Como declarar imóveis no Imposto de Renda

São Paulo - Operações como compra, venda, doação e posse de imóveis devem ser declaradas no Imposto de Renda 2016.

A posse de imóveis de valor superior a 300 mil reais, inclusive, é uma das condições que obriga o contribuinte a apresentar a declaração (veja quem deve declarar). 

Os imóveis devem ser informados na ficha de “Bens e Direitos” da declaração, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel. Apartamentos, por exemplo, são declarados sob o código 11, para casas, o código é o 12 e para terrenos o código é o 13.

Veja também como declarar a venda de imóveis no IR.

O valor declarado deve ser apenas o que contribuinte efetivamente pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro de 2015, incluindo o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se for o caso, assim como os juros do financiamento e a taxa de corretagem paga na compra do imóvel.

Assim, o contribuinte deve declarar o imóvel sempre pelo seu valor de aquisição, sem atualizar seu preço diante de eventuais valorizações de mercado, ou de acordo com a variação de índices de inflação.

Existe apenas uma exceção que permite a alteração do valor do imóvel: a realização de benfeitorias. Se forem realizadas reformas, pinturas e reparos, por exemplo, é possível acrescentar esses custos ao valor do imóvel, desde que eles possam ser comprovados (conheça as regras).

Essas despesas devem ser informadas na declaração referente ao ano em que ocorreram. Caso o contribuinte tenha se esquecido de declará-las no ano seguinte, elas podem ser acrescentadas por meio de uma declaração retificadora referente ao ano em que as despesas ocorreram (veja como retificar sua declaração).

No campo “Discriminação”, devem constar os seguintes dados: se o imóvel foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se está quitado, se foi financiado, em qual banco, quantas parcelas já foram pagas e quantas restam a pagar.

Confira a seguir como informar a compra de imóveis na declaração de IR em diferentes situações. 

Imóvel comprado por financiamento em 2015

Apesar de muitos contribuintes se confundirem, os financiamentos de imóveis não devem ser declarados na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. Se você comprou seu imóvel em 2015, ele deve ser declarado na ficha de Bens e Direitos.

Para isso, basta abrir a ficha e clicar em "Novo" no canto inferior direito da tela. Em seguida, selecione o código do bem e o país de localização. 

No campo "Discriminação", além de informar que o imóvel foi comprado por financiamento, a data da compra e quem foi o vendedor (com seu CNPJ~ou CPF), é preciso informar que ele foi financiado, mencionando o banco que concedeu o crédito, além do número de parcelas já pagas e o número de prestações que resta pagar.

Rodrigo Paixão, sócio da Atlas Tax Consulting, dá um exemplo sobre como preencher o campo discriminação:

"Apartamento 105, situado na Rua Carlos Petit, N. 100 – Vl. Mariana/SP. Adquirido em 23/05/2014 de José Da Silva, CPF: 123.456.789.10, por R$ 700.000,00, Sendo R$ 100.000,00 com recursos do FGTS e R$ 180.000,00 com recursos próprios em 2015. Financiamento de R$ 420.000,00 junto ao banco Itaú Unibanco. Parcelas pagas em 2015: R$ 5.000,00. Imóvel adquirido em conjunto com o cônjuge. Total pago até 31/12/2015 R$ 320.000,00."

No campo “Situação em 31/12/2014” coloque "0,00", já que o imóvel foi comprado no ano passado e em “Situação em 31/12/2015” coloque apenas o valor já pago pelo imóvel até a data, que seria a soma entre o valor de entrada, o valor das parcelas pagas no ano e os custos extras, como o ITBI e a corretagem pagos em 2015, assim como eventuais reformas.

Você deve declarar apenas o valor já pago e não o preço cheio de compra do imóvel porque a Receita está mais interessada em saber se a renda que você declarou era compatível com a compra do imóvel em questão do que em conhecer o valor do bem. 

Caso você informe no campo “Situação em 31/12/2015” um valor de compra do imóvel de 500 mil reais, por exemplo, sendo que você pagou apenas 150 mil reais em 2015, a Receita Federal pode achar que uma compra de 500 mil reais é incompatível com os salários que você recebeu no ano e pode te levar à malha fina.

