se ele foi anunciado, se foi colocado no jornal, se algum cliente foi visitá-lo e quantas chamadas ele recebeu”, diz.

Já na simples autorização de comercialização, quando o vendedor pode anunciar o imóvel em mais de uma imobiliária, a relação é mais abstrata. “Quando não há exclusividade, não existe um vínculo forte com o vendedor. A imobiliária apenas coloca o imóvel em um banco de dados e não existe uma estratégia especifica para esse imóvel. É uma relação por loteria”, afirma o vice-presidente de comercialização do Secovi.

Além disso, quando há exclusividade a imobiliária já fica com a documentação do imóvel em mãos para fechar a venda mais rapidamente quando algum comprador demonstrar interesse. Já no outro modelo, apenas depois que um comprador se mostra interessado em comprar o imóvel é que a imobiliária solicita os documentos necessários para finalizar a venda, o que pode demorar mais.

Ao optar por um contrato de exclusividade, portanto, o cliente tem um atendimento preferencial, a imobiliária monta uma estratégia específica para o imóvel e a finalização da venda é mais ágil. Já quando ocorre apenas a autorização de venda, o vendedor pode fazer o anúncio do imóvel em mais imobiliárias, mas elas podem não dar tanto destaque ao imóvel, e o proprietário precisará acompanhar mais de perto o andamento das vendas.

4)Pergunte ao corretor se ele tem dicas para tornar seu imóvel mais atraente

Quando é firmado um contrato exclusivo com uma imobiliária, os corretores têm um contato mais próximo com o imóvel e podem dar boas dicas sobre pequenas mudanças que o vendedor pode fazer no imóvel para deixá-lo mais atraente. “O corretor consegue fazer uma avaliação interessante sobre o imóvel e pode passar ao comprador dicas sobre limpeza do imóvel e a condição de preparo do imóvel. O profissional especializado tem noção do que pode impactar na venda do imóvel em determinada região”.