São Paulo – Deve ser lançado em 2012 o maior empreendimento imobiliário atualmente em desenvolvimento na cidade de São Paulo. As incorporadoras Tecnisa e PDG planejam erguer um bairro inteiramente novo em um megaterreno baldio na Barra Funda, na zona oeste da cidade. A intenção das empresas é rebatizar a região com o nome de Jardim das Perdizes. Serão construídos até 32 edifícios no local, sendo que mais de 80% deles vão abrigar apartamentos residenciais. O valor total de vendas é estimado em 4 bilhões de reais.

Dentro dos bairros nobres da cidade de São Paulo, o único empreendimento imobiliário que poderia alcançar um porte parecido em termos de vendas está sendo desenvolvido pela Odebrecht Realizações Imobiliárias. A empresa comprou no ano passado um terreno de 82.000 metros quadrados na zona sul da cidade que abrigava uma antiga planta da fabricante de bicicletas Monark. A Odebrecht ainda não divulga os detalhes do projeto, mas, no mercado, também se fala em um valor de vendas próximo a 4 bilhões de reais.

O que torna o Jardim das Perdizes imbatível em termos de tamanho são as dimensões do terreno. As 32 torres serão erguidas em uma área 250.000 metros quadrados, ou o equivalente ao tamanho de 25 quarteirões grandes. Cerca de 45% do terreno foi doado à Prefeitura de São Paulo para a construção de vias, áreas verdes e outros equipamentos públicos. Na meio do terreno, será construída uma praça de 50.000 metros quadrados.

Após negociações com a prefeitura, a Tecnisa decidiu não erguer um condomínio fechado no local e optar por um bairro mais integrado à cidade. Toda a área está sendo loteada em quarteirões de 3.000 a 10.000 metros quadrados. Serão construídas 16 vias para dividir esses quarteirões e garantir o acesso dos demais moradores da cidade.

O efeito colateral de optar por um loteamento aberto é a demora no início da construção dos edifícios. O terreno onde será erguido o Jardim das Perdizes foi comprado em 2007 da Telefônica por 133 milhões de reais, mas, após quatro anos, o empreendimento ainda não pôde ser lançado. “Qualquer projeto que inclua parcelamento do solo demora em ser aprovado porque exige complexas negociações com órgãos ambientais e urbanísticos da cidade”, diz Max Rezende Filho, da consultoria Solamax, especializada em terrenos. Tanto isso é verdade que há décadas nenhum grande loteamento é desenvolvido na região central de São Paulo.

Para Fabio Villas Bôas, diretor-executivo-técnico da Tecnisa, incorporadora que controla 75% do empreendimento, a opção pelo loteamento compensa mesmo com a demora porque o projeto pode mudar a vocação do bairro para o segmento residencial e induzir o desenvolvimento de toda a região. Ele explica que, para construir o empreendimento, a incorporadora terá de pagar milhões de reais à prefeitura a título de outorga onerosa ou certificados de potencial adicional de construção (CEPACs).

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Esse dinheiro poderá ser usado pela prefeitura para desenvolver a região da Barra Funda, assim como o ocorreu no Brooklin com a ponte estaiada ou no Itaim com o túnel da avenida Cidade Jardim. No caso da Barra Funda, o dinheiro poderia pagar obras de melhoria da drenagem do solo, a abertura de novas ruas e parques ou até mesmo para tornar subterrânea a linha ferroviária que corta o bairro.

A prefeitura já anunciou a intenção de enterrar todo o ramal da CPTM que vai da Lapa até o Brás – o que beneficiaria a Barra Funda. A linha férrea daria lugar a uma avenida arborizada, com ciclovia. Já o terminal de ônibus da Barra Funda seria transferido para a Lapa e o terreno seria ocupado por uma estação de metrô e um parque. Além de mais verde e menos barulhenta, a Barra Funda ficaria mais integrada à região central, já que a linha do trem deixaria de dividir o bairro.

