Como comprar um imóvel sem sucumbir às dívidas

São Paulo – Com os preços dos imóveis nas alturas, ficou bem mais difícil comprar uma casa ou apartamento à vista. Segundo Marcos Yunes, presidente da incorporadora Yuny, que atua tanto no segmento de alta renda quanto em imóveis econômicos, apenas os compradores endinheirados costumam adquirir um apartamento sem contar com a ajuda de um financiamento bancário.

Já para os imóveis que são financiados dentro do Sistema Financeiro da Habitação (aqueles de até 500.000 reais), o financiamento de parte da compra é praticamente uma regra. Em primeiro lugar, porque os juros são mais atrativos. Também incentiva o endividamento o fato de que a maior parte da classe média brasileira ainda não ter juntado os recursos necessários para quitar a aquisição à vista.

Os bancos brasileiros são a grande barreira para a expansão do crédito imobiliário no Brasil. As instituições costumam ser bem mais rigorosas que as estrangeiras na liberação do crédito imobiliário. As restrições ocorrem de diversas maneiras. Em geral, o comprador terá de comprovar uma renda bastante elevada, superior a 20.000 reais por mês, caso peça um empréstimo de 500.000 reais, por exemplo.

Os bancos também preferem liberar recursos para quem vai pagar uma boa parte do imóvel à vista. Na média brasileira, os compradores pagam mais de 30% do imóvel à vista e financiam menos de 70% do valor da propriedade. Por último, muitas vezes o crédito só é liberado com prazos de pagamento longos, de forma que cada parcela comprometa 30% ou menos da renda mensal do comprador.

Mesmo com todos esses cuidados dos bancos, o crédito imobiliário ainda pode ser muito perigoso. Os empréstimos geralmente serão pagos em 10 a 30 anos. Até que o bem seja quitado, portanto, o tomador do financiamento poderá perder o emprego ou ficar temporariamente sem uma fonte de renda. É principalmente nessa hora que surge a inadimplência. Nos Estados Unidos, após o estouro da bolha imobiliária em 2008, mais de 4 milhões de imóveis foram retomados pelos bancos por falta de pagamento.

A perda do imóvel de moradia pode ser um duro golpe para a família e acabar até com casamentos. Para o educador financeiro Reinaldo Domingos, a melhor forma de evitar o pior é fazer as contas e conversar com a família antes de fechar o contrato. Abaixo, ele indica os sete passos para o correto planejamento financeiro da aquisição de um imóvel:

1 – Antes de contratar um financiamento, teste se o pagamento é viável. Faça uma simulação em qualquer banco de quanto custaria a prestação do imóvel desejado, mas não assine nenhum contrato. Nos meses seguintes, tente guardar ao menos o valor da prestação. Se o sacrifício se mostrar enorme, é melhor começar a sonhar com um imóvel mais barato. O ideal, inclusive, é que a pessoa consiga poupar 150% do valor da parcela por mês, já que, junto com o imóvel, haverá despesas com escritura, cartório, parcela das chaves (no caso de apartamentos na planta), acabamentos e decoração, entre outros. Quem conseguir atingir esse objetivo deve aplicar o dinheiro guardado em algum investimento de baixo risco, como a poupança, um CDB (papel emitido pelos bancos), um fundo DI ou os títulos públicos vendidos via Tesouro Direto. Essas aplicações oferecem baixa volatilidade e liquidez diária. São indicados, portanto, para alguém que pode ter sacar os recursos a qualquer momento para dar a entrada em um imóvel.

2 - Reúna a família e converse sobre a compra. Defina a localização que atende ao interesse de todos e o valor que pode ser desembolsado. Explique as reais condições financeiras da família. Caso a aquisição implique em sacrifícios financeiros de todos, é melhor deixar isso bem claro. Crianças a partir de sete anos já são capazes de entender que, para realizar o sonho de longo prazo da compra do apartamento, pode ser necessário adiar a compra de um videogame de última geração ou a tão sonhada viagem para a Disney. Todos os membros da família têm que chegar a uma conclusão sobre o que pode ser sacrificado e o que ninguém está disposto a abrir mão para que um objetivo maior seja atingido.

3 – Quem mora em um imóvel alugado e, após a simulação, chegou à conclusão de que a prestação do financiamento para a compra do apartamento próprio custaria a mesma coisa que a mensalidade do aluguel tem um motivo a menos para se preocupar. Afinal, aparentemente não haverá um grande incremento de despesas. Mas um possível problema aparece quando o imóvel é adquirido na planta. Até que fique pronto, o comprador terá de arcar com o aluguel e as parcelas, além das diversas despesas extras no momento da entrega das chaves. As contas para chegar a conclusão se a compra do imóvel é ou não viável devem incluir todos esses custos. A mesma prudência é indicada para quem quer comprar um imóvel usado, mas que deverá passar por uma longa reforma antes que possa ser ocupado.

