São Paulo – Nem sempre a compra e a venda de imóveis e carros são realizadas de uma só tacada. Às vezes ocorrem financiamentos, consórcios ou pagamentos parcelados – com um sinal, por exemplo – o que pode causar confusão na hora de fazer a declaração. A primeira coisa que o contribuinte deve ter em mente, antes de declarar, é que o valor a ser declarado em um determinado ano é aquele efetivamente gasto ou recebido com a compra ou venda de um bem, independentemente do valor do bem.

Ou seja, o que você paga com os juros de um financiamento, com as reformas de um imóvel ou o “tuning” de um carro deve ser somado ao principal. O que a Receita quer verificar, nesse caso, é a sua capacidade de pagar por aquele bem. De maneira geral, isso é bom para o contribuinte, porque na hora da venda, diminui a distância entre o valor do bem e o valor de venda, reduzindo o lucro e, com isso, o IR que incide sobre o ganho de capital.

Da mesma forma, quando se vende um bem, é o valor que efetivamente entra no seu bolso que conta. Assim, se o comprador financiou a compra do seu imóvel, mas pagou os juros ao banco, ele vai declarar o pagamento de juros, mas você só vai declarar a quantia que o banco pagou a você – o valor principal do seu imóvel. A apuração do ganho de capital, portanto, corresponde à diferença entre o que efetivamente entrou no seu bolso no momento da venda e o que saiu dele no momento da compra. E é sobre essa quantia que você pagará IR, se for o caso.

Compra com financiamento

Um bem adquirido com financiamento, seja ele carro ou imóvel, deve ser declarado apenas pelo valor desembolsado no ano de referência. Assim, se você iniciou ou deu continuidade ao pagamento das parcelas de um financiamento em 2011, na declaração de IR 2012 você deverá apenas declarar o que foi efetivamente pago, somando, se for o caso, o valor desembolsado ao longo do ano ao valor já pago em anos anteriores, constante da declaração do ano anterior.

O bem deve ser designado na declaração de Bens e Direitos pelo seu código específico. No caso de carros, código “21 – Veículo automotor terrestre”; no caso de imóveis, há mais possibilidades, como casa, apartamento, terreno e galpão. O contribuinte vai, em seguida, informar o valor efetivamente pago ao longo do ano de 2011 até 31 de dezembro, independentemente do valor do bem.

Se o financiamento começou em 2011, a situação em 31/12/2010 será zero, ao passo que a situação em 31/12/2011 será correspondente ao valor da entrada, mais as parcelas já pagas. Se o financiamento tiver sido iniciado em anos anteriores, informe para 31/12/2010 o valor constante da declaração de IR passada e, em 31/12/2011, o valor em dezembro de 2010 acrescido da quantia desembolsada em 2011. Assim, se até 31/12/2010 você tinha pago 15.000 reais pelo seu carro e, ao longo de 2011, pagou mais 15.000 reais, então a situação em 31/12/2011 será de 30.000 reais.

No campo “Discriminação”, você deverá informar as condições daquela compra: se está quitada ou não, CPF ou CNPJ da pessoa ou empresa que vendeu aquele bem a você, a forma de financiamento (pelo Sistema Financeiro de Habitação, no caso de imóveis, se Crédito Direto ao Consumidor, no caso de carros, ou qualquer outra linha de crédito), valor da entrada, número de parcelas totais e número de parcelas já quitadas e, no caso de veículos, modelo, marca e ano do carro.

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Uma dúvida comum é sobre a partir de que momento se deve informar um bem na Declaração de Ajuste Anual. Por exemplo, se a compra foi feita em dezembro de 2011, mas o primeiro pagamento for só em janeiro de 2012, é preciso informar o bem já na declaração deste ano? Nesse caso, declarar o bem apenas no ano que vem não deve acarretar problemas ao contribuinte, desde que o contrato firmado em cartório seja confeccionado também em 2012.

Porém, o correto mesmo é declarar o bem a partir do ano em que é firmado um contrato privado de compra e venda. Portanto, se isso se deu em dezembro de 2011, o melhor seria já declará-lo no IR 2012, explicando no campo “Discriminação” que o primeiro pagamento será só em 2012. Lembre-se que, no caso de um imóvel, a declaração do bem independe da emissão de “Habite-se” pela Prefeitura ou de a escritura já ter saído.

