Como e quando pagar imposto sobre a venda de um imóvel

São Paulo – Ao vender um imóvel com lucro, é preciso pagar imposto de renda de 15% sobre o chamado ganho de capital, que é a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda. Ou seja, se você teve uma despesa de 300 mil reais para comprar um imóvel e recebeu 500 mil ao vendê-lo, seu ganho de capital foi de 200 mil reais. O imposto de renda devido, portanto, será de 30 mil reais.

Muita gente pensa que esse acerto de contas com o Fisco será feito na hora da declaração de imposto de renda, no início do ano seguinte. Mas não é assim que funciona. Quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. Isto é, se a venda ocorreu no mês de abril, o imposto deve ser pago até o último dia útil de maio.

Caso não respeite o prazo, o contribuinte deverá pagar juros de 1% mais a taxa Selic acumulada no período de atraso mais multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido. Caso o atraso chegue a 12 meses, por exemplo, apenas de multa, o contribuinte do exemplo acima terá que pagar 6 mil reais (20% de 30 mil).

Valor de aquisição e valor de venda

O valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura, que é o que você pagou pelo bem em si. A esse custo, você pode acrescentar a quantia gasta com a corretagem - caso esta tenha saído do seu bolso - com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (quando necessário) e guardados os comprovantes de pagamento.

Da mesma forma, o valor da venda é o que você efetivamente recebe pela venda do imóvel. Novamente, se a corretagem tiver sido paga pelo vendedor, ele pode abatê-la da quantia recebida.

Como calcular e pagar o imposto

Para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis é preciso usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a alienação. Lá, o contribuinte preenche todos os dados da transação, como os dados do imóvel, o tipo de transação (venda, por exemplo), a data de aquisição e a data da venda, o valor da alienação, se o contribuinte foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e reformas ou se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes.

“Você consegue preencher o valor investido no imóvel ano a ano, seja o custo inicial ou as benfeitorias posteriores. Dependendo do ano de aquisição do imóvel, há um fato de redução do imposto, que o programa calcula automaticamente”, explica Samir Choaib, advogado especializado em imposto de renda de pessoa física do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados.

Dependendo das suas respostas, o programa solicitará mais informações e valores. Isso porque ele já calcula o imposto devido para diferentes situações. Por exemplo, se você vender o imóvel e receber o dinheiro à vista, vai pagar 15% sobre o ganho de capital e pronto. Se o imóvel for antigo, pode haver fator de redução. Já se você receber em parcelas, terá que recolher o IR proporcional até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento da cada parcela.

Depois de preenchidos todos os dados, o programa emite o Documento de Arrecadação das Receitas Federais (DARF) com o valor do IR a pagar, que pode ser pago em qualquer banco. Quando o contribuinte for preencher a declaração de imposto de renda referente ao ano daquela alienação, deverá importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração. Assim, não será necessário preencher nada referente a ganho de capital, apenas dar baixa no imóvel na ficha de Bens e Direitos.

Benefício dos 180 dias

Outra possibilidade é que o contribuinte opte por se beneficiar da isenção de IR para quem usa o dinheiro da venda de imóveis residenciais para comprar outros imóveis residenciais dentro de 180 dias. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas possibilidades: ou ele usa todo o produto da venda para a compra de novos imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele usa parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.

Neste segundo caso, o contribuinte tem 30 dias além dos 180 dias para recolher o IR, sem incidência de multa, apenas com juros de 1% mais Selic do período. Isto é, se você vender um imóvel por 500 mil reais em abril, sendo 200 mil reais correspondentes ao ganho de capital, você tem até outubro para usar esse dinheiro na compra de outros imóveis residenciais. Se, dessa quantia, 100 mil reais não forem utilizados, você terá até o último dia útil de novembro para recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital proporcional a essa parcela, com juros, mas sem multa.

Mas para poder pagar o IR dessa forma, o contribuinte deverá, ao preencher o GCap, sinalizar a opção pelo benefício dos 180 dias e informar que ele foi usado apenas parcialmente. Assim, na hora em que for calcular o IR proporcional à quantia não utilizada e emitir o DARF, o programa não incluirá multa, apenas os juros. Ao importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração do ano em que a venda foi realizada, o contribuinte automaticamente justificará à Receita por que só pagou o imposto mais tarde e sem multa.

Se o contribuinte porventura não conseguir comprar imóvel algum dentro de 180 dias, ele tem duas opções. Uma é informar no GCap a opção pelo benefício e pagar o IR sobre o ganho de capital total em até 30 dias depois dos 180 dias, com juros, mas sem multa. “Para todos os efeitos, nesse caso, ele usou o benefício dos 180 dias. Ou seja, ele só poderá usá-lo de novo dentro de cinco anos”, explica Samir Choaib.

Caso não deseje ficar sem a possibilidade de usar o benefício durante tanto tempo, o contribuinte pode simplesmente pagar o imposto atrasado, com a multa. Contudo, se o período de 180 dias começar em um ano e terminar em outro, essa opção pode gerar problemas.

Por exemplo, se a venda ocorrer em outubro deste ano, o prazo vai se encerrar apenas em abril do ano que vem. No GCap e na declaração referente a 2013, o contribuinte terá que informar que tinha a intenção de usar o benefício, para explicar o porquê de não ter recolhido o IR. Terminado o prazo, se ele quiser pagar o IR com a multa para não perder o benefício, terá que retificar a declaração referente a 2013, informando que foi uma alienação comum, sem a opção pelo benefício dos 180 dias.