4 - Lembre-se que o financiamento de um imóvel é considerado uma dívida de valor. Realizar os pagamentos é imprescindível para não perder a propriedade. Assim que o salário ou os rendimentos chegarem à conta corrente, o primeiro pagamento que deve ser feito é o da parcela do financiamento da residência. Só depois outros gastos mensais devem ser realizados. Já o consumo que não é considerado de primeira necessidade (roupas, sapatos, acessórios, celular, viagens, etc) é o primeiro a ser cortado. Pode ser que também seja preciso dar um passo atrás. Vender o carro é uma das opções. Mesmo a venda do imóvel deve ser analisada com maturidade se não houver outro jeito.

5 - Cuidado com o valor do imóvel que será comprado e veja se o valor se adequa ao verdadeiro padrão de vida. Considere apenas o salário ou os rendimentos líquidos (já descontados os impostos) para calcular o percentual que será comprometido pelo financiamento. Ainda que toda a família possa fazer pequenos sacrifícios financeiros durante alguns meses para atingir um objetivo maior, ninguém consegue viver com menos dinheiro do que necessita por longos períodos de tempo.

6 - Tenha sempre uma reserva estratégica de dinheiro. Todo mundo está sujeito ao desemprego, a impactos de ciclos ruins da economia nos negócios e a doenças na família. Ter algum dinheiro guardado nessas horas ajudará a honrar todos os compromissos financeiros importantes já assumidos. Em geral, é melhor manter um pouco de dinheiro em investimentos com liquidez e baixíssima volatilidade, como a poupança, os fundos DI, Tesouro Direto e algum CDB. Geralmente, a melhor de todas essas opções é o Tesouro Direto. Com liquidez semanal, a pessoa pode aproveitar uma das maiores taxas de juros nominais do mundo: a dos títulos públicos brasileiros. A bolsa não é o lugar adequado para aplicar o dinheiro da reserva de emergência. Só o dinheiro que não será usado nem no curto nem no médio prazo deve ser colocado em investimentos mais agressivos.

7 - Caso não esteja conseguindo pagar a prestação da casa própria, é preciso rever imediatamente os gastos. As pequenas despesas que somadas podem levar uma família ao desequilíbrio financeiro precisam ser cortadas Uma faxina financeira costuma mostrar que entre 20% e 30% dos gastos de uma família simplesmente não são essenciais. No médio prazo, é preciso pensar também em formas de elevar os rendimentos. Só depois que esse objetivo for atingido é que a pessoa poderá começar a retomar o antigo padrão de consumo.

São Paulo – Com os preços dos imóveis nas alturas, ficou bem mais difícil comprar uma casa ou apartamento à vista. Segundo Marcos Yunes, presidente da incorporadora Yuny, que atua tanto no segmento de alta renda quanto em imóveis econômicos, apenas os compradores endinheirados costumam adquirir um apartamento sem contar com a ajuda de um financiamento bancário.

Já para os imóveis que são financiados dentro do Sistema Financeiro da Habitação (aqueles de até 500.000 reais), o financiamento de parte da compra é praticamente uma regra. Em primeiro lugar, porque os juros são mais atrativos. Também incentiva o endividamento o fato de que a maior parte da classe média brasileira ainda não ter juntado os recursos necessários para quitar a aquisição à vista.

Os bancos brasileiros são a grande barreira para a expansão do crédito imobiliário no Brasil. As instituições costumam ser bem mais rigorosas que as estrangeiras na liberação do crédito imobiliário. As restrições ocorrem de diversas maneiras. Em geral, o comprador terá de comprovar uma renda bastante elevada, superior a 20.000 reais por mês, caso peça um empréstimo de 500.000 reais, por exemplo.

Os bancos também preferem liberar recursos para quem vai pagar uma boa parte do imóvel à vista. Na média brasileira, os compradores pagam mais de 30% do imóvel à vista e financiam menos de 70% do valor da propriedade. Por último, muitas vezes o crédito só é liberado com prazos de pagamento longos, de forma que cada parcela comprometa 30% ou menos da renda mensal do comprador.

Mesmo com todos esses cuidados dos bancos, o crédito imobiliário ainda pode ser muito perigoso. Os empréstimos geralmente serão pagos em 10 a 30 anos. Até que o bem seja quitado, portanto, o tomador do financiamento poderá perder o emprego ou ficar temporariamente sem uma fonte de renda. É principalmente nessa hora que surge a inadimplência. Nos Estados Unidos, após o estouro da bolha imobiliária em 2008, mais de 4 milhões de imóveis foram retomados pelos bancos por falta de pagamento.

