São Paulo - A compra de um imóvel pode ser uma alegria inenarrável, até chegar o fatídico momento em que você precisa se sentar para declarar a nova casa ou apartamento no Imposto de Renda.

Brincadeiras à parte, todo contribuinte que se encaixa nas regras de obrigatoriedade de entrega da declaração, deve necessariamente informar ao Fisco eventuais compras ou vendas de imóveis realizadas em 2015, assim como a posse do bem, seja qual for o seu valor.

Para que a declaração do imóvel não seja tão enigmática, a seguir estão listadas dez perguntas e respostas sobre como incluir imóveis na Declaração do Imposto de Renda 2016. As orientações foram elaboradas por EXAME.com e contaram com a colaboração do portal imobiliário ZAP Imóveis e do professor da Escola de Negócios Anhembi Morumbi José Carlos Polidoro. Confira.

1) Como declarar o imóvel comprado em 2015 no Imposto de Renda?

Os imóveis devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos”, com o seu respectivo código. Apartamentos, por exemplo, são declarados sob o código 11, para casas, o código é o 12 e para terrenos o código é o 13.. O valor que foi efetivamente pago em 2015 deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2015”.

Você pode incluir no valor do imóvel eventuais gastos com corretagens, despesas com escritura e o ITBI.

No campo “Discriminação”, devem constar os seguintes dados: se o imóvel foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se está quitado, se foi financiado, em qual banco, quantas parcelas já foram pagas e quantas restam a pagar. Veja a seguir um exemplo:

"Apartamento 145, situado na Carlos Weber, N. 100, Vl. Leopoldina/SP. Comprado em 23/05/2014 de Maria da Silva Santos, CPF: 123.456.789.10, por R$ 500.000,00, sendo R$ 100.000,00 com recursos do FGTS e R$ 100.000,00 com recursos próprios em 2015. Financiamento de R$ 300.000,00 com a Caixa Econômica Federal. Parcelas pagas em 2015: R$ 5.000,00. Imóvel adquirido em conjunto com o cônjuge. Total pago até 31/12/2015 R$ 210.000,00."

Veja a matéria completa que explica como declarar imóveis no IR.

2) Qual valor devo declarar?

No campo “Situação em 31/12/2015”, deve ser declarado somente o valor que foi efetivamente pago pelo imóvel em 2015. Portanto, se o imóvel foi financiado, informe apenas o valor que você pagou até o final do ano, entre entradas e parcelas.

É recomendável acrescentar os eventuais gastos com corretagens, as despesas com escritura e o ITBI, uma vez que, futuramente, se o imóvel for vendido, sobre o ganho de capital (diferença entre o valor da venda e o valor do bem registrado na declaração) incide 15% do Imposto de Renda. Assim, quanto maior o valor de compra, menor será a diferença entre o preço de compra e venda do imóvel e, consequentemente, menor será o valor do imposto.

Pelo mesmo motivo, é também interessante registrar todos os gastos com reformas que proporcionem um aumento do valor do imóvel. Se o imóvel foi comprado até 31/12/1988, o registro das reformas na declaração deve ser feito separadamente, no código “17 – benfeitorias” e o gasto deve ser informado no campo “Situação em 31/12/2015”.

Se o imóvel foi adquirido a partir de 01/01/1989, os gastos com reformas devem ser acrescidos no próprio valor do bem.

3) Comprei um imóvel por financiamento. O que declaro?

Se o imóvel foi comprado por financiamento antes de 2015, o valor pago até 2014 deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2014”. No campo “Situação em 31/12/2015”, você deve informar a soma entre o valor acumulado até 2014 e os pagamentos realizados em 2015, incluindo eventuais juros e as correções de cada prestação do financiamento.

Se o imóvel foi adquirido em 2015, não informe nada no campo “Situação em 31/12/2014”. No campo “Situação em 31/12/2015”, informe apenas o valor pago até essa data. Você deve declarar ainda o valor do FGTS que porventura tenha sido usado em 2015 para a compra do imóvel.