São Paulo – Ao vender um imóvel com lucro, é preciso pagar imposto de renda de 15% sobre o chamado ganho de capital, que é a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda. Ou seja, se você teve uma despesa de 300 mil reais para comprar um imóvel e recebeu 500 mil ao vendê-lo, seu ganho de capital foi de 200 mil reais. O imposto de renda devido, portanto, será de 30 mil reais.

Muita gente pensa que esse acerto de contas com o Fisco será feito na hora da declaração de imposto de renda, no início do ano seguinte. Mas não é assim que funciona. Quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. Isto é, se a venda ocorreu no mês de abril, o imposto deve ser pago até o último dia útil de maio.

Caso não respeite o prazo, o contribuinte deverá pagar juros de 1% mais a taxa Selic acumulada no período de atraso mais multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido. Caso o atraso chegue a 12 meses, por exemplo, apenas de multa, o contribuinte do exemplo acima terá que pagar 6 mil reais (20% de 30 mil).

Valor de aquisição e valor de venda

O valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura, que é o que você pagou pelo bem em si. A esse custo, você pode acrescentar a quantia gasta com a corretagem - caso esta tenha saído do seu bolso - com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (quando necessário) e guardados os comprovantes de pagamento.

Da mesma forma, o valor da venda é o que você efetivamente recebe pela venda do imóvel. Novamente, se a corretagem tiver sido paga pelo vendedor, ele pode abatê-la da quantia recebida.

Como calcular e pagar o imposto

Para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis é preciso usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a alienação. Lá, o contribuinte preenche todos os dados da transação, como os dados do imóvel, o tipo de transação (venda, por exemplo), a data de aquisição e a data da venda, o valor da alienação, se o contribuinte foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e reformas ou se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes.

“Você consegue preencher o valor investido no imóvel ano a ano, seja o custo inicial ou as benfeitorias posteriores. Dependendo do ano de aquisição do imóvel, há um fato de redução do imposto, que o programa calcula automaticamente”, explica Samir Choaib, advogado especializado em imposto de renda de pessoa física do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados.

Dependendo das suas respostas, o programa solicitará mais informações e valores. Isso porque ele já calcula o imposto devido para diferentes situações. Por exemplo, se você vender o imóvel e receber o dinheiro à vista, vai pagar 15% sobre o ganho de capital e pronto. Se o imóvel for antigo, pode haver fator de redução. Já se você receber em parcelas, terá que recolher o IR proporcional até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento da cada parcela.

Depois de preenchidos todos os dados, o programa emite o Documento de Arrecadação das Receitas Federais (DARF) com o valor do IR a pagar, que pode ser pago em qualquer banco. Quando o contribuinte for preencher a declaração de imposto de renda referente ao ano daquela alienação, deverá importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração. Assim, não será necessário preencher nada referente a ganho de capital, apenas dar baixa no imóvel na ficha de Bens e Direitos.

Benefício dos 180 dias

Outra possibilidade é que o contribuinte opte por se beneficiar da isenção de IR para quem usa o dinheiro da venda de imóveis residenciais para comprar outros imóveis residenciais dentro de 180 dias. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas possibilidades: ou ele usa todo o produto da venda para a compra de novos imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele usa parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.

Neste segundo caso, o contribuinte tem 30 dias além dos 180 dias para recolher o IR, sem incidência de multa, apenas com juros de 1% mais Selic do período. Isto é, se você vender um imóvel por 500 mil reais em abril, sendo 200 mil reais correspondentes ao ganho de capital, você tem até outubro para usar esse dinheiro na compra de outros imóveis residenciais. Se, dessa quantia, 100 mil reais não forem utilizados, você terá até o último dia útil de novembro para recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital proporcional a essa parcela, com juros, mas sem multa.

Mas para poder pagar o IR dessa forma, o contribuinte deverá, ao preencher o GCap, sinalizar a opção pelo benefício dos 180 dias e informar que ele foi usado apenas parcialmente. Assim, na hora em que for calcular o IR proporcional à quantia não utilizada e emitir o DARF, o programa não incluirá multa, apenas os juros. Ao importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração do ano em que a venda foi realizada, o contribuinte automaticamente justificará à Receita por que só pagou o imposto mais tarde e sem multa.

Se o contribuinte porventura não conseguir comprar imóvel algum dentro de 180 dias, ele tem duas opções. Uma é informar no GCap a opção pelo benefício e pagar o IR sobre o ganho de capital total em até 30 dias depois dos 180 dias, com juros, mas sem multa. “Para todos os efeitos, nesse caso, ele usou o benefício dos 180 dias. Ou seja, ele só poderá usá-lo de novo dentro de cinco anos”, explica Samir Choaib.

Caso não deseje ficar sem a possibilidade de usar o benefício durante tanto tempo, o contribuinte pode simplesmente pagar o imposto atrasado, com a multa. Contudo, se o período de 180 dias começar em um ano e terminar em outro, essa opção pode gerar problemas.

Por exemplo, se a venda ocorrer em outubro deste ano, o prazo vai se encerrar apenas em abril do ano que vem. No GCap e na declaração referente a 2013, o contribuinte terá que informar que tinha a intenção de usar o benefício, para explicar o porquê de não ter recolhido o IR. Terminado o prazo, se ele quiser pagar o IR com a multa para não perder o benefício, terá que retificar a declaração referente a 2013, informando que foi uma alienação comum, sem a opção pelo benefício dos 180 dias.