A perda do imóvel de moradia pode ser um duro golpe para a família e acabar até com casamentos. Para o educador financeiro Reinaldo Domingos, a melhor forma de evitar o pior é fazer as contas e conversar com a família antes de fechar o contrato. Abaixo, ele indica os sete passos para o correto planejamento financeiro da aquisição de um imóvel:

1 – Antes de contratar um financiamento, teste se o pagamento é viável. Faça uma simulação em qualquer banco de quanto custaria a prestação do imóvel desejado, mas não assine nenhum contrato. Nos meses seguintes, tente guardar ao menos o valor da prestação. Se o sacrifício se mostrar enorme, é melhor começar a sonhar com um imóvel mais barato. O ideal, inclusive, é que a pessoa consiga poupar 150% do valor da parcela por mês, já que, junto com o imóvel, haverá despesas com escritura, cartório, parcela das chaves (no caso de apartamentos na planta), acabamentos e decoração, entre outros. Quem conseguir atingir esse objetivo deve aplicar o dinheiro guardado em algum investimento de baixo risco, como a poupança, um CDB (papel emitido pelos bancos), um fundo DI ou os títulos públicos vendidos via Tesouro Direto. Essas aplicações oferecem baixa volatilidade e liquidez diária. São indicados, portanto, para alguém que pode ter sacar os recursos a qualquer momento para dar a entrada em um imóvel.

2 - Reúna a família e converse sobre a compra. Defina a localização que atende ao interesse de todos e o valor que pode ser desembolsado. Explique as reais condições financeiras da família. Caso a aquisição implique em sacrifícios financeiros de todos, é melhor deixar isso bem claro. Crianças a partir de sete anos já são capazes de entender que, para realizar o sonho de longo prazo da compra do apartamento, pode ser necessário adiar a compra de um videogame de última geração ou a tão sonhada viagem para a Disney. Todos os membros da família têm que chegar a uma conclusão sobre o que pode ser sacrificado e o que ninguém está disposto a abrir mão para que um objetivo maior seja atingido.

3 – Quem mora em um imóvel alugado e, após a simulação, chegou à conclusão de que a prestação do financiamento para a compra do apartamento próprio custaria a mesma coisa que a mensalidade do aluguel tem um motivo a menos para se preocupar. Afinal, aparentemente não haverá um grande incremento de despesas. Mas um possível problema aparece quando o imóvel é adquirido na planta. Até que fique pronto, o comprador terá de arcar com o aluguel e as parcelas, além das diversas despesas extras no momento da entrega das chaves. As contas para chegar a conclusão se a compra do imóvel é ou não viável devem incluir todos esses custos. A mesma prudência é indicada para quem quer comprar um imóvel usado, mas que deverá passar por uma longa reforma antes que possa ser ocupado.

4 - Lembre-se que o financiamento de um imóvel é considerado uma dívida de valor. Realizar os pagamentos é imprescindível para não perder a propriedade. Assim que o salário ou os rendimentos chegarem à conta corrente, o primeiro pagamento que deve ser feito é o da parcela do financiamento da residência. Só depois outros gastos mensais devem ser realizados. Já o consumo que não é considerado de primeira necessidade (roupas, sapatos, acessórios, celular, viagens, etc) é o primeiro a ser cortado. Pode ser que também seja preciso dar um passo atrás. Vender o carro é uma das opções. Mesmo a venda do imóvel deve ser analisada com maturidade se não houver outro jeito.

5 - Cuidado com o valor do imóvel que será comprado e veja se o valor se adequa ao verdadeiro padrão de vida. Considere apenas o salário ou os rendimentos líquidos (já descontados os impostos) para calcular o percentual que será comprometido pelo financiamento. Ainda que toda a família possa fazer pequenos sacrifícios financeiros durante alguns meses para atingir um objetivo maior, ninguém consegue viver com menos dinheiro do que necessita por longos períodos de tempo.

6 - Tenha sempre uma reserva estratégica de dinheiro. Todo mundo está sujeito ao desemprego, a impactos de ciclos ruins da economia nos negócios e a doenças na família. Ter algum dinheiro guardado nessas horas ajudará a honrar todos os compromissos financeiros importantes já assumidos. Em geral, é melhor manter um pouco de dinheiro em investimentos com liquidez e baixíssima volatilidade, como a poupança, os fundos DI, Tesouro Direto e algum CDB. Geralmente, a melhor de todas essas opções é o Tesouro Direto. Com liquidez semanal, a pessoa pode aproveitar uma das maiores taxas de juros nominais do mundo: a dos títulos públicos brasileiros. A bolsa não é o lugar adequado para aplicar o dinheiro da reserva de emergência. Só o dinheiro que não será usado nem no curto nem no médio prazo deve ser colocado em investimentos mais agressivos.

7 - Caso não esteja conseguindo pagar a prestação da casa própria, é preciso rever imediatamente os gastos. As pequenas despesas que somadas podem levar uma família ao desequilíbrio financeiro precisam ser cortadas Uma faxina financeira costuma mostrar que entre 20% e 30% dos gastos de uma família simplesmente não são essenciais. No médio prazo, é preciso pensar também em formas de elevar os rendimentos. Só depois que esse objetivo for atingido é que a pessoa poderá começar a retomar o antigo padrão de consumo.