Para que tudo isso exista, entretanto, é necessário que haja um acordo entre a Prefeitura e a Câmara dos Vereadores para a aprovação do projeto de reurbanização. Também é preciso realizar um leilão de CEPACs que arrecade o dinheiro necessário para as obras. Vale lembrar que a operação urbana da Água Branca, que inclui a Barra Funda, existe há 12 anos, mas quase nada foi feito até o momento.

Villas Bôas, da Tecnisa, acredita, entretanto, que, paralelamente aos esforços da prefeitura, o setor privado fará sua parte para retomar o desenvolvimento do bairro. “O Jardim das Perdizes pode despertar o mercado imobiliário para o potencial da Barra Funda”, afirma. Já Sérgio Pereira, diretor da empresa de loteamentos Vallor Urbano, diz que um empreendimento de grande porte sempre contribui para atrair uma gama completa de serviços para determinada região. “São Paulo está diante da oportunidade de preencher esse vazio urbano.”

Lançamento e preços

Atualmente, o terreno do Jardim das Perdizes ainda está em fase de terraplanagem. Até dezembro, as ruas, guias, calçadas e redes subterrâneas de cabos, água, luz e esgoto já devem estar prontas. O próximo passo das empresas será conseguir toda a documentação dos lotes e os registros de incorporação dos primeiros edifícios. O lançamento imobiliário é esperado para junho.

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Inicialmente, a Tecnisa espera oferecer ao mercado sete torres com apartamentos de 150 a 270 metros quadrados. As receitas com o lançamento da primeira fase são estimadas em 800 milhões de reais. Em seguida, podem ser lançados prédios residenciais com apartamentos menores e também um edifício de salinhas comerciais de cerca de 40 metros quadrados.

A fase de lançamentos deve durar três anos. Essa forma fatiada é interessante para as incorporadoras por diversos motivos. O mercado não receberá uma enorme oferta de imóveis de uma só vez e as empresas não precisam se endividar excessivamente para tocar todo o projeto ao mesmo tempo. A PDG e a Tecnisa também terão a oportunidade de testar o mercado e oferecer um produto adequado à demanda. O projeto pode ser alterado quanto ao mix de empreendimentos comerciais e residenciais e quanto ao tamanho das unidades se as empresas observarem a maior procura por imóveis com determinadas características. Até mesmo um hotel pode ser incluído no projeto. Já um shopping center é descartado por ora devido à existência do West Plaza e do Bourbon nas proximidades.

Os investimentos em infraestrutura já estão definidos. Será instalado um sistema de drenagem da chuva capaz de absorver toda a água que cair no terreno. A iluminação da área pública inclui apenas lâmpadas de LED inteligentes, cuja intensidade varia de acordo com a luz solar. Todo o terreno de 250.000 metros quadrados contará com rede wi-fi disponível ao uso público. O sistema de segurança dos condomínios estará integrado ao da polícia. As ruas internas incluem ciclovias com pista emborrachada.

As incorporadoras ainda não definiram os preços de lançamento das primeiras unidades. Uma boa base de comparação seria o empreendimento Casa das Caldeiras, lançado pelas incorporadoras Helbor e Setin em 2010. Em poucos dias, as unidades residenciais foram vendidas por cerca de 6.300 reais o metro quadrado enquanto os comerciais saíram por 9.000. Especialistas acreditam que as unidades do Jardim das Perdizes custarão entre 10% e 20% menos.

Ainda que a Barra Funda seja vizinha de universidades, shoppings, hospitais e órgãos públicos, o fato de o bairro estar localizado do outro lado da linha do trem e mais próximo ao rio Tietê justifica os valores menores que os praticados atualmente em Perdizes ou Higienópolis, por exemplo. Quem apostar no mercado imobiliário da Barra Funda agora, portanto, poderá ganhardinheiro no futuro. Basta que a prefeitura faça sua parte  - mas é justamente aí que costuma morar o problema.