Fundos de investimentos imobiliários (FII) negociados na B3 estão perto de alcançar inédita marca de 1 milhão de cotistas, em movimento apoiado principalmente pela queda estrutural das taxas de juros no país, que tem ancorado a migração de recursos de aplicações financeiras atreladas à taxa Selic para renda variável.

O boletim mensal da B3 mais recente, conhecido na última semana, mostrou 957 mil investidores com posição em custódia no mês de julho, alta de cerca de 50% em sete meses.

Para equipe da XP Investimentos, a marca histórica de 1 milhão de investidores em FIIs na bolsa tem data marcada. "Pelas nossas contas, bate 1 milhão em 26 de agosto", afirma o chefe da área de distribuição de fundos listados na XP, Giancarlo Gentiluomo.

Ele disse que a forte correlação negativa dos FIIs com as taxas de juros ajuda no desenvolvimento dessa classe de ativo e que o Brasil entrou em um ambiente de juro de longo prazo baixo, não apenas de curto prazo, espelhado pela Selic a 2% ao ano. "Ainda há muito espaço para (o número de cotistas) crescer", estima.

Nem a forte volatilidade no final do primeiro trimestre em razão dos efeitos da pandemia de Covid-19 no país, quando o Ifix, índice de referência do segmento na bolsa, fechou em queda de 13,2% em apenas um dia, reverteu o interesse.

Tampouco preocupações sobre vacância ou potenciais rendimentos menores diante do isolamento social, que fechou vários estabelecimentos e estão fazendo muitas empresas repensarem seus ambientes de trabalho, minaram o movimento. O crescimento do número de novos participantes nestes fundos tem ocorrido em todos os meses do ano.

Em junho, o patrimônio líquido (PL) dos fundos negociados em bolsa chegava a 105 bilhões de reais, enquanto o valor de mercado estava em 100 bilhões de reais. No final de 2019, eram de 87 bilhões de reais e 101 bilhões, respectivamente.

Na visão do sócio e gestor responsável pelos fundos imobiliários da Kinea, Carlos Martins, além dos juros serem um indutor para olhar qualquer opção financeira que seja mais alternativa em termos de investimentos, o gosto do brasileiro por imóveis também tende a favorecer a procura por FIIs.

"As pessoas estão se acostumando com a classe de ativos", afirma, citando que muitos investidores que no passado optariam em comprar um imóvel estão buscando FIIs em busca de maior liquidez e para terceirizar o trabalho.

Em 2020, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) acumula queda de 14%, contra declínio parecido do Ibovespa, referência do mercado de ações. Até junho, porém, o Ifix caía 12,2% no ano, contra declínio de 17,8% do Ibovespa.

O Credit Suisse chamou a atenção para quantidade de emissões públicas visualizadas e giro de posições entre as razões para um desempenho do Ifix no mês passado pior do que o Ibovespa. Foram 13 bilhões de reais em 37 ofertas em 2020. Segundo o CS, há outros 2,7 bilhões de reais em análise.

Em 12 meses, o Ifix sobe cerca de 4%, contra decréscimo de 0,21% do Ibovespa. No longo prazo, o Ifix tende a mostrar uma menor volatilidade do que o Ibovespa.

Oportunidades

Os profissionais ouvidos pela Reuters foram unânimes em afirmar que os fundos que têm shopping centers em seu portfólio foram os que mais sofreram na crise, uma vez que muitos estabelecimentos fecharam completamente em determinado período em razão das medidas para conter a disseminação do coronavírus.

"No setor de shoppings, a inadimplência subiu bastante, porque tem pequenos locatários que não se sustentam com uma loja fechada...e a vacância subiu, o setor tem bastante loja fechando e eles ainda precisam de descontos, diferimentos", observa a sócia da área de fundos imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal.

"É o setor que mais preocupa na visão do investidor, e é o que ainda está mais descontado', acrescenta Martins, da Kinea, que tem um total de 13,2 bilhões de reais em negócios imobiliários.

Na última temporada de balanços, o efeito da pandemia nas receitas das companhias donas de shopping centers foi relativamente atenuado, em parte, pela decisão de dar carência no pagamento de aluguéis por várias delas.

Gentiluomo, da XP, que tem FIIs sob gestão com patrimônio líquido total de cerca de 26 bilhões de reais, cita que o segmento de shoppings foi drasticamente afetado durante a pandemia, mas que já começou a ver uma sequência de reaberturas e surpresas positivas do lado operacional.

"Tudo indica que a gente vai ter uma recuperação forte dessa classe num horizonte de tempo talvez até curto", estima.

FIIs de logística, galpões, em contraponto, estão sendo considerados os 'vencedores' deste momento, em meio ao forte crescimento de vendas online, movimento que se refletiu também nos resultados de varejistas com atuação no comércio eletrônico.

A percepção é de que ainda há bastante espaço para crescer nesse segmento, que oferece poucos ativos, principalmente perto de grandes centros, dada a perspectiva de continuidade da expansão do ecommerce.

De acordo com Scal, da Rio Bravo, que tem um PL total de 11,9 bilhões de reais em FIIs sob gestão, o comércio eletrônico no Brasil ainda trabalha com prazos maiores do que em mercados desenvolvidos, em parte porque não há galpões próximos das regiões para entregas muito rápidas de produtos. "Ainda tem uma oportunidade muito grande", avalia.

Na mesma direção, Gentiluomo diz que a demanda de espaço de armazenamento, capacidade de distribuição próxima do cliente aumentou muito, ao mesmo tempo em que há uma carência muito grande no Brasil desse tipo de imóvel.

Para efeito de comparação, entre os fundos mais negociados em 2020 na bolsa, o HSI Malls, com gestão ativa de segmento shopping, viu sua cota chegar a menos de 52 reais na mínima do ano, em 19 de março, ante mais de 117 reais no começo daquele mês. No momento, trabalha ao redor de 90 reais.

O CSHG Logística, com gestão ativa do segmento de logística, por sua vez, começou março ao redor de 167 reais, chegou a menos de 99 reais no pior momento do ano, também em março, e agora oscila na faixa dos 185 reais.

Para as fundos de prédios corporativos, de escritórios, Martins, da Kinea, observa que ainda há uma preocupação com a questão do esvaziamento de espaços gerado pelo incentivo ao home office, mas ele avalia que produtos com unidades bem localizadas, bem construídas tendem a se recuperar.