São Paulo – Depois da onda de compra de imóveis em Miami e em outras cidades no exterior por brasileiros, chegou a hora de declará-los à Receita Federal brasileira. Além disso, é preciso informar a posse desse bem ao Banco Central, por meio da Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), se o valor de mercado do imóvel for superior a 100 mil dólares em 31 de dezembro de 2012. A Declaração de Ajuse Anual do Imposto de Renda deve ser entregue até o dia 30 de abril, mas o prazo de entrega da CBE vence antes, às 18 horas do dia 5 de abril.

Sempre que o pagamento do IR é feito com atraso, o contribuinte é obrigado a pagar multa de até 20% do valor do imposto devido, mais juros equivalentes à taxa Selic, sendo que o valor mínimo é de 165,74 reais. Em relação à declaração de CBE, o não fornecimento de informações, a prestação de informações falsas, incompletas, incorretas ou fora dos prazos podem resultar em multa de 1% do valor do imóvel até 250 mil dólares.

Veja as principais orientações para declarar a posse de imóveis no exterior ao Banco Central e ao Leão:

Declaração de CBE

A declaração de CBE deve ser feita para que o Banco Central tenha conhecimento das riquezas que os brasileiros têm no exterior. O contribuinte deve entregar o formulário de declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), disponível na página do CBE, no site do Banco Central. Para abrir o formulário é preciso clicar em “2012 (data-base 31/12/2012)” > “Fazer ou acessar a declaração anual”.

Quem não for cadastrado deve então clicar em “cadastrar declarante” e preencher as informações solicitadas. Ao concluir o cadastro, aparecerá a tela "Confirmação de inclusão", apresentando os dados cadastrais informados. Clique em "Continuar" para acessar a declaração pela primeira vez e iniciar o preenchimento.

Para acessar a declaração, selecione “2012 – Anual” no período-base, informe o CPF e a senha. Aberta a declaração, acesse a ficha correspondente à modalidade do ativo a ser declarado. Os imóveis, no caso, devem ser declarados na ficha “Outros ativos”. Poderão ser preenchidas quantas fichas forem necessárias para uma mesma modalidade.

Ao abrir a ficha “Outros ativos”, clique em "Incluir". Na tela "Inclusão da operação", devem ser então declaradas as seguintes informações:

- Moeda do ativo: neste campo informe a moeda na qual o imóvel está referenciado, que será também a moeda válida para todos os outros valores informados.

- Valor do ativo: O valor informado deve ser o valor de mercado do bem, ou o valor que mais se aproxime disso em 31/12/2012.

Segundo Samir Choaib, especialista em imposto de renda de pessoas físicas e sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, caso o bem já tenha sido adquirido há algum tempo e tenha se valorizado, a maneira mais simples de informar o valor de mercado seria informar o valor constante no imposto sobre propriedade do bem imóvel, o correspondente ao nosso IPTU. “Se não houver esse tipo de informação, é possível verificar os preços de imóveis parecidos no mesmo condomínio, ou de locais próximos”, diz Choaib.

Se o imóvel estiver com o financiamento em aberto, na declaração deve ser informada a somatória do valor efetivamente pago até 31/12/2012, considerando apenas o principal, excluindo-se os juros. O saldo devedor não deve ser informado porque a declaração de CBE não inclui passivos (dívidas), somente ativos.

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- Data de aquisição: informe a data de aquisição do imóvel.

- Valor dos rendimentos: se houver rendimentos com aluguéis, aqui deve ser informado o valor total do rendimento líquido (descontados os impostos) no ano de 2012.

- País de aquisição: informe o país de localização do imóvel.

- Descrição do ativo: neste campo basta informar que o ativo é um imóvel.

- Prazo: selecione "Curto", se o imóvel será vendido em menos de um ano, ou "Longo", caso contrário.

Após preencher todas as informações, clique em salvar. E antes de finalizar a declaração, cheque se as informações estão todas corretas. Segundo o Banco Central, alguns dos erros comumente cometidos são: a declaração de valores em moedas diferentes da selecionada e erros na digitação de valores. Para fazer correções, basta clicar novamente em validação e no ícone "Corrigir".

Para finalizar a declaração clique em “Finalizar declaração”, no menu Declaração. Se não houver nenhum tipo de erro verificado pelo sistema, uma mensagem informará que a validação foi feita com sucesso e então basta clicar novamente em “Finalizar”.

Em seguida, será gerado pelo sistema um protocolo de entrega, que deve ser salvo ou impresso. Depois de finalizada a declaração e emitido o protocolo, é criada então uma declaração com a situação "Em elaboração". Se houver qualquer alteração a partir deste momento, a nova declaração é considerada retificadora. Estando dentro do prazo de entrega, a retificação não implica multa, mas a entrega depois do prazo sim.

Assim como ocorre com o imposto de renda, o protocolo deve ser mantido por cinco anos, caso seja necessária a apresentação das informações ao Banco Central do Brasil, quando solicitadas.