Outra dúvida bastante frequente é sobre a necessidade de informar alguma coisa na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. No caso de financiamentos, esse campo deve ficar em branco, pois o contribuinte não pode declarar ali dívidas que têm como garantia o próprio bem.

Acréscimos no valor do bem

Tão logo o bem esteja quitado, isso deve ser informado na declaração. Dali para frente, você deverá sempre declará-lo pelo valor total desembolsado para adquiri-lo, sem jamais corrigi-lo por qualquer índice de preço ou considerar valorização ou depreciação. Caso você faça alguma melhoria – reforma, no caso de imóvel, ou “tuning”, no caso de um carro – você pode somar o valor gasto nessa benfeitoria ao valor total do bem informado ano a ano.

Isso, é claro, desde que você tenha guardado todas as notas fiscais dos valores desembolsados para fazer as benfeitorias. Dali para a frente, o valor do bem passará a ser este: valor total gasto para adquiri-lo mais valor das benfeitorias. Com isso, você irá pagar menos imposto na hora de se desfazer do bem, pois o ganho de capital, se houver, será menor.

O mesmo raciocínio vale para qualquer outro acréscimo no valor do bem que tenha saído do seu bolso. Por exemplo: suponha que você tenha quitado um imóvel e entrado em uma disputa judicial com o banco, que por algum motivo não considera que o bem tenha sido quitado. Anos depois, você acorda com o banco que vai pagar mais alguns milhares de reais para, finalmente, ficar quite. Essa quantia deverá ser acrescentada ao valor do imóvel na próxima declaração, pois é como se fosse uma última parcela do financiamento, paga com anos de atraso.

Também é mais ou menos o caso do terreno que vira casa. Enquanto o terreno for apenas um lote, ainda que em construção, deverá ser declarado pelo código “13 – Terreno” na ficha de Bens e Direitos. A partir do momento em que a casa fica pronta, a classificação deverá ser mudada para “12 – Casa”. No campo “Discriminação”, o contribuinte deverá dizer quanto gastou para construir o imóvel.

Se a casa ficou pronta em 2011, por exemplo, a situação em 31/12/2011 deverá ser a soma do valor do terreno mais a soma de tudo que foi gasto para construir a casa. Pronto: esse é o valor do imóvel.

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Venda com financiamento

Caso o contribuinte venda seu bem, e o comprador opte por financiá-lo, o procedimento será o mesmo na declaração do comprador, mas será um pouco diferente na declaração do vendedor. Em geral, quem vende um bem financiado recebe do banco o valor do bem todo de uma vez. Assim, o contribuinte que tiver vendido um carro ou um imóvel em 2011 deverá deixar o item “Situação em 31/12/2011” em branco e informar a venda no campo “Discriminação”, onde deverão ser especificados o valor recebido (do banco, no caso) e o CNPJ ou CPF do comprador.

No caso do contribuinte que troca de carro, ele deve declarar a operação como duas etapas distintas: a venda do carro para a concessionária e a compra de outro carro. No campo “Discriminação”, basta explicar que a entrada do carro comprado foi o valor referente ao carro entregue; e designar o restante conforme o caso – se foi pago de uma só vez ou financiado.

Também pode acontecer de uma pessoa vender um imóvel sem que o financiamento tenha sido quitado. “Nesse caso, são duas operações: uma com o banco e outra com o comprador. O vendedor, aqui, só possui o percentual correspondente ao que ele efetivamente pagou – e é isso que ele vende”, explica André Duarte, consultor da DeclareCerto IOB.

Assim, se o vendedor só quitou metade do imóvel, ele vai declarar a venda desta metade. Vai dar baixa no imóvel, zerando o seu valor, e explicar a situação no campo “Discriminação”, inclusive informando os dados do comprador. Se houver ganho de capital na sua metade, o vendedor deverá apurá-lo e pagar o IR se for o caso.

Já o comprador terá que fazer um pouco mais que isso, pois terá de declarar a compra da pessoa que vendeu e a compra da parte do banco. O valor total pago será a soma das duas partes e, na “Discriminação”, deve ser informado o que foi pago a cada uma das partes.

Pagamentos “fracionados”

Os mesmos princípios dos financiamentos se aplicam às situações em que o contribuinte compra ou vende um bem de forma parcelada – por exemplo, com o pagamento de um sinal de 10% ou 20% e o restante posteriormente. Se você pagou o sinal em 2011, mas vai pagar o restante apenas em 2012, declare apenas o sinal pago e explique a situação no campo “Discriminação”. O mesmo deve ocorrer se você for o vendedor. Deixe claro que o restante só será pago ou recebido no ano seguinte.

