Como escolher Fundos Imobiliários para investir?
Diversos aspectos são importantes no momento de escolher um fundo imobiliário para investir
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Trees grow on piles of coins and home models simulate mortgage and real estate loan ideas. (Getty/Getty Images)
Publicado em 21 de junho de 2022 às, 10h58.
Última atualização em 22 de setembro de 2022 às, 11h04.
Dentre tantas opções, é comum que os investidores tenham dúvidas sobre como escolher os melhores ativos para sua carteira de FIIs.
No entanto, algumas informações e indicadores importantes do mercado podem auxiliar o investidor na montagem de sua carteira. Sendo assim, fique atento às dicas que serão passadas de como escolher um fundo imobiliário.
Como escolher um fundo imobiliário?
A escolha de fundos imobiliários deve ser pensada com fundamentos, de modo que os ativos estejam de acordo com seu perfil de investimento. O sucesso de um fundo imobiliário também está associado à qualidade dos ativos dos FIIs presentes na sua carteira.
O portfólio é um dos primeiros pontos que devem ser observados, ou seja, o investidor deve se perguntar quais imóveis ou ativos imobiliários aquele fundo tem em sua carteira. Além da qualidade dos ativos, é essencial ver se os imóveis têm uma perspectiva de valorização ou se o cenário pode não ser favorável para isso.
Para avaliar um imóvel de um FII, por exemplo, é preciso observar se ele tem algumas pendências que podem prejudicar a sua venda no futuro ou fatores que podem desfavorecer a chegada de novos inquilinos. Falta de manutenção e processos judiciais podem ser alguns dos pontos a serem analisados.
Verificar a região que os imóveis do fundo estão localizados é uma das coisas mais importantes para investir em um fundo imobiliário, assim como a qualidade de seus inquilinos. É fato que imóveis que tenham mais qualidade também atraiam melhores locatários, tendo menores chances de não cumprir com os pagamentos dos aluguéis.
Outro ponto a se analisar na escolha de um FII são as estratégias e a capacidade do gestor. Verifique o histórico de performance da gestão e como ela realiza seus investimentos.
Como começar a investir em FIIs de maneira segura?
É preciso que o investidor crie uma conta em uma corretora, para ele poder sentir na prática como ocorrem as negociações das cotas dos FIIs. Investir em fundos imobiliários pode parecer muito fácil na teoria, mas lidar com as oscilações do mercado pode ser um desafio ao investidor iniciante, principalmente nos períodos de quedas bruscas.
É importante que quem está começando invista aquilo que ele pode perder, já que os custos de aprendizado podem ser altos quando se coloca todo o patrimônio em investimentos errados.
Mesmo em um cenário totalmente favorável, é fundamental entender que as rentabilidades obtidas no passado não garantem valorização futura. Pensando nisso é que o investidor precisa começar a investir pouco a pouco, e ter a possibilidade de ir aumentando conforme se adquire conhecimento.
Quais indicadores devo utilizar para escolher um bom fundo imobiliário?
Verifique a liquidez dos fundos imobiliários que você tem interesse em investir. FIIs com baixo volume de negociação na bolsa de valores podem fazer com que o investidor demore mais tempo para vender o ativo quando desejar.
Outro fator a ser observado é o preço das cotas do fundo imobiliário. Compare o valor patrimonial da cota do FII com a cota de mercado. Isso pode indicar se um ativo está pouco ou muito valorizado, dando uma perspectiva de maior ou menor crescimento. Uma alternativa pode ser a utilização do indicador P/VP.
Por fim, um dos indicadores mais utilizados para escolher um fundo imobiliário é o Dividend Yield (DY). Para encontrar o valor de DY, divida o valor dos rendimentos distribuídos pelo fundo pelo valor de sua cota. Números mais altos para esse indicador sugerem que o fundo traz uma maior taxa de retorno diante do seu valor e mostra quais fundos imobiliários são melhores pagadores de “dividendos”.
De modo geral, saber como escolher um fundo imobiliário para investir é muito importante para que o investidor tenha mais chances de construir uma carteira de FIIs mais rentável no médio e longo prazo.
Conceitos importantes para analisar um fundo imobiliário
Para analisar um fundo imobiliário por conta própria é necessário conhecimento do mercado, já que existem centenas de possibilidades de investimento em FIIs, nos mais variados setores e tipos.
Veja quais são as opções no mercado e a partir disso, selecione alguns fundos imobiliários para estudar melhor, verificando primeiramente se eles possuem liquidez relevante para negociação.
Com os FIIs escolhidos, verifique como é a estratégia de investimento que eles praticam. Isso pode ser consultado em relatórios gerenciais, fatos relevantes e outros documentos informativos.
Outro ponto importante é analisar o histórico de rendimentos do fundo imobiliário e a sua recorrência, ou seja, se os proventos costumam se manter em patamares elevados por alguns meses ou se apenas um ou outro mês se tem dividendos surpreendentes.
Verifique o histórico do gestor, dados de performance atingida, como ele investe e como ele se comporta nos momentos de crise. Além disso, é fundamental observar quais segmentos de imóveis fazem parte da carteira daquele FII e qual o risco associado àquele setor.
Por fim, crie uma carteira imobiliária diversificada em setor, tipo de fundo e com uma mesclagem entre FIIs com mais alto e mais baixo risco. Ainda que alguns erros iniciais sejam inevitáveis, o aprendizado de conceitos importantes para analisar um fundo imobiliários ajuda o investidor a criar maturidade no mercado e ter mais chance de sucesso no longo prazo.
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