No campo "Discriminação", além de informar que o imóvel foi comprado por financiamento, a data da compra e quem foi o vendedor (com seu CNPJ ou CPF), é preciso informar que ele foi financiado, mencionando o banco que concedeu o crédito, além da somatória das parcelas já pagas (veja exemplo na resposta número 1).

Ainda que muitos contribuintes se confundam, não é preciso informar nada na ficha “Dívidas e Ônus Reais).

4) Devo declarar o valor que foi pago pelo imóvel ou seu valor atual de mercado?

O contribuinte deve declarar sempre o valor que foi efetivamente pago pelo imóvel, sem fazer qualquer correção em virtude de valorizações de mercado ou índices inflacionários. O valor só pode ser modificado se forem realizadas benfeitorias no imóvel - ou se o imóvel não for comprado à vista, já que nesse caso os valores pagos a cada ano vão sendo acrescidos ao valor do imóvel.

Quando o imóvel for vendido, o contribuinte deve apurar o lucro entre o valor de compra e o de venda e recolher, no mês seguinte à venda, o imposto de 15% que incide sobre o ganho de capital. Para calcular o ganho de capital, o contribuinte deve utilizar o programa Ganho de Capital (GCAP), que calcula o imposto devido, considerando a depreciação sobre o valor do imóvel correspondente aos anos de uso.

Depois de preencher o GCAP, o contribuinte deve apenas importar o programa auxiliar para a declaração e os dados contidos nele são automaticamente incorporados (veja como).

No momento da venda do imóvel, é preciso ficar atento para algumas condições que poderão isentar o pagamento do imposto sobre o ganho de capital (saiba quais são elas).

5) Usei o FGTS na compra do imóvel. Como declarar?

O valor do FGTS utilizado em 2015, seja para quitação total ou parcial do imóvel, deve ser incorporado ao valor do bem no campo “Situação em 31/12/2015”. No campo Discriminação, informe que parte do imóvel foi paga com recursos do FGTS.

O valor do FGTS utilizado em 2015 deve ainda ser informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha 03.

6) Como devo declarar consórcio de imóveis?

Se o consórcio não foi contemplado, a declaração é feita na ficha “Bens e Direitos”, com o código “95 - Consórcio não contemplado”. Informe a soma dos pagamentos feitos ao consórcio em 2015 no campo “Situação em 31/12/2015”. No campo “Discriminação” mencione o nome e o CNPJ da administradora do consórcio e o tipo de bem objeto do contrato (imóvel, no caso).

Se você entrou no consórcio no ano passado e foi contemplado também em 2015, não é preciso declarar nada no código “95 – Consórcio não contemplado”. Nesse caso, você deve registrar tudo na ficha de "Bens e Direitos", com o código correspondente ao bem. Se for apartamento, por exemplo, use o código 11, se for uma casa, o código é o 12.

O campo "Situação em 31/12/2014" não deve ser preenchido e no campo "Situação em 31/21/2015", deve ser registrado o valor das parcelas pagas ao consórcio em 2015, somado a outros valores eventualmente pagos para adquirir o bem, como o lance.

Se o contribuinte continuar pagando parcelas do consórcio nos anos seguintes, os valores deverão ser declarados dentro do código do bem adquirido, como se fossem as parcelas de um financiamento.

No campo "Discriminação", além dos dados do imóvel, informe os dados do consórcio - como o nome e o número de inscrição no CNPJ da administradora do consórcio, o tipo de bem, a quantidade de parcelas pagas e o valor do lance, se houver-, esclarecendo que você foi contemplado. Você também deve informar se existe saldo a pagar nos anos seguintes, mencionando o número de parcelas a vencer.

7) Como declarar imóveis adquiridos por meio do contrato particular ou de gaveta?

O contrato particular firmado entre a construtora, o agente financeiro ou a pessoa física e o comprador do imóvel é um instrumento válido para registrar a compra do bem, mesmo antes de o comprador pagar alguma quantia ao vendedor.

Assim, você deve informar os dados da compra no campo “Discriminação”, esclarecendo a forma de pagamento negociada, os dados do vendedor, entre outras informações, e o total dos valores pagos durante 2015 no campo “Situação em 31/12/2015”.