E quando cada membro da família deu um “pedaço” do pagamento de um bem? “Uma situação muito comum são aquelas pessoas que compram um carro, por exemplo, em que a entrada foi o carro do irmão, parte das parcelas foram pagas pelo pai e a outra parte pelo próprio contribuinte”, exemplifica Duarte. Nessas situações, é preciso declarar tanto a compra do novo bem quanto as transferências que a tornaram possível – como compra (no caso de bens) ou doação (se forem bens ou dinheiro vivo).

IR sobre ganho de capital

Dificilmente existe ganho de capital na venda de carros, que normalmente depreciam ao longo dos anos. Com imóveis, entretanto, o lucro é mais comum, e em muitos casos pode ser necessário pagar IR de 15% sobre o ganho de capital. Se o imóvel foi vendido por mais de 440.000 reais, por exemplo, é obrigatório pagar IR sobre o lucro da alienação.

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A partir do momento em que você recebeu qualquer quantia pelo bem vendido – ainda que uma primeira parcela ou um simbólico sinal -, você tem até o último dia útil do mês seguinte para recolher o IR sobre o ganho de capital. Ou seja, se você recebeu um sinal pelo seu apartamento em setembro, você tem que pagar o IR sobre aquele sinal no máximo até o fim de outubro. Do contrário, estará sujeito ao pagamento de juros e multa.

Se o pagamento for parcelado, será preciso pagar IR a cada parcela recebida do comprador. Para isso, é preciso usar o programa GCAP, da Receita, que já calcula o IR proporcional sobre cada quantia que entra no bolso do vendedor.

Quem vende um imóvel residencial e compra outro do mesmo tipo dentro de 180 dias a partir da data em que é firmado o contrato tem direito a um benefício tributário. Isto é, desde que não tenha feito operação semelhante nos últimos cinco anos. Se a quantia da venda for totalmente destinada à compra do novo imóvel, o contribuinte fica isento de IR sobre o ganho de capital. Se, no entanto, apenas parte da quantia for empregada na nova aquisição, ainda incidirá IR sobre o lucro referente à quantia não utilizada.

Ou seja, se dos 500.000 reais resultantes da venda apenas 300.000 forem empregados na compra de um novo imóvel, os outros 200.000 ainda estarão sujeitos ao IR sobre a parte correspondente ao lucro. O incentivo, contudo, só vale para o que for pago dentro de 180 dias. “Se o sujeito financiar a compra do segundo imóvel, o ideal é que quite o financiamento em 180 dias. Do contrário, só poderá abater a porção paga em 180 dias”, diz André Duarte.

Consórcios

As regras para declarar consórcios são bem parecidas com aquelas para declarar financiamentos. Enquanto não for contemplado, o produto deve ser declarado sob o código “95 – Consórcio Não Contemplado”. Se o consórcio se estender por mais de um ano, basta ir somando a quantia paga do ano anterior à quantia paga no ano seguinte. Tomando como exemplo o ano de 2011, a situação em dezembro de 2011 será o valor pago ao longo do ano, mais o valor discriminado em dezembro de 2010.

Caso resolva dar um lance, o contribuinte somará, nesse bolo, o valor do lance. No ano em que o consórcio é contemplado, porém, ele deve mudar de classificação. Na maior parte dos casos, o consórcio “se transforma” no bem adquirido. Por exemplo, quem foi contemplado em 2011 e adquiriu um carro deverá mudar a classificação para o código “21 – Veículo automotor terrestre”. Na coluna “Situação em 31/12/2011” será preciso informar o valor pago até 31/12/2010 acrescido do valor das parcelas, do lance e do eventual desembolso extra para a compra do carro.

Se o sorteio conceder uma carta de crédito sem objetivo definido, a mudança de classificação será diferente. Em vez de “se transformar” em carro ou imóvel, o consórcio não contemplado “se tornou” uma carta de crédito. “Nesse caso, o código que me parece mais adequado é o 59 – outros créditos e poupança vinculados. Como não é uma classificação precisa, o contribuinte precisa explicar direitinho do que se trata no campo ‘Discriminação’”, diz o consultor do DeclareCerto do IOB.