2020 será um bom ano para comprar imóveis?

São Paulo - Juros na mínima histórica, preços estáveis e uma maior confiança na economia fazem com que 2020 seja um ano favorável para a compra de imóveis . É o que acreditam especialistas ouvidos por EXAME.

Para quem vai financiar a compra da casa própria, as condições oferecidas pelos bancos nunca estiveram melhores. Em dezembro, a Caixa anunciou que suas taxas de crédito imobiliário partem agora de 6,75% ao ano. Os concorrentes não ficam atrás: Bradesco, Itaú, Santander e BB trabalham com taxas médias que giram em torno de 7,% a 8% ao ano.

O principal incentivo para essa mudança, além da retomada da confiança na economia, é a forte queda dos juros observada no país recentemente. A Selic caiu de 6,5% ao ano para 4,5% entre julho e dezembro de 2019. Foram quatro cortes consecutivos que reduziram a taxa em 2 pontos porcentuais.

Nesta quarta-feira (5), esse ciclo de cortes pode chegar ao fim. De acordo com o boletim Focus, é esperado que o Copom opte por mais um corte de 0,25 ponto porcentual e mantenha a taxa de 4,25% até o final do ano. A previsão para o ano que vem é de

que a Selic volte a subir, para 6%.

Mas Bruno Oliva, economista da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), acredita que ainda há espaço para que os juros praticados pelos bancos no crédito imobiliário caia. Mas essa queda não será tão relevante como a que aconteceu até agora. A visão é reforçada por Cristiane Portela, presidente da Abecip.

Contudo, essa possível diminuição adicional dos juros cobrados na linha de crédito não deve guiar a decisão de adquirir um imóvel esse ano, na visão do economista. "Ao comprar a unidade, o mutuário necessariamente trava a taxa de juros. Caso os bancos passem a cobrar menos pelo financiamento, ele pode levar a dívida para o concorrente ou renegociar as condições no banco onde contratou a linha de crédito".

O ponto que deve guiar a compra em 2020, segundo Oliva, são os preços das unidades. Os valores, calculados pelo índice Fipezap, ficaram estáveis no ano passado, Considerando que a queda dos juros aumenta a demanda por imóveis, Oliva acredita que os preços devem voltar a crescer esse ano, ainda que não ultrapassem a inflação. "Um bom termômetro para isso é que os preços dos aluguéis já voltaram a crescer. O movimento de alta no mercado de locação costuma ocorrer antes do que o de vendas".

Mas o economista pontua que essa alta acontecerá de forma gradativa. Isso permite a mutuários que estejam indecisos sobre se sua renda será estável para encarar uma dívida de longo prazo esse ano possa adiar a compra sem ter, neste processo, um prejuízo relevante.

Reação

Historicamente, o mercado imobiliário reage mais lentamente a estímulos econômicos. Os juros baixos são um incentivo para o setor, mas a retomada consistente da construção deve acontecer quando houver uma retomada mais forte do emprego.

A taxa de desemprego fechou o ano ao redor de 11%. Para chegar a patamares considerados aceitáveis, o nível de 8%, Oliva, da Fipe, acredita que deva ainda levar de dois a três anos, caso as condições da economia sejam mantidas e o cronograma de reformas seja cumprido pelo governo.

Basílio Jafet, diretor do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), aponta que a Reforma da Previdência foi um passo importante para o aumento da confiança do setor de construção para investir. Na cidade de São Paulo, os lançamentos aumentaram 56% em 2019 em relação ao mesmo período do ano anterior.

Como resultado, o PIB da construção ficou positivo no ano passado, algo que não acontecia há cinco anos. "Agora esperamos que a Reforma Administrativa, a simplificação de tributos e o programa de privatizações avancem. Dessa forma, o governo conseguirá administrar melhor a dívida pública".

Espaço para negociações

Com preços ainda andando de lado, há espaço para barganhas na compra, segundo Oliva. "O desconto médio que pode ser pedido, ainda mais para quem oferece uma condição de pagamento vantajosa, é de 10% do valor da unidade".

Jafet, do Secovi, aponta que os estoques de unidades deve aumentar após o forte crescimento de lançamentos no ano passado, mas parte dessa alta será compensada pelo aumento do ritmo de vendas. "Há uma demanda reprimida de pessoas que adiaram a compra nos últimos anos esperando uma melhora da economia do país".

Para quem deseja financiar imóveis pela linha indexada ao IPCA, que é oferecida pela Caixa desde o ano passado, Oliva recomenda cautela.

O indicador de preços encerrou 2019 no intervalo da meta do Banco Central, em patamar baixo, de 4% ao ano. Ainda que não haja perspectiva para um pico de alta dos preços nos próximos três anos, o histórico da inflação no Brasil é feito de altos e baixos: a inflação chegou a dois dígitos tanto no início dos anos 2000 quanto no governo de Dilma Rousseff, entre 2015 e 2016. "Ao optar por essa linha, o mutuário se arrisca a sentir essas oscilações por 30 anos. Não dá para saber o que irá acontecer", conclui.