Nada deve ser declarado na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. Nos anos seguintes, o contribuinte deve passar a acrescentar os valores efetivamente pagos ao valor declarado no ano imediatamente anterior.

8) Como declaro imóvel recebido por herança?

O imóvel recebido por herança em 2015 deve ser declarado na ficha de “Bens e Direitos”. No campo “Situação em 31/12/2015” deve ser informado o valor que consta no formal de partilha e na escritura de transferência do imóvel.

No campo “Discriminação”, além dos dados do imóvel, informe o número do documento da partilha registrada, o número do registro do imóvel, assim como o nome e número do CPF do espólio declarado (conjunto de bens, direitos e obrigações da pessoa falecida). O mesmo valor deve ser declarado também na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", na linha "Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças".

Veja também como declarar um imóvel recebido por doação.

9) Como declarar um imóvel adquirido pelo Minha Casa, Minha Vida?

Assim como qualquer compra por financiamento, o imóvel comprado pelo programa Minha Casa, Minha Vida também deve ser declarado na ficha de “Bens e Direitos”, com o código correspondente ao bem declarado.

Se o imóvel foi comprado em 2015, deixe em branco o campo “Situação em 31/12/2014”. A soma dos valores que foram efetivamente pagos em 2015 (o valor da entrada e o valor das parcelas acrescidas de juros e correções) deve ser declarada no campo “Situação em 31/12/2015”.

O mesmo procedimento deverá ser repetido até o ano em que o financiamento for encerrado, quando o valor do imóvel corresponderá ao valor total que foi desembolsado ao longo dos anos, considerando as parcelas do FGTS.

No campo "Discriminação", você deve declarar os dados do imóvel, tal como a orientação da resposta número 1. A única diferença é que você deve esclarecer que a compra foi realizada por meio do programa Minha Casa Minha Vida.

Na ficha “Dívidas e Ônus Reais”, nada deve ser declarado.

10) Se o imóvel foi comprado com outra pessoa, como declarar?

Imóveis comprados por mais de uma pessoa ou por casais unidos pelo regime de separação de bens devem ser declarados por todos os proprietários e o valor informado deve corresponder ao montante pago por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

Se dois irmãos compraram um imóvel em conjunto e cada um possui 50% da propriedade, por exemplo, ambos devem informar nas respectivas declarações o valor proporcional à sua posse. Veja um exemplo a seguir:

"50% fração ideal do apartamento 145, situado na Carlos Weber, N. 100, Vl. Leopoldina/SP. Comprado em 26/11/2015 de Maria da Silva Santos, CPF: 123.456.789.10, por R$ 500.000,00, sendo R$ 50.000,00 com recursos do FGTS e R$ 50.000,00 com recursos próprios em 2015. Financiamento de R$ 150.000,00 com a Caixa Econômica Federal. Parcelas pagas em 2015: R$ 5.000,00. Imóvel adquirido em conjunto com Fernanda Da Silva, CPF 123.789.456-10. Total pago até 31/12/2015 R$ 110.000,00."

Já se o imóvel for comprado por casais unidos pelos regimes de comunhão parcial ou total de bens, a declaração é diferente. Se o casal declara em separado, os imóveis que são considerados bens comuns devem ser informados integralmente na declaração de um dos dois.

Na comunhão parcial, são considerados bens comuns todos aqueles bens adquiridos a título oneroso (pagos) por um dos cônjuges ou por ambos, durante a constância da união. Já na comunhão total, todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Assim, no regime parcial mesmo que os cônjuges declarem o IR separadamente, o imóvel entra em apenas uma declaração porque a Receita apura as declarações do casal como se fosse um formulário único.

No campo discriminação, basta informar que o imóvel foi comprado junto com o cônjuge (veja o exemplo na resposta número 1).

Confira o passo a passo para declarar o seu Imposto de Renda no Guia IRPF 2016 de EXAME.com.

Veja no vídeo a seguir por que precisamos declarar bens se o imposto incide sobre a renda.

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