Vale ressaltar tambem que, além da declaração anual que deve ser entregue até 5 de abril, o proprietário deve fazer declarações trimestrais. Neste ano, a declaração trimestral referente à data-base de 31 de março deve ser entregue entre 30 de abril e as 18 horas de 5 de junho; a declaração trimestral referente à data-base de 30 de junho, no período compreendido entre 31 de julho e as 18 horas de 5 de setembro; e a declaração trimestral referente à data-base de 30 de setembro, no período compreendido entre 31 de outubro e as 18 horas de 5 de dezembro.

O Banco Central disponibiliza dois canais de atendimento para dúvidas sobre a declaração de CBE, um deles para questões referentes à declaração anual (CBE Anual: cbe@bcb.gov.br; Tel.: (61) 3414-3001) e outro para a trimestral (CBE Trimestral: cbe-trimestral@bcb.gov.br Tel.:  (61) 3414-3003) .

As informações acima citadas e outras dúvidas podem ser consultadas no manual da declaração de CBE, também disponível no site do Banco Central.

Declaração de Imposto de Renda

Todos os contribuintes que se encaixam nas regras de obrigatoriedade de declaração do imposto de renda devem declarar a posse de bens no Brasil ou no exterior, seja qual for o valor.

Caso o imóvel já tenha sido declarado no imposto de renda do ano passado, o programa importará automaticamente as informações declaradas anteriormente. Nesse caso, basta apenas repetir as mesmas informações, incluindo o preço, já que na Declaração de Ajuste Anual o valor do imóvel não pode ser atualizado a preço de mercado, devendo permanecer seu custo de aquisição.

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O valor do imóvel só será alterado se for realizada alguma benfeitoria, já que gastos com as reformas podem ser acrescidos ao custo de aquisição do imóvel. Ou ainda se o imóvel for financiado e no ano de 2012 o contribuinte tiver pago mais parcelas.

Se o imóvel for financiado, deve-se somar as parcelas pagas em 2012 e adicionar esse valor ao custo do imóvel que havia sido declarado em 2011. “Se o valor das parcelas pagas em 2011 foi de 400 mil reais e o contribuinte pagou mais 20 mil dólares em 2012, ele deve converter esse valor para reais e somar com o valor que já havia sido pago. No campo “Situação em 31/12/2012” ele deve então somar os 400 mil reais aos 20 mil dólares convertidos em reais”, explica Choaib.

A declaração de posse de um imóvel no exterior é bastante parecida com a declaração de um imóvel no Brasil. Para declarar o bem, o contribuinte deve abrir a ficha “Declaração de Bens e Direitos” e clicar no ícone “novo”. Em seguida deve selecionar o código do bem (por exemplo, se for um apartamento, clique no código 11) e informar o código de localização do imóvel no país correspondente (Ex: Estados Unidos – código 249).

O contribuinte deve então preencher o campo “Discriminação”, que tem algumas diferenças da discriminação do imóvel no Brasil. Segundo Choaib, o contribuinte deve dizer que se trata de um imóvel (apartamento ou casa), informando o país, a cidade e o seu endereço completo; a data de aquisição; o nome do vendedor; o valor de aquisição em dólar e a cotação do dólar de venda no dia da aquisição.

“No campo ‘Situação em 31/12/2012’, o valor de aquisição do imóvel deve ser informado em reais. Mas, na discriminação é importante informar exatamente o valor de aquisição do imóvel em dólares e qual era a cotação do dia, para explicar à Receita exatamente qual foi a conversão usada para chegar ao valor em reais”, explica o especialista.

Caso o imóvel seja financiado, deve ser informado o valor em reais das parcelas já pagas no campo “Situação em 31/12/2012”. Novamente, na discriminação, deve ser informado o valor em dólar das parcelas pagas durante o ano e a cotação usada para a conversão. “Como nesse caso não é possível informar a cotação dos dólares em todos os dias em que as parcelas foram pagas, você deve realizar uma conversão aproximada dos valores, utilizando uma única cotação, e informar qual foi a cotação usada. Por exemplo: 'Valor total de 12 parcelas pagas em 2012: 40 mil dólares. Cotação do dólar de venda do dia 28/12/2012: 2,00 reais'”, diz Choaib.

Rendimentos

Os  aluguéis recebidos de fontes do exterior por um residente no Brasil, estão sujeitos à tributação da mesma forma que os rendimentos recebidos de imóveis localizados no Brasil. Ou seja, o recolhimento também deve ser feito mensalmente via carnê-leão.

Contudo, se o país em que o imóvel for localizado tiver acordos, tratados e convenções internacionais firmados com o Brasil ou existência de reciprocidade de tratamento, o imposto pago no exterior pode ser compensado na hora de pagá-lo aqui. O limite de compensação é correspondente à diferença entre o imposto calculado com a inclusão dos rendimentos de fontes no exterior e o imposto calculado sem esses rendimentos.