Imóvel financiado que já era declarado

Se em 2015 você continuou a pagar as parcelas do financiamento do imóvel, o valor informado deve corresponder apenas ao montante que já foi pago até o ano passado e não o valor total do bem. 

Na coluna “Situação em 31/12/2014”, portanto, informe os valores pagos até essa data e na coluna “Situação em 31/12/2015” inclua os valores pagos até 31/12/2014, somados às prestações pagas em 2015.

Enquanto o financiamento durar, esse processo deve ser repetido na declaração, até que o imóvel seja quitado. Apenas quando o financiamento acabar, o valor a ser declarado pelo imóvel será o total desembolsado ao longo dos anos de financiamento.

No campo discriminação, informe o valor das parcelas pagas em 2015 e das parcelas pagas até o ano anterior. Veja a seguir o exemplo do sócio da Atlas Tax Consulting:

"Apartamento 105, situado na Rua Carlos Petit, N. 100 – Vl. Mariana/SP. Adquirido em 23/05/2014 de José Da Silva, CPF: 123.456.789.10, por R$ 700.000,00, Sendo R$ 100.000,00 com recursos do FGTS e R$ 180.000,00 com recursos próprios em 2014. Financiamento de R$ 420.000,00 junto ao banco Itaú Unibanco. Parcelas pagas em 2014: R$ 5.000,00. Parcelas pagas em 2015: R$35.000,00. Imóvel adquirido em conjunto com o cônjuge. Total pago até 31/12/2015 R$ 320.000,00."

Imóvel quitado, que já foi declarado antes

Se você já possuía o imóvel antes de 2015 e já o declarava, basta repetir seu valor nas colunas “Situação em 31/12/2014” e “Situação em 31/12/2015”.

O valor informado deve ser o mesmo que consta na escritura, sendo alterado apenas se for necessário acrescentar despesas realizadas com benfeitorias no imóvel, ou gastos com corretagem, juros de financiamento e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Lembrando que, se o imóvel já era declarado antes de 2015, mas o contribuinte só se lembrou de declarar o valor do ITBI e da corretagem agora, esses custos devem ser incluídos na declaração referente ao ano em que essas despesas aconteceram, por meio da declaração retificadora (veja como retificar sua declaração). 

Imóvel que o contribuinte já tinha antes de 2015, mas não havia declarado

Contribuintes que eram incluídos como dependentes ou que não eram obrigados a entregar a declaração no ano passado e passarão a fazer sua própria declaração neste ano, devem informar os imóveis que já faziam parte de seu patrimônio antes de 2015.

O procedimento a ser seguido é o mesmo dos tópicos anteriores, mas, como o imóvel já fazia parte do patrimônio do contribuinte antes de 2015, a coluna “Situação em 31/12/2014” não deve ficar em branco e deve ser preenchida com os valores pagos até então ou com o valor total do imóvel, conforme o caso.

Imóvel em nome de mais de uma pessoa (não casadas) e por casais com separação total de bens

Imóveis comprados por mais de uma pessoa ou por casais unidos pelo regime de separação de bens devem ser declarados por todos os proprietários e o valor informado deve corresponder ao valor pago por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

Se dois irmãos compraram um imóvel em conjunto e cada um possui 50% da propriedade, por exemplo, ambos devem informar nas respectivas declarações o valor proporcional à sua posse. 

Rodrigo Paixão, da Atlas Tax Consulting dá um exemplo sobre como preencher o campo discriminação neste caso:

"33,33% fração ideal do apartamento 105, situado na Rua Carlos Petit, N. 100 – Vl. Mariana/SP. Adquirido em 23/05/2014 de José Da Silva, CPF: 123.456.789.10, por R$ 900.000,00, Sendo R$ 50.000,00 com recursos do FGTS e R$ 100.000,00 com recursos próprios em 2014. Financiamento de R$ 420.000,00 junto ao banco Itaú Unibanco. Parcelas pagas em 2014: R$ 5.000,00. Parcelas pagas em 2015: R$35.000,00. Imóvel adquirido em conjunto com Fernanda Da Silva, CPF 123.789.456-10 e Maria Da Silva, CPF 109.876.543-21. Total pago até 31/12/2015 R$ 190.000,00."

Imóvel comprado por casais unidos pelos regimes de comunhão parcial ou total de bens

Se o casal declara em separado, os imóveis que são considerados bens comuns devem ser informados integralmente na declaração de um dos dois. 

Na comunhão parcial, são considerados bens comuns todos aqueles bens adquiridos a título oneroso (pagos) por um dos dois membros do casal ou por ambos, durante a constância da união. Já na comunhão total, todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Assim, no regime parcial (que é o regime que vigora automaticamente quando nenhum outro é definido por pacto antenupcial) mesmo que os cônjuges declarem o IR separadamente, o imóvel entra em apenas uma declaração porque a Receita apura as declarações do casal como se fosse um formulário único. 

No campo discriminação, basta informar que o imóvel foi comprado junto com o cônjuge:

"Apartamento 105, situado na Rua Carlos Petit, N. 100 – Vl. Mariana/SP. Adquirido em 23/05/2014 de José Da Silva, CPF: 123.456.789.10, por R$ 700.000,00, Sendo R$ 100.000,00 com recursos do FGTS E R$ 180.000,00 com recursos próprios em 2014. Financiamento de R$ 420.000,00 junto ao banco Itaú Unibanco. Parcelas pagas em 2014: R$ 5.000,00. Parcelas pagas em 2015: R$35.000,00. Imóvel adquirido em conjunto com o cônjuge. Total pago até 31/12/2015 R$ 320.000,00."

Imóveis recebidos por doação

O donatário, que é aquele que recebeu a doação, deve informar o imóvel na ficha de “Bens e Direitos”, descrevendo os dados do doador no campo “Discriminação”, como seu nome e CPF. Para doações recebidas em 2015, o campo referente a 2014 deve ficar em branco e o campo de 2015 deve incluir o valor do imóvel.

O valor do imóvel também deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha "10 -Transferências Patrimoniais - Doações e Heranças”. Nos anos seguintes, essa ficha não precisa mais ser alterada, basta manter as informações da ficha de “Bens e Direitos”.

Já o doador, na declaração referente ao ano em que fez a doação, deve informar o imóvel doado na ficha de “Bens e Direitos” e os dados do donatário no campo “Discriminação”. Para doações feitas em 2015, o valor que já constava no campo “Situação em 31/12/2014” deve ser mantido e o campo “Situação em 31/12/2015” deve ser deixado em branco.

O doador também deve informar a doação na ficha “Doações Efetuadas”, descrevendo o tipo de  imóvel, seu valor e os dados do donatário. Nas próximas declarações, o doador já não precisará declarar mais nada referente ao imóvel doado, em nenhuma das duas fichas.

Reformas e melhorias no imóvel

Gastos com reformas e melhorias no imóvel podem ser acrescidos ao valor do bem desde que sejam passíveis de comprovação (veja todos os gastos que podem ser adicionados ao valor do imóvel).

As benfeitorias realizadas em 2015 devem ser informadas no campo “Discriminação”, junto às demais informações sobre o imóvel. A coluna de 2014 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna em 2015 deve registrar o seu valor, com o acréscimo das benfeitorias.

Confira a seguir um exemplo de como informar a realização de benfeitorias no campo discriminação:

"Apartamento 105, situado na Rua Carlos Petit, N. 100 – Vl. Mariana/SP. Adquirido em 23/05/2014 de José Da Silva, CPF: 123.456.789.10, por R$ 700.000,00, Sendo R$ 100.000,00 com recursos do FGTS E R$ 180.000,00 com recursos próprios em 2014. Financiamento de R$ 420.000,00 junto ao banco Itaú Unibanco. Parcelas pagas em 2015: R$35.000,00. Benfeitorias Realizadas 2015 R$ 10.000. Total pago até 31/12/2015 R$ 330.000,00."

Veja mais detalhes sobre como preencher sua declaração no Guia IRPF 2016, de EXAME.com.